上周六晚些時(shí)候，北京市規(guī)劃委員會(huì)悄然將《北京市城市建設(shè)節(jié)約用地標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》掛在網(wǎng)站上，按照新《標(biāo)準(zhǔn)》今后在北京舊城外的新建普通商品房套型標(biāo)準(zhǔn)，按平均每套100平方米控制。雖然《標(biāo)準(zhǔn)》中并沒有涉及到具體實(shí)行日期，也沒有規(guī)定老項(xiàng)目的后期是否也將遵循這一規(guī)定，但是無疑這是繼2006年國家70/90政策后，政府相關(guān)部門對商品住宅套型面積最嚴(yán)格的規(guī)定，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一規(guī)定產(chǎn)生的效力不亞于當(dāng)初的70/90政策，此規(guī)定生效后，將意味著今后在崇文、宣武、東城、西城以外的區(qū)域內(nèi)，新建商品住宅100平方米以上的大戶型將受到限制，而這可能會(huì)直接導(dǎo)致商品住宅單價(jià)進(jìn)一步上漲，而大戶型也會(huì)因?yàn)橄∪毙远咔巍?
新《標(biāo)準(zhǔn)》提高住宅舒適性
一般商品房車位提高至1：1.3
從這次出臺(tái)的《標(biāo)準(zhǔn)》不難看出，政策充分地考慮了不同消費(fèi)人群的住宅面積與舒適度，按照新規(guī)定，居住用地分為低層、低密度居住用地和中、高層住宅用地兩類。其中，低層、低密度居住用地，可建1到3層的并列式住宅、聯(lián)排式住宅、1到2層的四合院式住宅等，人均用地標(biāo)準(zhǔn)定為25至47平方米，套型則按平均每套200平方米控制。中、高層住宅用地，可用于建設(shè)普通商品房、限價(jià)房、經(jīng)適房等，人均用地標(biāo)準(zhǔn)為14至25平方米，套型標(biāo)準(zhǔn)按平均每套100平方米控制。同時(shí)，90平方米以下住房面積所占比重，應(yīng)達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。
此外對于商品住宅的車位規(guī)定有所放松，按《北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》建設(shè)的普通住宅(含經(jīng)濟(jì)適用房)，在三環(huán)路以外的(包括舊區(qū)改造和零星加建的住宅)，按每千戶500個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，即按1：0．5的比例設(shè)置；在三環(huán)路以內(nèi)的按每千戶300個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，即按1∶0．3的比例配置。
而新標(biāo)準(zhǔn)對停車位設(shè)置做出了嚴(yán)格的規(guī)定。對于一般商品房，居民汽車場庫按每10戶3至13個(gè)車位設(shè)置，社會(huì)停車場庫按每10戶1個(gè)車位設(shè)置，基本和此前的高檔商品住宅車位比例相同。
此外對于保障性住宅《標(biāo)準(zhǔn)》也做了嚴(yán)格規(guī)定。兩限普通商品住房居民汽車場庫按每10戶2至3個(gè)車位，社會(huì)停車場庫按每10戶1個(gè)車位設(shè)置；經(jīng)濟(jì)適用住房居民汽車場庫按每10戶1至2個(gè)車位，社會(huì)停車場庫每10戶1個(gè)車位配備。廉租住房不設(shè)居民汽車場庫，社會(huì)停車場庫每10戶1個(gè)車位。
新規(guī)劃調(diào)整幅度較大
項(xiàng)目延期竣工可能推高房價(jià)
這次新出臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)不僅把以前車位比例做了較大調(diào)整，而且對公共建設(shè)部分也做了大幅度調(diào)整�！稑�(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定緊急避難場所用地面積每處不低于2000平方米，服務(wù)半徑為500米。長期避難場所用地面積每處不低于4000平方米，服務(wù)半徑為500至4000米。應(yīng)急避難場所應(yīng)避開周邊建筑的倒塌范圍，以確保安全。這是北京市第一次硬性對避難場所的規(guī)定，無疑將對今后項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃產(chǎn)生巨大的影響，同時(shí)《標(biāo)準(zhǔn)》的出臺(tái)意味著今后北京市老城區(qū)新建商品住宅的面積全要控制在100平方米以內(nèi)，等于在滿足70/90政策后，開發(fā)商剩余30%的開發(fā)自由權(quán)也將被剝奪，由于需要重新設(shè)計(jì)可能會(huì)耽誤房屋的上市時(shí)間，而造成供應(yīng)不足導(dǎo)致房價(jià)上漲。
2006年7月6日，建設(shè)部在《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》中明確：套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成；70%是指占各城市(含縣城)年度(從6月1日起計(jì)算)新審批、新開工的商品住房總面積。
而一般情況下，建筑設(shè)計(jì)分為方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖3個(gè)部分，需歷時(shí)一年才能完成。此政策一出，許多已經(jīng)完成的項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙就要推倒重來，據(jù)說僅北京地區(qū)被修改的圖紙項(xiàng)目就達(dá)600多個(gè)。而直接導(dǎo)致了2007年北京市樓市由于規(guī)劃推遲房屋上市，導(dǎo)致供應(yīng)不足，而致使房價(jià)出現(xiàn)大幅度上漲。
北京市建筑設(shè)計(jì)研究院第六設(shè)計(jì)所高級工程師徐晨回憶說：“按照‘90平方米’政策，真的很難設(shè)計(jì)房子�！毙斐颗e例說，一個(gè)10萬平方米的住宅項(xiàng)目，按照原有的設(shè)計(jì)方案，可能只需要設(shè)計(jì)400多套房子，而現(xiàn)在要改成1000多套，等于增長了一倍多。按照每千人公共設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)，就需要配套設(shè)施，而許多項(xiàng)目并沒有土地來修建這些設(shè)施，而且在房屋套型的設(shè)計(jì)上也非常困難，很多邊邊角角的面積很難協(xié)調(diào)，“都有開發(fā)商想過不建陽臺(tái)”。而這次新出臺(tái)的《標(biāo)準(zhǔn)》無疑比當(dāng)時(shí)70/90的設(shè)計(jì)難度更大，既要增加車庫面積，而且還要增加公共避難場所，無疑等于推倒以前的設(shè)計(jì)方案重來，肯定會(huì)對房屋竣工產(chǎn)生影響。
限建政策樂了開發(fā)商
大戶型因稀缺飆升身價(jià)
這次《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定了今后在北京舊城外的新建普通商品房套型標(biāo)準(zhǔn)，按平均每套100平方米控制，雖然有利于保護(hù)土地的利用效率，但是不禁讓人想起了幾年前，國土資源部出臺(tái)的政策禁止別墅用地供應(yīng)，結(jié)果卻導(dǎo)致了近幾年別墅的價(jià)格飆升，一位在3年前購買別墅的業(yè)主向記者反映，3年前買這套房子時(shí)才1500萬元，而現(xiàn)在由于停止別墅項(xiàng)目用地的供應(yīng)，該項(xiàng)目的房子已經(jīng)飆升到了3500萬元/套，而且供不應(yīng)求。而這次《標(biāo)準(zhǔn)》的出臺(tái)無疑跟當(dāng)年限制別墅用地供應(yīng)會(huì)有異曲同工之妙。
一直以來開發(fā)商全熱衷于大戶型的開發(fā)，這主要是由于大戶型的開發(fā)建設(shè)成本也比較低。拿20000平方米的單體建筑來說，土建成本應(yīng)該是相差無幾的，但對于安裝部分的造價(jià)，開發(fā)商選擇100套200平方米的房子要比選擇200套100平方米的房子要節(jié)約成本，利潤也更高。因?yàn)檫@其中多出的100套房子的間墻建筑面積多了，要建的衛(wèi)生間也多了，由此增加了不少水管、電線，從而提高了管道安裝成本和設(shè)備成本。
而對于資金成本、管理成本、設(shè)計(jì)費(fèi)、稅費(fèi)等其他成本，中小戶型產(chǎn)品與大戶型產(chǎn)品都沒有什么大的區(qū)別。同樣的成本，售價(jià)卻相差甚遠(yuǎn)，相對于小戶型而言，大戶型更容易做出品質(zhì)，更容易包裝。另外，大戶型產(chǎn)品大都定位為高收入家庭，因此價(jià)格提升的空間較大。
但是隨著房價(jià)的不斷飆升，購房者對總價(jià)款相對較高的大戶型只能望而卻步，而曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的大戶型也只能淪為尾房和打折銷售的對象，特別是近一段時(shí)間以來大戶型的銷售一直走低。