“北京的需求決定了價(jià)格，觀望只是暫時(shí)的�！奔词故袌�(chǎng)變模糊了，也沒(méi)有給希木帶來(lái)不良反應(yīng)，因?yàn)樗皇菃渭兊耐稒C(jī)炒房者。短短四年間，希木（化名）名下的房產(chǎn)由1套變成了20余套。她不是炒房一族，而是民間房產(chǎn)投資專(zhuān)家。
今年65歲的希木是遼寧省沈陽(yáng)市某中學(xué)一名退休校長(zhǎng)。2003年退休后，她本打算出國(guó)旅游和學(xué)習(xí)一段時(shí)間，但路過(guò)北京之時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)這里商機(jī)無(wú)限，于是便毅然決定留下投資房產(chǎn)。
“眼光決定財(cái)富，教育決定未來(lái)，位置決定價(jià)格�！毕Ｄ局v述著她的財(cái)富理念。退休后的她有著穩(wěn)定的退休工資，投資房產(chǎn)成為其實(shí)現(xiàn)另一種價(jià)值的途徑。
從1988年住上單位分配的公房，到1996年率風(fēng)氣之先購(gòu)買(mǎi)城西的第一代商品房，再到2004年北京購(gòu)房�，F(xiàn)在看來(lái)，希木的置業(yè)似乎步步都踏準(zhǔn)了節(jié)奏，通過(guò)購(gòu)房既享受生活品質(zhì)的不斷提升，更通過(guò)一次次的置換滾大了自己的資產(chǎn)“雪球”。一個(gè)退休教師，是如何讓自己的10余萬(wàn)存款迅速增值的？
瞄準(zhǔn)小戶型
希木的成功之道在于清晰的思路和眼光。
2004年9月24日，北京市規(guī)劃展覽館正式對(duì)外開(kāi)放。那天，希木背著包帶上了干糧在展覽館里一待就是一整天，全面了解了北京城規(guī)劃建設(shè)發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀和未來(lái)。當(dāng)天晚上她就作出一個(gè)判斷：隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，今后的北京會(huì)不斷向東發(fā)展。
隨后的幾天，她看遍了通州所有在售的樓盤(pán)，在計(jì)算之后，決定購(gòu)買(mǎi)地鐵八通線梨園站附近一個(gè)高檔小區(qū)的房子。國(guó)慶節(jié)期間，趁著開(kāi)發(fā)商搞活動(dòng)，希木一次性在該小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了兩套同樣戶型和大小的房子。
每套房子42平方米，是當(dāng)時(shí)最小的戶型。那時(shí)這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格是2950元∕平方米，總價(jià)為12.39萬(wàn)元，首付款三成為3.72萬(wàn)元，而兩套的首付款總共為7.4萬(wàn)多元。
2004年底，希木就等來(lái)了項(xiàng)目的交房。進(jìn)行了簡(jiǎn)單的裝修，兩套房總共花費(fèi)不到1萬(wàn)元。2005年初，她順利地將兩套房都租了出去，而她自己也在附近租了一間房住。當(dāng)時(shí)每套房的月供為800元，但卻能租1000元，每月靠房租還能賺400元。
在兩套房交房之后，希木又在附近的一個(gè)小區(qū)購(gòu)置了一套38平方米的房子，價(jià)格為3300元∕平方米，總價(jià)12.5萬(wàn)元，首付款為3.8萬(wàn)元。之后不久，這套房子租金為1600元∕平方米·月。
自此，希木所有的積蓄基本用完，只留下了很小一部分應(yīng)急的錢(qián)。這使得她不得不重新開(kāi)始工作：做高考輔導(dǎo)老師、做房地產(chǎn)公司顧問(wèn)、給開(kāi)發(fā)商講課……每月的這些收入加上她的退休金，大概有15000~18000元。
之后的兩年間，她邊賺錢(qián)邊買(mǎi)房，又將房子出租出去來(lái)供月供。新世界新景家園、蘋(píng)果社區(qū)、北京西站附近某項(xiàng)目、山東威海魯山銀灘等均出現(xiàn)了希木付款的身影。其中，新景家園月供才1000多元，但每月卻能租2000多元。
2006年10月，她被一紙廣告宣傳冊(cè)吸引去燕郊踩盤(pán)。當(dāng)時(shí)燕郊樓盤(pán)的均價(jià)為3000多元∕平方米，此價(jià)格又讓她心生買(mǎi)房欲望。
接下來(lái)的一個(gè)周末，希木來(lái)到燕郊，幾乎看遍了燕郊所有的樓盤(pán)。最后，她決定買(mǎi)下星河皓月2600元∕平方米~3700元∕平方米價(jià)格不等的4套小戶型房子。后來(lái)以每套800元的價(jià)格租出去，不過(guò)這些房子的月供在900多元。
一年后，她將最早購(gòu)置的通州梨園站兩套房賣(mài)出，價(jià)格為9800元∕平方米，還清月供凈賺50余萬(wàn)元。
然而，在燕郊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商墊付首付款蔚然成風(fēng)的那段時(shí)間里（不過(guò)現(xiàn)在已經(jīng)被叫停），希木又利用機(jī)會(huì)買(mǎi)了五六 套燕郊的房子，每套的首付款僅1萬(wàn)~2萬(wàn)元。
希木透露：“自己名下的房產(chǎn)，至今預(yù)計(jì)達(dá)到1000萬(wàn)元�！�
繼續(xù)持有還是拋售
可是，并不是所有的事情都一帆風(fēng)順。2007年底至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷期。
暴風(fēng)雨突如其來(lái)，不是每個(gè)投資客都能全身而退。沒(méi)有及時(shí)抽身的投資者只有被“套”在觀望氣氛濃厚的市場(chǎng)之中。是繼續(xù)持有還是拋售，成了眾多投資者很難跨越的心理障礙。
不過(guò)，即使市場(chǎng)變模糊了，也沒(méi)有給希木帶來(lái)不良反應(yīng)，因?yàn)樗且酝顿Y的眼光購(gòu)置房產(chǎn)，而不是單純的投機(jī)炒房。她認(rèn)為：“北京的需求決定了價(jià)格，觀望只是暫時(shí)的。但是，沒(méi)有任何一種投資工具會(huì)持續(xù)上漲而不下跌，這也是投資者在選擇任何一種投資工具的時(shí)候都必須考慮的風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)也被包括在內(nèi)�！睂�(zhuān)家卻有不同的看法。
“房子不能獲得高收益，這是投資客必須要付出的成本�！蹦持麡I(yè)內(nèi)人士分析，他從“投資工具”的角度來(lái)分析目前房產(chǎn)投資者的尷尬境地：“收益率、安全性和流動(dòng)性是投資工具的三個(gè)最基本的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于一種投資工具來(lái)說(shuō)，三種特性必然此消彼長(zhǎng)。房產(chǎn)的流動(dòng)性本身就要比股票等差得多。”
由此，在市場(chǎng)交易量萎縮的情況之下，房地產(chǎn)變現(xiàn)的能力更差。
情急之下，一些投資者的“花招”也在陸續(xù)浮出水面，成為其“最后稻草”。
律師成了“見(jiàn)證人”。投資者小張因?yàn)榉慨a(chǎn)購(gòu)入時(shí)間不足兩年，為了規(guī)避5%的全額營(yíng)業(yè)稅，與購(gòu)房者私下達(dá)成協(xié)議，雖然賣(mài)了房子，但是并不到房產(chǎn)局辦理過(guò)戶手續(xù)。
另一方面購(gòu)房者雖然買(mǎi)下了此房產(chǎn)，但是并沒(méi)有更改房產(chǎn)局的相關(guān)證件。這一切在買(mǎi)家房產(chǎn)購(gòu)入時(shí)間達(dá)到兩年之后，再補(bǔ)上買(mǎi)賣(mài)雙方正常的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。對(duì)于小張來(lái)說(shuō)，這一“進(jìn)”一“出”雖然已經(jīng)完成，但是可以免除一定的稅務(wù)成本。而購(gòu)房者也可以先預(yù)留10%到30%的房款，等到兩年期滿的時(shí)候再付給小張。
對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，本身“交產(chǎn)證”和“交鑰匙”就可以分開(kāi)進(jìn)行。
在樓市處于利好階段，投資者拋出的數(shù)量和價(jià)格都可以被市場(chǎng)接受，而且房源供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。當(dāng)房?jī)r(jià)漲到微利階段時(shí)，市場(chǎng)一旦出現(xiàn)危險(xiǎn)信號(hào)，每位投資客都希望先于他人拋盤(pán)，以防套牢，這就是典型的“非合作博弈”現(xiàn)象。其結(jié)果就是導(dǎo)致在短期內(nèi)，市場(chǎng)上拋盤(pán)總量劇增，再加上跌勢(shì)市場(chǎng)時(shí)無(wú)人樂(lè)意接盤(pán)，致使房?jī)r(jià)快速下跌。
對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，可能房產(chǎn)本身的升值要比出租帶來(lái)的收益可觀得多。這種緊急拋售需要面對(duì)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑加大了投資者的疑慮。不能出手，只能由“售”轉(zhuǎn)“租”，投資者的收益率已經(jīng)在急劇下跌。
不過(guò)，從希木的投資中可以看到，她基本是以租還月供，然后到適當(dāng)?shù)臅r(shí)候變現(xiàn)。她向記者透露：“之所以能抓住機(jī)會(huì)，并不是機(jī)遇所致，而是準(zhǔn)確地掌握國(guó)家經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，以及北京的整個(gè)規(guī)劃狀況的結(jié)果�！�
然而，如今，擺在投資者面前的是一道選擇題：“要么低價(jià)出手，要么由售轉(zhuǎn)租，做好長(zhǎng)期投資的打算�！碑�(dāng)然，購(gòu)房者也在選擇，他們也在換位思考：“換成我，在這個(gè)時(shí)候，通過(guò)這個(gè)價(jià)位買(mǎi)房子，是否可以接受？”
其實(shí)就是一道選擇題，就看投資者如何選擇。
希木房市理財(cái)技巧一、不要將投資過(guò)于集中于一個(gè)方向，房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)是投資量大、流動(dòng)性差、風(fēng)險(xiǎn)高，投資房產(chǎn)時(shí)需要大筆的首期投資，在急需現(xiàn)金時(shí)變現(xiàn)能力差，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策因素的影響較大，所以作為普通投資者集中投資于房產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中。
二、做較大規(guī)模投資時(shí)要了解相關(guān)的政策，如稅收，我國(guó)目前的稅收政策是購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)要交納契稅、印花稅，在銷(xiāo)售不滿5年的居住房產(chǎn)時(shí)要交納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，這些稅收如果沒(méi)有合理規(guī)劃會(huì)吞噬很大一部分收益，但目前基金、股票買(mǎi)賣(mài)的收益還未征稅，所以在做投資選擇時(shí)相關(guān)政策尤其是稅收政策要考慮在內(nèi)。