幾個(gè)月以來(lái)，地產(chǎn)界廣為流行的“現(xiàn)金為王”策略正在獲得堅(jiān)實(shí)的注腳，而以“降速減產(chǎn)”為特征的過(guò)冬術(shù)或?qū)⒊蔀樵絹?lái)越多的地產(chǎn)公司的選項(xiàng)。
8月4日，兩大地產(chǎn)公司萬(wàn)科(000002)與首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK)在香港舉行的中報(bào)發(fā)布會(huì)上同聲宣布，大幅調(diào)低年內(nèi)全國(guó)項(xiàng)目的開(kāi)、竣工面積。其中，尤以首創(chuàng)置業(yè)減幅最為巨大，其年內(nèi)新開(kāi)工面積將直降六成。萬(wàn)科地產(chǎn)開(kāi)竣工面積亦有不少于14%的降幅，由于其基數(shù)較大，因此減少的投資額度同樣驚人。
消息公布次日，H股與A股內(nèi)地地產(chǎn)股受重挫。萬(wàn)科跌幅逾6%，一批海外藍(lán)籌地產(chǎn)股中海外、富力、華潤(rùn)置地、雅居樂(lè)、世茂與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)均有5%以上跌幅。
接受訪問(wèn)的業(yè)內(nèi)人士稱，這一言行恰是過(guò)往數(shù)月地產(chǎn)步入行業(yè)冬季的最確鑿的證據(jù)，這幾乎是近十年來(lái)，萬(wàn)科地產(chǎn)首次大幅調(diào)整開(kāi)竣工面積的預(yù)期。而未來(lái)幾個(gè)月，萬(wàn)科與首創(chuàng)很可能迎來(lái)更多的追隨者，在信貸從緊與市道清淡下，行業(yè)投資步入下行軌道的結(jié)論或一點(diǎn)點(diǎn)坐實(shí)。
萬(wàn)科的拐點(diǎn)
在這份震撼業(yè)內(nèi)外的中報(bào)成績(jī)單中，萬(wàn)科宣布，下半年，萬(wàn)科的開(kāi)工面積將由原計(jì)劃的848萬(wàn)平方米減少到683萬(wàn)平方米，減幅19.5%。同時(shí)，竣工面積也將從原計(jì)劃的689萬(wàn)平方米減少到586萬(wàn)平方米，減幅14.9%。
“如果市況調(diào)整進(jìn)一步深入，上述方案或?qū)⒗^續(xù)變動(dòng)�！蓖跏硎荆朔{(diào)整，萬(wàn)科希望借此盡量持有現(xiàn)金過(guò)冬。
8個(gè)月前，警惕的情緒還只是萬(wàn)科的先知先覺(jué)，去年歲末，王石拋出房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論調(diào)前，萬(wàn)科一手導(dǎo)演的深廣兩地價(jià)格偷襲戰(zhàn)已經(jīng)上演多日，三個(gè)多月后，萬(wàn)科公布第一季度銷售簡(jiǎn)報(bào)，101億元的銷售額一騎絕塵，令同行目瞪口呆之余，也領(lǐng)略了王石作為掌舵者對(duì)行業(yè)風(fēng)向的精準(zhǔn)把握。
然而，好景不長(zhǎng)，萬(wàn)科在6月亦開(kāi)始感受到大多數(shù)同行半年前即已感知的市場(chǎng)甘苦。銷售數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科6月銷售面積與銷售金額均同比雙雙下降，前者下降幅度居然接近40%。這一下降事實(shí)在7月得到延續(xù)，上周公布的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科地產(chǎn)7月銷售面積同比再次下降27%。
正是基于此，王石在香港公開(kāi)稱，下半年的形勢(shì)可能比想象的更嚴(yán)重，為此萬(wàn)科已做好了最壞的打算。他同時(shí)稱，下半年將控制拿地欲望。
“拐點(diǎn)論”引火上身，行業(yè)的拐點(diǎn)演化成萬(wàn)科的業(yè)績(jī)拐點(diǎn)，在外人看來(lái)，卻另有一番解讀。
潘石屹說(shuō)，對(duì)于萬(wàn)科銷售面積與金額連續(xù)兩個(gè)月雙雙下降，甚至多年來(lái)首次向下調(diào)整開(kāi)竣工面積預(yù)期，他并不感到奇怪。
“這種情況是與大勢(shì)相吻合的�！彼f(shuō)，“萬(wàn)科的應(yīng)對(duì)策略很明顯，就是加快銷售，放緩開(kāi)發(fā)，即使如此，萬(wàn)科的調(diào)整還是一種被動(dòng)性的調(diào)整�！�
未來(lái)兩大懸念
加入被動(dòng)性調(diào)整的萬(wàn)科并不孤單，首創(chuàng)置業(yè)在同日公布的中報(bào)中情形更為慘淡。首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光表示，動(dòng)工面積由150萬(wàn)平方米，將降低60%至60萬(wàn)平方米；而竣工面積亦由142萬(wàn)平方米減少26.76%，至104萬(wàn)平方米。至于2009年竣工面積，更將由約200萬(wàn)平方米，大幅減至88萬(wàn)平方米。
在上述公告中，首創(chuàng)方面還表示，今年全年銷售面積將由年初目標(biāo)的80萬(wàn)平方米，減少48.75%至41萬(wàn)平方米。
調(diào)低全年銷售目標(biāo)，且幅度接近一半，在見(jiàn)諸公開(kāi)訊息中，這一上市公司的公開(kāi)表態(tài)尚屬首家。但是足以引起全行業(yè)一批地產(chǎn)巨頭的危機(jī)感：至今年年末，完成不了年初銷售目標(biāo)的地產(chǎn)公司會(huì)否成批出現(xiàn)？
聯(lián)合證券的地產(chǎn)分析師魚晉華說(shuō)，一批地產(chǎn)公司由于去年有較多預(yù)收賬款，如合并在今年的年報(bào)中，應(yīng)該可以達(dá)標(biāo)銷售額。但是，也不排除較極端的情況出現(xiàn)�！爱吘诡A(yù)收賬款提供了一個(gè)緩沖期�！�
“這種可能性非常大。”潘石屹說(shuō)。他表示，在回答這個(gè)問(wèn)題時(shí)，真正值得關(guān)注的應(yīng)是今年的預(yù)售額，而不是體現(xiàn)在報(bào)表中的最終銷售額，后者完全是一個(gè)財(cái)務(wù)上的技術(shù)問(wèn)題，前者才能真實(shí)反應(yīng)一個(gè)公司的生存狀態(tài)。
此為懸念之一，而懸念之二在于，萬(wàn)科與首創(chuàng)同日宣布調(diào)低開(kāi)、竣工面積亦很可能為更多的地產(chǎn)公司追隨，倘如此，整個(gè)地產(chǎn)界便會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)地產(chǎn)投資急劇下降的趨勢(shì)。那么，未來(lái)兩年間，投資降溫的地產(chǎn)業(yè)會(huì)否再次成為房?jī)r(jià)反彈的溫床呢？
“這是一個(gè)很容易想到的問(wèn)題，前不久中國(guó)銀行董事長(zhǎng)肖鋼在我們公司調(diào)研，他問(wèn)的便是同一個(gè)問(wèn)題，我的回答是，假如地產(chǎn)投資快速放緩，在供應(yīng)減少而需求依然存在的條件下，房?jī)r(jià)未來(lái)兩年反彈的可能性非常之大。這應(yīng)該是一個(gè)歷史經(jīng)驗(yàn)了�！迸耸僬f(shuō)。