國內(nèi)樓市似乎并沒有迎來真正的“銀十”，無論是上海還是北京，抑或其它一線城市，近期商品房成交慘淡，消費者觀望氣氛依然很濃。有學者在兩個月前就聲稱，上海是中國房地產(chǎn)最后的“價格堡壘”，實際上經(jīng)過最近市場的運行，上海樓市在巨大的市場壓力下，價格也出現(xiàn)了松動。今年以來，萬科、金地等一線開發(fā)商帶頭降價拉開了上海房地產(chǎn)市場新的博弈。降還是不降已不再是開發(fā)商猶豫不決的問題，而是如何降價的問題。
開發(fā)商降價行為進而引起了市場進一步的觀望，市場成交量也大幅度減少。數(shù)據(jù)表明，在整個今年“十一”房展期間，成交商品房821套(含異地樓盤)，與2006年、2007年的房展會相差甚遠。日常成交情況，目前上海日成交維持在400至500套左右，與2007年高峰時期的成交量相比下跌了40%。成交量長期低迷將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展構(gòu)成威脅。
美國金融風暴也將影響上海乃至中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展。當前，媒體報道一些外資機構(gòu)要出售上海的高端物業(yè)，這些機構(gòu)包括摩根斯坦利、美林、AIG、雷曼兄弟等。他們或倒閉、或被收購、或被迫轉(zhuǎn)制，拋售上海的一些資產(chǎn)來增加流動性是其主要目的。雖然這些外資拋售物業(yè)的傳言還沒有被證實，也沒有聽說哪個物業(yè)被接手，但消息本身客觀上會對上海房地產(chǎn)發(fā)展帶來不利影響。因為外資所持有的一些資產(chǎn)都是高端物業(yè)，在房地產(chǎn)市場上具有風向標作用。如果這些物業(yè)被賤賣，那么按照市場梯度定價的原理，普通物業(yè)的價格預期也是向下的，即便這些物業(yè)不會很快成交，也將強化市場的觀望氛圍和預期。
從這幾個方面看，無論是消費者信心不足，成交量的急劇下降還是外資撤離都構(gòu)成了上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的不穩(wěn)定因素。
筆者認為，上海房地產(chǎn)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費引導等方面都走在全國的前列，市場相對健康，泡沫也不是很嚴重，因此，市場發(fā)展應以“穩(wěn)定”為主基調(diào)�！胺�(wěn)定”的最終目的是使得房地產(chǎn)市場獲得健康發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場能夠最大程度服務社會、滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求，使得房地產(chǎn)成為宏觀經(jīng)濟增長的主要推動力。在這個大前提下，無論是政府在一定程度上使用“有形之手”調(diào)控，還是鼓勵企業(yè)自主采取措施贏得市場都是必要的。“穩(wěn)定”之意并非要求政府一定去“救市”。
上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展要力求“穩(wěn)定”，這就要求政府相關(guān)決策要從整個市場發(fā)展的大局出發(fā)，而不是站在一個錯位的角度上。市場當然是所有參與者的集合，既有開發(fā)商，也有流通商、消費者、中介等。房地產(chǎn)的問題不是簡單的大幅度降價能解決的。價格和成交量的巨幅波動對市場參與者各有損傷，當突破一定限度的時候，整個市場將出現(xiàn)“多輸”的局面。因此，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展意義重大。這是從房地產(chǎn)市場本身的角度看“穩(wěn)定”問題，同時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還關(guān)系到其它重要領域。
首先，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定對宏觀經(jīng)濟發(fā)展意義重大。當前，世界經(jīng)濟面臨全面進入危機的風險。在美國新一輪金融危機的沖擊下，歐洲也遭遇了金融危機。西方國家政府正在聯(lián)手應對這一全新課題。
由于開放程度日益擴大，世界經(jīng)濟危機必然會對我國宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響。因此，中國央行也采取了降息措施，以應對當前惡劣的外部環(huán)境對經(jīng)濟的影響。中央宏觀調(diào)控政策基調(diào)實際上也在根據(jù)經(jīng)濟形勢的調(diào)整而調(diào)整。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，能夠拉動50多個行業(yè)發(fā)展，因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場就是在很大程度上穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟。
其次，房地產(chǎn)的穩(wěn)定有利于居民生活與就業(yè)。有關(guān)統(tǒng)計顯示，我國的城市住房自有率已經(jīng)達到70%以上，上海的比例可能還要高。住房又是一般家庭的主要財產(chǎn)，因此房價大幅度回落并不符合大部分居民的利益。房價大幅度縮水，70%以上的有房居民將承擔財產(chǎn)縮水的后果，部分居民還可能因為存在房貸成為“負資產(chǎn)者”，這必將影響居民消費，并帶來金融風險。從就業(yè)角度看，房地產(chǎn)帶動50多個其它行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場長期低迷，首先受沖擊的是房地產(chǎn)企業(yè)，其次是家電、裝修、鋼鐵、水泥等重點行業(yè)，行業(yè)不景氣就會帶來失業(yè)問題。因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對居民的生活和就業(yè)有重要意義。
第三，房地產(chǎn)市場和資本市場存在密切關(guān)系。
當前股市依舊低迷，除了固有的大小非減持問題，外圍市場調(diào)整等問題外，最核心的問題是信心和資金不足。樓市和股市的關(guān)系是以資金為紐帶，一個市場突然調(diào)整、財富縮水，那么另一個市場的資金增長也受到影響，這就是為什么股市和樓市的調(diào)整有一定的時間差，但調(diào)整趨勢是一樣的。股市是宏觀經(jīng)濟的晴雨表，樓市又是宏觀經(jīng)濟的重要組成部分，因此，樓市穩(wěn)定發(fā)展、成交活躍，增量資金可以在兩個市場流通，有利于股市重拾信心。
從以上三個方面的分析，筆者認為“穩(wěn)定”是上海樓市的主基調(diào)。不過，對于穩(wěn)定樓市，政府應有所為，有所不為。大的著眼點是經(jīng)濟穩(wěn)定，內(nèi)涵包括樓市和金融穩(wěn)定，目前我國有充分的貨幣政策操作空間，也不排除其它支持經(jīng)濟增長的政策出臺。因此，大環(huán)境上為樓市穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的基礎。在微觀調(diào)節(jié)上，上海應審慎對待，可以更加靈活地運用財稅措施，活躍市場交易。同時要引導、鼓勵企業(yè)合理降價，在保證正常經(jīng)營的情況下，讓市場回歸理性，實現(xiàn)各方“多贏”。 (作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院)