上市公司中報(bào)大幕已經(jīng)落下，眾多房地產(chǎn)公司中報(bào)數(shù)據(jù)表現(xiàn)各異，有的公司在嚴(yán)寒的樓市中繼續(xù)高歌猛進(jìn)，有的公司已經(jīng)收縮戰(zhàn)線、嚴(yán)防死守，但不論是前進(jìn)者，還是撤退者，在中報(bào)里，都同聲高唱“大約在冬季”，“貓冬”成為業(yè)界共識(shí)。
業(yè)績(jī)差距有所加大
2008年上半年的樓市，普遍讓各家房地產(chǎn)企業(yè)感覺到了生意難做的滋味，但個(gè)別企業(yè)逆市逞強(qiáng)，不但銷售收入沒有受到負(fù)面影響，就連利潤(rùn)率這一標(biāo)準(zhǔn)，也實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)之好，超出市場(chǎng)普遍預(yù)期。
保利地產(chǎn)中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在樓市調(diào)整的大背景下，保利地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率卻逆市攀升，今年上半年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為52.21億元，營業(yè)成本為28.19億元，雖然成本比上年同期有所增長(zhǎng)，但毛利率依然高達(dá)46.01%，比上年同期增加6.29%。
北京房地產(chǎn)龍頭企業(yè)首開股份的利潤(rùn)率水平也很高，其2008年中報(bào)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以及出讓業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率都在40%以上，因該公司在去年進(jìn)行了重組，其前后財(cái)務(wù)報(bào)表沒有對(duì)比性，無法明確其利潤(rùn)率是增長(zhǎng)還是回落。
萬科、萬通地產(chǎn)、金地集團(tuán)等龍頭地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)普遍實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，但值得注意的是，其增速明顯回落。招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、泛海建設(shè)、金融街等知名房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)則出現(xiàn)了不同程度的下滑。唯一一家“國字頭”房地產(chǎn)開發(fā)央企，ST中房因公司上半年確認(rèn)的主營業(yè)務(wù)收入減少，上半年持續(xù)虧損。
總體看來，各房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化程度繼續(xù)加大，如同前幾年所預(yù)測(cè)的那樣，各公司在收入、利潤(rùn)率、凈利潤(rùn)等指標(biāo)間的差距陸續(xù)增大。
已準(zhǔn)備面對(duì)“深寒”
針對(duì)未來的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均表示悲觀，認(rèn)為調(diào)整還將持續(xù)。在發(fā)布中期報(bào)告同時(shí)，萬科還發(fā)布了7月份銷售情況簡(jiǎn)報(bào)，顯示公司7月份實(shí)現(xiàn)銷售面積36萬平方米，銷售金額31.1億元，分別比2007年同期減少27.0%和15.0%。
萬科方面指出，鑒于宏觀環(huán)境的復(fù)雜性和不確定性，此次行業(yè)調(diào)整的時(shí)間可能會(huì)延長(zhǎng)，部分地區(qū)甚至可能出現(xiàn)過渡調(diào)整。而萬科基于此前的判斷，已經(jīng)為此做了充分準(zhǔn)備。報(bào)告顯示，公司期末持有的現(xiàn)金達(dá)到153.7億元，超過短期借款及一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債務(wù)總和。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，萬科全年開工面積將為683萬平方米，較年初計(jì)劃減少165萬平方米，竣工面積將為586萬平方米，較年初計(jì)劃減少103萬平方米。
值得關(guān)注的是，萬科在今年上半年拿地324萬平方米，而新增項(xiàng)目中有76.2%通過合作方式獲取，平均土地成本2155元/平方米，遠(yuǎn)低于去年。截止到目前，公司規(guī)劃項(xiàng)目按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積為1909萬平方米。
為了回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，有些公司加快了項(xiàng)目的處理速度。為降低公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，回收資金用于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，首開股份便將持有的北京耀輝置業(yè)有限公司62%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給香港世紀(jì)協(xié)潤(rùn)投資有限公司。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)雙方協(xié)商后確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣4.587億元。耀輝置業(yè)目前主要開發(fā)耀輝國際城項(xiàng)目。
應(yīng)對(duì)策略全面分化
面對(duì)市場(chǎng)的不斷調(diào)整態(tài)勢(shì)，有的企業(yè)開始調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格，降低利潤(rùn)率，保證公司的現(xiàn)金流，以謀取更大的市場(chǎng)份額；有的公司則不然，以追求利潤(rùn)率為第一目標(biāo)，在成本的驅(qū)動(dòng)下，開始上調(diào)價(jià)格，各企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的策略全面分化。
8月28日，萬科在上海本地媒體刊登促銷廣告，稱在8月30日至9月14日期間，旗下8個(gè)樓盤限時(shí)推出特價(jià)房源。與以往“擠牙膏”式的讓利促銷不同，此番萬科喊出“直降10萬”的口號(hào)。據(jù)悉，在位于浦東三林路的“金色雅筑”樓盤，此次共推出60套特價(jià)房源，都是90平方米的精裝小三房，如果當(dāng)天簽約并在3日內(nèi)付清3成房款，那么就可以享受10萬元的優(yōu)惠。如果一次性付清房款，那么還可以在這個(gè)基礎(chǔ)上再打9.9折。
SOHO中國近日卻決定漲價(jià)，潘石屹表示，SOHO中國平均漲價(jià)幅度在5%左右。根據(jù)以前市場(chǎng)反映，商業(yè)、寫字樓漲幅要多一些，公寓的漲幅要小一些；銷售速度快的大戶型漲價(jià)幅度多一些，銷售速度慢的小戶型漲價(jià)幅度小一些。公司的銷售部門會(huì)根據(jù)這些原則制定新的價(jià)格表，SOHO中國對(duì)這次提價(jià)有足夠的信心，最重要的原因就是SOHO中國的項(xiàng)目銷售得非常好，有些類型的房子已經(jīng)搶購一空，因此漲價(jià)是很自然的決定。
潘石屹表示，SOHO中國項(xiàng)目漲價(jià)的消息在媒體公布之后，接觸到的一些客戶，他們對(duì)于漲價(jià)反應(yīng)很正常，并沒有對(duì)此表現(xiàn)出強(qiáng)烈的不滿等情緒。反應(yīng)比較激烈的反而是各種各樣的媒體，尤其是網(wǎng)絡(luò)媒體。這幾天，公司項(xiàng)目的銷售情況和以前基本一樣，沒有太大的起伏。