各地出臺鼓勵購房政策
李小萌：歡迎來到《新聞會客廳》。很長一段時間人們話題的焦點聚焦在房子上，一方面我們看到不少城市房子價格在下降，交易量在萎縮，而另一方面從6月份開始，相繼有十多個城市也開始政府出手出一些對樓市利好的政策，企圖能夠挽回樓市的頹勢，特別是昨天剛剛結(jié)束的國務(wù)院工作會議，在部署第四季度的經(jīng)濟(jì)工作的時候提出來，要降低房地產(chǎn)交易的稅和費，來支持百姓購房，像這一系列政策怎么看待，對樓市又會有怎樣的影響，今天我們就探討這樣的話題，首先介紹到場的兩位來賓。坐在我旁邊的是清華大學(xué)布魯金斯公共政策研究中心主任肖耿，歡迎您。旁邊一位是北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩，也歡迎您。
肖耿：各位觀眾好。
李小萌：今天我們要說的是政府出手挽救樓市，一上來我們先看看幾條已經(jīng)出現(xiàn)的一些挽救樓市的政策，請兩位幫我們做一個解讀，第一條，購房入戶。如果你買房，辦理戶口會方便，有一些實施的優(yōu)惠政策，怎么看每一條政策背后實質(zhì)的目的是什么，請兩位幫大家解釋，先說第一條吧。
肖耿：第一條我覺得主要是提高房產(chǎn)的價值，當(dāng)你買了房子，可以得到一些優(yōu)惠，實際上相當(dāng)于這個房子的價值在提高，這個我覺得是有好處的。
李小萌：這個以前也有過這樣的方式。
董藩：過去歷史上是有過的，后來我們叫停了，這條政策的出臺實際上有背景的，杭州和廈門這個激勵措施比其它城市要晚，它看到別的城市出臺那些補(bǔ)貼或者說調(diào)低這種上調(diào)公積金貸款額度，并不是很起作用，他就在想什么措施更起作用，大家對在杭州買房子，對在廈門買房子，什么能調(diào)動他的積極性，后來發(fā)現(xiàn)如果是給他戶口，可能很多人會感興趣，就把這條政策就出來了。
李小萌：其實照理說這第一條并不是最直接在樓市上起作用的那些政策。
董藩：它綁了一個更值錢的東西，就是我們大家都關(guān)注的戶口。
李小萌：像第二條，延長土地開發(fā)期限，這個就更需要專業(yè)知識來解釋了。
董藩：我們過去規(guī)定，一塊土地到了開發(fā)商手中，兩年之內(nèi)他必須開發(fā)，但是現(xiàn)在市場上由于觀望，供應(yīng)量在增加，但是需求卻大量消失，大量沉淀，怎么辦？如果還逼著那些開發(fā)商馬上開發(fā)，一個是開發(fā)商這個事情不能干了，他肯定要賠。另外一個，對下邊我們交易量的影響可能就會更嚴(yán)重，價格會進(jìn)一步走低，所以延長土地開發(fā)期限，來緩解市場未來的供應(yīng)量。
李小萌：也是給開發(fā)商松一松綁，讓他那根筋不那么緊。
董藩：對，最終是要緩解供求關(guān)系。
李小萌：第三條，上調(diào)公積金貸款的額度，降低首付的比例，像淮安，商業(yè)貸款可以直接轉(zhuǎn)為公積金貸款了。
肖耿：這個實際上提高了一些房貸的風(fēng)險，但是因為我們以前首息是定得很高的，所以實際上對整個行業(yè)風(fēng)險的提高不是很明顯。
李小萌：像第三條，包括像其它一些城市對于第二套房的限制逐漸取消，大家也在想，當(dāng)時提出這樣的一些要求，是為了控制那些炒作房子的人，讓那些有實際住房需求的人可以買到房，現(xiàn)在這個政策又都改回來了，怎么看這個變化？
董藩：這就是說我們宏觀政策的制定，宏觀政策的制定要相機(jī)抉擇，過去的情況是什么呢？是需求比較旺，投資規(guī)模也比較大，然后我們要抑制投資過熱這種傾向，抑制炒房這些人，所以我們出臺了那些緊縮性的政策，限制他們買房的比例�，F(xiàn)在情況發(fā)生變化了，房價上漲的幅度不但平穩(wěn)下來了，而且還出現(xiàn)了下跌的趨勢，我們宏觀調(diào)控的目的是要保證宏觀經(jīng)濟(jì)，保證房地產(chǎn)業(yè)這種平穩(wěn)而相對又較快地發(fā)展，今天這個局面表明什么呢？我們必須在調(diào)整政策，然后鼓勵大家買房子，使市場恢復(fù)到一個正常的交易水平。
李小萌：就是為了讓市場能夠復(fù)蘇，能夠有火熱的現(xiàn)象，哪怕是炒房團(tuán)進(jìn)來了，現(xiàn)在這個階段也不拒絕？
董藩：如果房價不是上漲的幅度非常大，可能就不存在一個炒房的問題，因為理論上來講，要炒房的話，房價的年漲幅必須在15%以上才可以做，因為交易有大量的稅和費，要達(dá)到10%以上，沒有相應(yīng)的回報的話他不值得。扣除了稅費，他炒房沒有收益，所以現(xiàn)在來看不具備炒房的條件。當(dāng)然也有些人想多買幾套房子，出租，就是正常的理財，這個我們本身從現(xiàn)在來看是認(rèn)可的，是鼓勵的，因為一個完善的市場一定包括兩部分，一部分是買賣市場，一部分是租賃市場。租賃市場上，一定要有一部分高收入階層拿出來錢買了房子，租給暫時不能買房子的比如說大學(xué)剛畢業(yè)的學(xué)生，暫時不想買房子的這些流動人口，還有其他暫時買不起房的，但是又不能納入到政府保障系列的人，通過一個租賃市場，滿足他們的居住條件。
李小萌：肖先生您怎么看？像類似取消第二套房限制這樣的政策出來之后，會不會把真正買房子來住的人又給擠壓出去了？
肖耿：從整個市場來看，是需要有人去投資的，因為很多人買房子，這個市場里面如果是供應(yīng)量很多，房價實際上是往下跌的，所以我們通常的觀點就是說炒樓的人是使得別人把樓炒高了，使得別人買不起房子，這是錯誤的觀念，實際上炒樓的人是在別人還買不起房子的時候，他就進(jìn)入市場，這樣鼓勵了發(fā)展商去蓋更多的房子，當(dāng)發(fā)展商蓋很多很多房子的時候，實際上市場整體的供應(yīng)增加了，將來市場的價格就會下降，一些年輕人可能買得起房子。
李小萌：但您說的這樣一個周期恐怕會比較長。
肖耿：對，但是最重要的是投資房地產(chǎn)是需要很多錢先放進(jìn)去的，所以從這個意義上來講，越多的錢對于房地產(chǎn)的發(fā)展商是越有好處。
李小萌：是一種解釋，我們來看第四條。對購房者給予政府補(bǔ)貼，像江蘇的宿遷買房可以獲得7%的補(bǔ)貼，對購房的客戶按購房款總款給予財政補(bǔ)貼，分別會給1.5%、1%、0.5%三個等級，這是直接拿現(xiàn)金貼給買房人嗎？
董藩：對，因為他們曾經(jīng)想采取一些措施激發(fā)這個市場，但是發(fā)現(xiàn)很無奈，因為房產(chǎn)市場有點類似于股票市場，在這種市場上有一種追漲殺跌的現(xiàn)象，當(dāng)房價上漲的時候很多人想買房子，當(dāng)房價下跌的時候大家在想會不會再進(jìn)一步跌，所以大家都在觀望。
李小萌：為什么不是迫使房地產(chǎn)商把房價降下來，讓老百姓花少一點的錢買房子，而是用納稅人的錢以政府補(bǔ)貼的形式補(bǔ)給買房人？
董藩：因為政府不能直接去干預(yù)市場價格的形成，因為它是由供求關(guān)系決定的。
李小萌：針對第四條來說的話，不管怎么樣講，能買得起商品房的人還是有錢人，但是我們拿政府的財政補(bǔ)貼去貼給他們，是不是符合所有公民的利益？
肖耿：我覺得這不是一個好的辦法，首先政府的財政就有限，你用財政去補(bǔ)貼買房子，就是剛才你說的，確實有問題，政府應(yīng)該是花錢是去蓋一批廉租房，這樣可以直接幫助買不起房子的一些人，這個我覺得是應(yīng)該的。
李小萌：我覺得第六條特別需要解釋，停止或暫緩限價房，像廣州，還有經(jīng)濟(jì)適用房的供地，像長沙，包括停止經(jīng)濟(jì)適用房的供地對符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭給予貨幣補(bǔ)貼。乍一看這條大家會覺得和以往的政策好像變化很大，經(jīng)濟(jì)適用房不是滿足錢少的人能夠去買到房子嗎，而且是鼓勵的，現(xiàn)在一下把它停下來了。
董藩：因為此前我們中央政府是強(qiáng)調(diào)什么？要大力建經(jīng)濟(jì)適用房，還提倡建限價房，增加這種低收入階層的購買能力，讓它進(jìn)入這個市場，但是現(xiàn)在形勢發(fā)生變化了，如果第一，政府沒有錢建這個了，為什么？土地賣不出去，和房地產(chǎn)相關(guān)的稅和費收不上來，地方政府就沒有能力建更多的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。另外就是說你建了這么多廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，它本身擠壓正常的商品房供應(yīng)，這邊都賣不掉，你那邊又弄出很多來，這個市場可能就比較麻煩了。
李小萌：但是我想很多想要買房的人看到這條可能在感情上一下不太好接受。
肖耿：我覺得這個從經(jīng)濟(jì)學(xué)道理上來講應(yīng)該更有效率的，因為你給老百姓錢，比給他住房要簡單，因為你給他住房的話，實物，你要蓋，還有很多監(jiān)管上面的問題，給他錢他有選擇權(quán)，他可以選擇蓋得最好的房子。但是在實際上來看，有一定的困難，因為真正需要幫助的，你給他錢的話他也買不起，所以在香港即使現(xiàn)在這種措施也沒有實行，他主要還是政府把房子蓋起來以后，以比較便宜的房價給租出去，這個在操作中會有一定的困難。
李小萌：像第七可能跟第一條性質(zhì)有點接近。
董藩：這是一個比較特殊的政策。
李小萌：行政和教育鼓勵，像紹興，今年招聘教師，規(guī)定在地方買了商品房，試用期滿后就轉(zhuǎn)為事業(yè)單位或正式編制，大專學(xué)歷以上或初級技術(shù)職稱以上的各類人才買了房以后，子女就參加中考加十分，這種屬于爭議比較大的一些政策。
董藩：第一條和第七條看出了地方政府的無奈，因為他們通過一些補(bǔ)貼，甚至一些降低交易稅和費發(fā)現(xiàn)對市場的影響仍然是非常有限，在這種情況下沒有辦法，他們動用了從行政上來看，一些大家認(rèn)為不該動用的這種手段或者資源，來鼓勵大家買房，他的初衷是好的，可能這個手段上大家會有爭議。
李小萌：通過剛才這一系列的手段，其實我們看得出來，首先政府推出挽救樓市的政策應(yīng)該是很謹(jǐn)慎的，但同時也看出來有些迫不得已，房地產(chǎn)市場究竟有哪些指標(biāo)出現(xiàn)之后會使得政府想出這些辦法來，想要去挽救它，到底樓市怎么了？
董藩：從今年年初開始，我們中國的樓市進(jìn)入到一個什么？就是大面積觀望這種狀態(tài)，它的形成有客觀原因，最后就導(dǎo)致什么？導(dǎo)致這個市場大面積觀望�？陀^原因，比如5月12號汶川地震出現(xiàn)之后，極大地打擊了投資性市場，同時大家也都是由于地震的原因，大家也都是不買房子了，導(dǎo)致交易量進(jìn)一步萎縮。汶川地震的影響沒有消除，深圳出了一個打賭的事件，賭房價漲還是跌，賭的就是深圳這一個城市，但是最后被大肆炒作，形成對全國樓市未來趨勢的看法，說漲的人輸了，說跌的人贏了，進(jìn)一步加劇了觀望。這件事情還沒有結(jié)束，奧運會又召開了，奧運會期間大家都在看奧運，又不買房子，所以交易量連續(xù)下滑，這種下滑又回過頭來產(chǎn)生了一個作用，說大家在觀望，會不會進(jìn)一步下滑，會不會房價下跌，更多的人不買了，就產(chǎn)生了資產(chǎn)市場上很常見的殺跌這種局面。
李小萌：董先生剛才講了一下今年以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)這個現(xiàn)象的一些原因，回過來我想問您的是，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)什么樣的指標(biāo)了，什么樣的一些數(shù)據(jù)了，政府就必須要出手？
肖耿：雖然我覺得救市其實不是一個很好的概念，我覺得實際上是怎么樣讓房地產(chǎn)市場更健康地發(fā)展，因為過去我們在收入增加很快的時候，很容易出現(xiàn)泡沫的時候，我們沒有采取一些比較好的監(jiān)管，還包括提高利率，使得資本的價格比較合理，現(xiàn)在就出現(xiàn)了一些小小的泡沫，這個時候泡沫又破滅了，我們要想辦法怎么樣把它，我覺得不應(yīng)該說是救起來，而應(yīng)該說是怎么樣找到一個可以使房地產(chǎn)市場更健康地發(fā)展，就是說有一些房地產(chǎn)應(yīng)該發(fā)展，價格也應(yīng)該漲，因為那個房子就是好，但是有一些房地產(chǎn)項目可能就是根本就沒辦法生存，就不應(yīng)該發(fā)展，在泡沫的環(huán)境下，它容易發(fā)展。現(xiàn)在泡沫破滅了以后，它肯定沒法生存了，這一些房地產(chǎn)如果我們?nèi)ゾ人�，可能就會犯�?yán)重的錯誤，但是總體上有很多很好的項目，我們是應(yīng)該讓它去繼續(xù)發(fā)展的。
李小萌：如果這個時候政府依然不出手，還在等待的話，樓市會出現(xiàn)什么樣情況，真的會把整體的經(jīng)濟(jì)都帶下來或者帶垮嗎？
董藩：股票市場是一個虛擬經(jīng)濟(jì)，在這個狀態(tài)之下，房地產(chǎn)市場還是一個實體經(jīng)濟(jì)，你剛才提到了幾個指標(biāo)，什么情況下可以救市，第一個，當(dāng)房地產(chǎn)市場交易量和價格下滑，已經(jīng)嚴(yán)重影響到就業(yè)的時候，直接我們有四千萬的建筑民工，他們就業(yè)要出問題。
李小萌：現(xiàn)在出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象了嗎？影響到就業(yè)了？
董藩：當(dāng)然，很多建筑工地都停了下來，這些建筑工地都要回家，都要裁減下去。還有就是相關(guān)的這些行業(yè)，比如說建材相關(guān)的，比如鋼鐵廠大量裁員了，已經(jīng)開始了，因為他沒法再生產(chǎn)了，鋼材的價格，剛才我已經(jīng)提到已經(jīng)跌到了40%左右，水泥等等這些行業(yè)都出現(xiàn)了問題。這是第一個指標(biāo)，影響到就業(yè)的時候。第二個影響到銀行信貸資金安全的時候，剛才肖博士已經(jīng)提到了這個問題，而且一旦影響到它的時候，會導(dǎo)致整個國民經(jīng)濟(jì)的供應(yīng)，資金的供應(yīng)緊縮，進(jìn)一步加速國民經(jīng)濟(jì)的下滑。第三個就是什么呢？地方財政收入，我們國家地方財政收入和房地產(chǎn)相關(guān)的土地出讓金和相關(guān)稅費大約占到了一半甚至更高的比例，由于房地產(chǎn)下滑導(dǎo)致開支緊張，地方預(yù)算安排的很多項目都沒法進(jìn)行，包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)沒法搞，所以像這些指標(biāo)都在提醒我們，這個市場不能這樣進(jìn)行下去，要采取措施。
李小萌：但不管怎么樣講，現(xiàn)在購房者的觀望情緒依然還是很重的，像這些政策出臺之后，是不是就可以扭轉(zhuǎn)這樣的一個現(xiàn)實？
肖耿：我覺得這些地方現(xiàn)在提到的這些政策實際上是沒有太大作用的，因為房地產(chǎn)市場跟整個經(jīng)濟(jì)是息息相關(guān)的，最重要的就是說我們要讓老百姓的收入不斷增長，當(dāng)老百姓的收入不斷增長的時候，他就可以去買房，他去買房的時候，房地產(chǎn)發(fā)展商就有利潤，他就會去蓋房，整個企業(yè)因為老百姓有收入可以買消費品，他也有利潤，所以實際上我們遇到的問題不是僅僅是房地產(chǎn)的問題，就是我們整個經(jīng)濟(jì)一定要回到收入不斷增長的軌道上來，而且我覺得特別重要的就是我們老百姓的貨幣收入，就是工資一定要能夠持續(xù)增長，收入要保持穩(wěn)定，這個我覺得對維持房地產(chǎn)市場來講是非常重要的。
李小萌：其實我理解肖先生的意思是說，這一系列政策出臺，不能夠起到一個治本的作用，董先生怎么看？
董藩：這些措施的出臺我想有肯定比沒有要好，從態(tài)度上來講，地方政府對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是積極的，但是剛才肖博士已經(jīng)說了，它的作用可能是微乎其微，我也是這么看的。房地產(chǎn)這個市場就像一輛車，跑起來以后，我們給它拴一個繩，甚至很容易把它拽住的，但是停下來之后我們用這個繩再推它，會發(fā)現(xiàn)這個繩是軟弱無力的，目前就遇到這種情況，最關(guān)鍵是什么？要改變大家的預(yù)期，說房價不能下跌，然后以后會平穩(wěn)下來，或者穩(wěn)中有升，中國經(jīng)濟(jì)還會持續(xù)增長，大家預(yù)期改變了，重新投入到這個市場當(dāng)中，可能這種我們所謂這個救市也就達(dá)到目的了，
李小萌：房價開始下降有一種很強(qiáng)烈的聲音說，這是房地產(chǎn)市場價格理性回歸的開始，現(xiàn)在這些所謂的救市政策出來之后，是不是阻礙了理性回歸的道路呢？
董藩：關(guān)于房價的問題，我們普通老百姓來講存在一系列錯誤的認(rèn)識，比如說該不該買房子的問題，房地產(chǎn)市場跟別的市場是不同的，在這個市場上的確只有一部分人能進(jìn)來，一般來說低端的家庭，收入比較低的這種人群很難進(jìn)入這個市場，全世界發(fā)展的規(guī)律都證明，想讓人人都買得起房子這是做不到的，即使美國最發(fā)達(dá)的國家，它住房私有化率在68%左右，它還有百分之三十多是沒有房子的，他要租政府的房子，或者租私人的房子。而且房子的價格又恰恰是跟GDP增長速度基本是吻合，我們根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)算，它一般要高于GDP增長速度，那就是必須10%以上，這個時候會發(fā)現(xiàn)它和低收入家庭可能距離越來越遠(yuǎn)，他們靠誰？靠政府的保障來幫助他們。這里頭就產(chǎn)生了一個問題，價值所謂的理性回歸，他們就能買得起嗎？可能會有一部分人接近這個購買力，還是有很多人買不起，價格多高是合理呢？從來沒有規(guī)定說這個房子必須賣給張三，或者賣給李四，因為在市場上，理論上來說他只認(rèn)貨幣，不認(rèn)人，只要有人買得起他就是合理的。
李小萌：只要有人買得起就是合理的。
肖耿：我覺得實際上如果做得好，是有辦法使這個房價相對來講降下來的。
李小萌：您同意董先生這個觀點嗎，只要有人買得起，價格就是合理的。
肖耿：也不一定，因為如果這個市場非常沒有效率的話，實際上那個價格是不合理的，如果你有一些政策可以使得這個房價下降，而且不影響投入，我覺得那個就是不合理的，也就是說政府壟斷、政府的政策不對，使得房價很高，你說那個合理嗎？
董藩：這個房地產(chǎn)市場上，因為商品房的供應(yīng)還是市場化的。
肖耿：但是我覺得還是有很多問題的，比如說政府對容積率的規(guī)定，有一些比較廉價房，政府應(yīng)該允許樓層高一點，土地的使用就少一點，這些房子平均每平方米實際上所需要的代價就小很多，很快就可以使這個房價降下來，香港就是這么做的。我覺得政府可以在這個效率方面動腦筋，我覺得剛才董先生講的就是說，不是每個人都買得起房，這是對的，但是應(yīng)該每個人都可以住一個比較合理的房子，主要是效率問題。
李小萌：明白您的觀點了，董先生，不好意思打斷您了，您剛才講的是理性回歸的問題，究竟存不存在？
董藩：事實上我們所認(rèn)為，我們認(rèn)為的那些泡沫有一些是合理的需求導(dǎo)致的，我們也不要簡單跟外國比，因為有很多指標(biāo)是不能比的，因為外國很典型的一點，我們的農(nóng)村的房子是不在我們的房價范圍內(nèi)的，沒有把它計算在房價當(dāng)中，但是國外從來不存在農(nóng)村和城市的差別，如果把我們農(nóng)村的房子也算在我們商品房市場來講，就把現(xiàn)在的價格攔腰砍斷了，高嗎？可能就不高了。
李小萌：如果說這個房價現(xiàn)在的趨勢并不是一個理性回歸，降的過程本身是不是非理性呢？
董藩：這個降是前期宏觀調(diào)控這種作用的影響，以及后來發(fā)生了一系列這種特殊的意外的因素，共同影響的這種結(jié)果，過去的房價市場我認(rèn)為肯定是有它的道理，我們不能簡單地說投機(jī)等等，投機(jī)發(fā)生在什么情況？只有供求緊張，房價上漲的時候它才跟進(jìn)，它本身它是個依附于這種大的增長勢頭的。
李小萌：董先生想沒想過您今天的一些觀點可能會得罪不少人，特別是準(zhǔn)備買房子的一些人，他們會生你的氣。
董藩：我從來都是得罪人的，為什么？我們過去經(jīng)常說真理往往掌握在少數(shù)人手里，我今天說這個不是說我一定是掌握了真理，我是說什么呢？我們普通老百姓的很多想法實際上離經(jīng)濟(jì)規(guī)律，離科學(xué)還比較遠(yuǎn)，看到了大家，大家看到了往往都是表象。另外從老百姓角度來講，大家可能更多的是考慮個人，但是一個全社會來講，一個國家來講，僅僅考慮個人是不行的。
李小萌：作為一個普通人，我雖然對經(jīng)濟(jì)規(guī)律不是很熟，但是我知道我需要一套房，這個時候你讓我想，你要有公共意識，房價如果跌下來，很多人會失業(yè)，我覺得好吧，那房子就貴吧，這個時候要求一個普通購房者這樣，要求有點高。
肖耿：我覺得對于所有的購房者來講他都是希望能買得起房子，首先，買了房子以后，他又希望自己的房價越高越好，所以這里面你必須要有一個區(qū)分，就是說對于你有足夠的收入的話，你首先要滿足你基本的需求，滿足了之后，你把房地產(chǎn)作為一個投資，作為一個資產(chǎn)，這個時候跟你作為一個基本的需求不太一樣，我覺得政府對于這個基本的需求，它是有所作為，應(yīng)該是可以由所作為的，對于作為資產(chǎn)，作為投資，也是可以做到的，比如說如果老百姓想買第二套房，這個時候他可能會去買一些比較好的，地點、位置各方面有投資價值的，他如果只是為了沒地方住，一定要找個地方住，臨時住一住，政府可能蓋一些廉租房，地點什么地方比較遠(yuǎn)什么東西，只要有公共交通，那也是可以過得去的。所以我覺得最重要的是房地產(chǎn)市場的健康，比較有效率的發(fā)展，不是簡單的房價越高越好，房價越低越好，因為老百姓里面有各種不同的需求，所以是比較復(fù)雜的。
李小萌：其實對我們今天這個話題有兩種表述方式，一種是說政府出手挽救樓市，還有一個政府出臺政策支持百姓購房，這兩種說法其實里邊存在了三個方面的利益，就像我們這個圖板表示出的，宏觀經(jīng)濟(jì)、百姓利益還有房地產(chǎn)行業(yè)整個，我首先想問它的一個理想狀態(tài)，這三者關(guān)系是怎么樣的？其次要問的是目前暫時出現(xiàn)的問題是什么？
肖耿：我是覺得它比較理想的方式就是說宏觀經(jīng)濟(jì)比較穩(wěn)定，然后導(dǎo)致了老百姓的收入，特別是貨幣收入不斷增長，這樣對房地產(chǎn)市場的需求非常旺，然后政府對土地的供給也不是限制，因為如果限制得太多，它就出現(xiàn)很大的泡沫，泡沫破滅就比較麻煩了，所以從宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定到收入增長房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，但現(xiàn)在的問題就是說，實際上出現(xiàn)什么問題？就是宏觀經(jīng)濟(jì)有一段時間可能是太松了，結(jié)果導(dǎo)致了一定的泡沫，泡沫一破滅，老百姓的收入就一下子好像掉下來了，因為房地產(chǎn)市場也好像遇到了危機(jī)，我們現(xiàn)在就處于這么一個微妙的狀況，就是三個之間的關(guān)系都遇到問題了。
李小萌：董先生的觀點呢？
董藩：最主要的問題是什么呢？現(xiàn)在老百姓和房地產(chǎn)這個行業(yè)形成了一種對立，這種對立是我們過去所沒有見過的，怎么樣來破解這個對立？就是引導(dǎo)老百姓正確地對待市場，對待這個行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)仍然有它的問題，我們需要批評它，我們也需要規(guī)范，讓它健康發(fā)展。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的時候，整個宏觀經(jīng)濟(jì)來講，它就促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，因為房地產(chǎn)是整個宏觀經(jīng)濟(jì)國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的龍頭老大，它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，它對GDP的貢獻(xiàn)，直接間接達(dá)到了四分之一。從就業(yè)來講，它的拉動系數(shù)是1.8到2.2，也基本上從就業(yè)來看，如果房地產(chǎn)業(yè)出問題，那是要幾千萬人，至少是幾千萬人下崗的，這種破壞力是非常強(qiáng)的。
李小萌：談房子的問題，我想二位可能比較擔(dān)心的是被問到一個預(yù)測的問題，但是像我們這個角色就最愿意問預(yù)測，比方說接下來這一年，這兩年，房地產(chǎn)市場會是怎么樣一個趨勢？
肖耿：我是對房地產(chǎn)市場非常樂觀，因為中國的房地產(chǎn)市場從長遠(yuǎn)來看，它有幾個利好的因素，一個就是說我們的收入，老百姓的收入特別是貨幣收入會不斷增長，因為我們現(xiàn)在的貨幣收入跟國外比非常低，中國人的工資跟美國人的工資比非常低，但實際上我們的實際生活水平并不比美國人低很多，所以當(dāng)這個實際收入跟美國靠攏的時候，它的貨幣收入始終會靠攏，這個就會導(dǎo)致相當(dāng)龐大的購買力，在將來。另一方面我覺得比較樂觀的就是說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場它的競爭非常厲害，也就是說它的效率會大大提高，這個就是導(dǎo)致它的房子，它會越來越做越好，而且整個的，比如北京，它的基礎(chǔ)設(shè)施各方面都越來越好，所以你可以看得到，雖然是同樣一套房子，但是五年、十年以后，它的價值會大大增加。
李小萌：明白，肖先生很樂觀，董先生。
董藩：這個要取決于第一個，我們要看像美國金融風(fēng)暴的影響到什么程度，現(xiàn)在還不太明朗，因為可能過幾天會在美國開一個高峰會議，各國的主要首腦會到美國去，看看下一步遏制這種金融風(fēng)暴產(chǎn)生這種影響，這種方案會是個什么樣子，影響會是什么樣子。第二個要看我們國家下一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定就業(yè)這些措施會到什么程度，如果比較有利，我相信明年的房價會基本穩(wěn)定下來。今年可能是在正負(fù)零上，明年可能是跌不會跌得太大，漲也很難漲得動，可能是這么個局面，因為宏觀形勢不太好，但是我想需求還逐漸恢被激發(fā)出來的。
李小萌：好，謝謝兩位。