周萬科在半年報中宣布大幅調(diào)整開工規(guī)模和竣工規(guī)模，表明萬科對于未來地產(chǎn)行業(yè)的運行依然較為悲觀。在這個因素的推動下，地產(chǎn)股以及相關的金融板塊都出現(xiàn)比較大的調(diào)整，并進一步推動了大盤的向下調(diào)整。那么，如何看待地產(chǎn)業(yè)未來前景？
產(chǎn)股下跌70%仍屬正常
今年年初，筆者基于房價拐點出現(xiàn)的前提，認為地產(chǎn)股調(diào)整幅度將達到70%。為什么會有這樣的一個判斷，主要基于未來5年房價從預期上漲10%到預期下跌10%，將使地產(chǎn)股NAV下降50%，而市場因素又將起到30%左右的負面因素。也就算說，房價從預期上漲10%到預期下跌10%，將令地產(chǎn)股股價暴跌約7成。
于人口紅利、城市化和快速的經(jīng)濟發(fā)展，中國房價的長期上漲趨勢依然不容置疑；但在這一過程中出現(xiàn)一年到一年半、甚至更長一些時間的調(diào)整，也并非不可能。而一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點，那么房地產(chǎn)股票的下跌將會非常驚人。
港地產(chǎn)龍頭長江實業(yè)在82年、87年、94年、97年2000年的地產(chǎn)業(yè)下拐過程中，股價分別下跌82.2%、63.2%、52.5%、71%和66.8%。香港其他地產(chǎn)股跌幅也差不多。完成這一下跌過程，一般耗時在12個月左右(如87年、94年、97年調(diào)整)；如果是大的地產(chǎn)周期，其耗時要達到36個月，也就是3年(如81年、2000年)。
于拐點出現(xiàn)后地產(chǎn)股的下跌幅度和下跌時間，我的理解如下：首先，拐點出現(xiàn)后，香港地產(chǎn)股價格為何一般會下跌6成到8成？這是因為地產(chǎn)股估值一般以預測凈資產(chǎn)為依據(jù)。在牛市中，分析師一般會假設未來5年房價會保持10%左右的增長；如果這一預期由10%上漲，變更為未來5年房價不漲(即漲幅為0)，那么，預測凈資產(chǎn)值會下降約3成；如果房價出現(xiàn)大幅下跌，人們會開始預期未來房價存在10%的下跌風險，這時的預測凈資產(chǎn)值將再度回落2到3成。在這個過程中，僅凈資產(chǎn)值就出現(xiàn)了約50%左右的出入。如果再加上牛市中，投資者往往會認為股價應當在預測凈資產(chǎn)值基礎上溢價20%交易，而熊市中，股價往往會跌破預測凈資產(chǎn)值20%，甚至更多。所以，考慮到NAV和市場本身的溢價折價因素，地產(chǎn)股在房價出現(xiàn)拐點后將出現(xiàn)非常大幅的下跌，在大的循環(huán)周期中下跌60%至80%都不為怪。
周萬科在半年報中宣布大幅調(diào)整開工規(guī)模和竣工規(guī)模，表明萬科對于未來地產(chǎn)行業(yè)的運行依然較為悲觀。在這個因素的推動下，地產(chǎn)股以及相關的金融板塊都出現(xiàn)比較大的調(diào)整，并進一步推動了大盤的向下調(diào)整。那么，如何看待地產(chǎn)業(yè)未來前景？