京滬30大樓王新貴秘檔沒有人會否認，樓王是豪宅王冠上的明珠或者鉆石�！缎碌貥恕吩谡{(diào)查2008年京滬樓王時發(fā)現(xiàn)，樓王新貴們更加貪戀地段，更加追求面積效應。而中國的樓王要真正成為王冠上的明珠或者鉆石，還需要在挖掘地脈文化上下功夫。
????????-海無顏 梅煜／文
如果說豪宅是樓市里的王冠，那么樓王則是王冠上的明珠或者鉆石。
很自然地，它們與眾不同。
在9月初，這是每年樓市銷售的“黃金時期”，一場名為“緣溪堂(緣溪堂博客|緣溪堂新聞)PENTHOUSE全球首發(fā)禮”的小型活動在香港維多利亞港的一艘私人豪華郵輪中舉辦，目的是為發(fā)售頂層5席頂級公寓。
5席，僅占首創(chuàng)置業(yè)在緣溪堂項目上發(fā)售頂級豪宅數(shù)量的三分之一；香港，也只是緣溪堂PENTHOUSE為期一個月的全球巡演的第一站。
這些位于緣溪堂頂層的樓王，每席600至1000平方米。盡管至今沒有公布售價，但其昂貴程度足以讓業(yè)界側目。一般而言，樓王每平方米的售價要比同項目高出30%以上，甚至翻幾倍。
《新地標》通過調(diào)研京滬兩地2008年主要在售樓王情況，發(fā)現(xiàn)它們的共同特點不外乎“稀缺”二字——地段稀缺、面積稀缺、售價稀缺。
貪戀地段的“天價”
一套公寓的售價達到1.4億元人民幣，你信不信？
你不信也沒有辦法，因為它的確存在。在北京東直門內(nèi)大街，一個名為“NAGA上院”的樓盤推出了3席樓王，每席建筑面積為1200平方米，總價為1.4億元，每平方米售價高達12萬元——這超過了銀泰中心柏悅府每平方米10萬元的紀錄。
當然，這并不是目前國內(nèi)單位每平方米售價最高的樓王。上海黃浦江邊的湯臣一品的樓王售價高達13萬元/平方米。
而位于北京長安街和大望路交會處東南角的擎峰是這一價格最有實力的挑戰(zhàn)者。占據(jù)稀缺黃金地段的擎峰分兩個主要部分：北樓為服務式公寓，高180米；南樓為弧形板樓建筑的豪華公寓，高為155米。豪華公寓共包括273席，標準層的戶型面積為260～470平方米，樓王層達到640～1800平方米。
“上海樓王通常出現(xiàn)在頂級地段、知名聚集區(qū)以及頂級別墅區(qū)，這些區(qū)域通常具有獨特的自然景觀，如濱江板塊，或者具有特殊的人文積淀，如古北板塊、新天地板塊以及佘山別墅區(qū)。”上海泰麒房產(chǎn)工作室分析師何凌飛表示。
在陸家嘴濱江板塊，幾乎各個江景樓盤都打造了自己的“樓王”。湯臣一品推出兩套面積分別為1208平方米與1240平方米的復式超大面積公寓，報價高達13萬元／平方米。與之毗鄰的財富海景、盛大金磐也都擁有各自樓盤的“樓王”，只是在面積和售價上有所控制。
佘山別墅區(qū)也是樓王的聚集地。世茂山莊、上海紫園、上海晶園、佘山東紫園均擁有各自的“樓王”，面積在640~3182平方米之間，單價則高達46000~62000元／平方米，每棟“樓王”都可謂是價值連城。
“面”積上的升級
在2008年，如果誰還在為一套公寓賣出1000多萬的價格而驚嘆不已的話，那么他一定和中國主流城市的高端住宅市場脫節(jié)了。因為，1000萬左右的公寓和3000萬左右的別墅在市場中并不稀奇。
當你看到目前在售的那些樓王時，你也應該換換腦筋，拋棄昔日樓王的影子。
關于樓王的標準何凌飛認為，首先必須是豪宅，單價在30000元／平方米以上；其次公寓的單套面積通常不小于400平方米，別墅單套面積在700平方米以上；且“樓王”在裝修方面也要達到頂級水平。
但在2008年的銷售市場上，這個標準顯然有些過時。不過，也許他并沒有把豪宅王冠上的明珠或者鉆石們統(tǒng)計在內(nèi)。
中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和新富階層的壯大，必然呼喚相匹配的居住環(huán)境和居住文化的出現(xiàn)。因此，樓王也在進行升級換代。
看看北京玫瑰園的那套巨無霸樓王吧，6300平方米——堪稱為“史上面積最大的獨棟樓王”。據(jù)了解，開發(fā)商還要把它進行精裝修再出售。依目前北京玫瑰園四期別墅每平方米3萬元的售價來推算，這套樓王的售價至少在2億元左右。
將時間回溯到2005年之前，一套面積在400平方米的別墅就算大別墅了。但之后，1000平方米左右的大別墅并不稀奇。在北京，僅純大別墅的項目就何謂樓王？
“樓王”概念源自上世紀90年代的香港，當時，所謂“樓王”是指公寓塔樓頂層最大面積也是標價最貴的那一兩種戶型。
之后，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓王的概念有了新的解釋，它被看作是社區(qū)里所有樓座之樓王，而非單體樓座之屋王或戶王，而這一概念也被引入了上海、深圳、廣州等東部沿海城市。
“樓王”的界定是難以規(guī)范化的，一般來說，占據(jù)樓盤相對稀缺資源，且面對的購房者群體收入較高的產(chǎn)品，應該被看作這個樓盤的“樓王”。
“樓王”概念的誕生實際上是“資源傾斜”的一種典型表現(xiàn)：“樓王”在社區(qū)中占據(jù)著最好的景觀地段、最好的配套設施、最好的戶型比配等，因此在產(chǎn)品設計上，開發(fā)商都會更加注重創(chuàng)新和設計。
進入21世紀，特別是最近幾年。中國新富階層的崛起和樓市的發(fā)展催生出超豪華的頂級樓王，每套單價過億的公寓也不稀奇。至少包括財富公館、麗宮、頤和原著和清錦源。
提到頤和原著，這個由龍湖地產(chǎn)開發(fā)、位于頤和園旁邊的別墅項目，占盡中國古代皇家地脈的風水。從各家地產(chǎn)網(wǎng)站公布的消息看，頤和原著每平方米的售價在4.5萬元左右——其售價之高實屬罕見。而那兩套建筑面積達2500平方米的樓王的售價又會是多少呢？
“樓王”的升級，還體現(xiàn)在極盡奢華的裝修上。以世茂濱江花園樓王為例，該套樓王裝修標準每平方米超過萬元，包括富麗堂皇的大堂、大理石和馬賽克結合的玄關、天然貝殼的背景墻、燙金瓷磚的衛(wèi)生間，以及據(jù)說要六七萬元的24K鍍金與施華洛世奇水晶結合的龍頭等。
離奢侈品有多遠？
“中國豪宅遠不夠奢侈”，劉力在9月10日的博客中寫道。這個五合國際(5+1 WERKHART)總顧問語出驚人，認為中國新一代的豪宅作品恐怕在基本品質(zhì)方面僅能算作及格。
他在博客里還寫道，中國的地產(chǎn)環(huán)境缺乏國外城堡、莊園、貴族傳統(tǒng)、人文名勝等支撐，難以出現(xiàn)能與法國南海岸、夏威夷、弗羅里達、貝法利山等那樣的貴族、富豪、名流云集的具有深厚的區(qū)域歷史和文化價值的富人聚居區(qū)。
盡管目前國內(nèi)的豪宅整體上難以被視為奢侈品，但如果從絕對的稀缺資源來看，豪宅中的樓王有奢侈品的潛質(zhì)。
“一種超出人們生存與發(fā)展需要范圍的，具有獨特、稀缺、珍奇等特點的消費品”，又稱為“非生活必需品”——這是國際上給奢侈品的概念。“豪宅”與“奢侈品”，好一個跨界組合！她們最大的共性在于稀缺性。
在美國次貸危機和中國信貸緊縮的環(huán)境下，樓市觀望情緒彌漫，但唯有豪宅漲勢依舊。美國《福布斯》給出的理由是，“高端物業(yè)被歸入奢侈品中，自成一個市場”。
能否自成一個市場，至少從目前開發(fā)商們給樓王的報價來看，和低迷的樓市截然相反。在《新地標》統(tǒng)計的京滬32個樓王中，每套房的價格都在3000萬元以上，其每平方米的價格也遠遠高于市場水平。
盡管如此，樓王仍受財富階層的追捧�！皩τ谏虾：勒瑏碚f，有一個現(xiàn)象值得關注，就是越大越貴的越好賣�！比鸢卜康禺a(chǎn)執(zhí)行董事許誠新表示。今年6月，位于新天地板塊的翠湖天地推出三期嘉苑，報價67000~13000元／平方米，其中兩套頂樓復式樓王，面積在430平方米，開盤不到半個月，其中一套樓王即成功售出。
《新地標》在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，樓王作為項目的收官之作，主要是通過圈層營銷來實現(xiàn)，開發(fā)商老板自用和他的朋友購買的比例較大。上海世聯(lián)地產(chǎn)銷售總監(jiān)田愛軍指出，“樓王已然成為奢侈品和收藏品”。