央行出臺(tái)第二套房貸新政后，一石激起千層浪。緊接著各地有關(guān)第二套房貸新政的執(zhí)行細(xì)則在眾說紛紜中走馬上臺(tái)。近一個(gè)月來，新政出臺(tái)后市場反應(yīng)如何？各銀行第二套房到底如何界定？為此，記者共同采寫新政后各方反應(yīng)及相關(guān)預(yù)測，為購房者提供借鑒�！�
雖然提高第二套住房貸款首付比例對房價(jià)的具體影響在短期尚難以判定，但毫無疑問，對遏制炒房將有直接作用。
9月27日，央行與銀監(jiān)會(huì)攜手發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房者，提高貸款首付款比例和貸款利率，這一政策在市場上引起強(qiáng)烈反響。
商業(yè)銀行難掩復(fù)雜心態(tài)
10月12日，央行、銀監(jiān)會(huì)召集四大國有商業(yè)銀行信貸部門負(fù)責(zé)人，就“第二套房貸”問題召開聯(lián)席會(huì)議。會(huì)上定下3點(diǎn)基調(diào)：第一，公積金貸款不列入認(rèn)定是否為第二套住房的參考項(xiàng)；第二，已結(jié)清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者；第三，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購房需算作第二套住房。至于具體執(zhí)行“由各銀行自己把握”。
但近日記者就此向各國有商業(yè)銀行查詢時(shí)，對方均表示目前尚未正式接到文件。其中一家銀行房貸部人士透露，在符合監(jiān)管層基本要求的前提下，各行制定的第二套住房貸款細(xì)則，可根據(jù)不同省區(qū)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整。
商業(yè)銀行的心態(tài)變得十分微妙。新政將帶來房貸需求萎縮，影響銀行利潤。不少銀行業(yè)人士透露，國慶后各支行已接通知加緊收集數(shù)據(jù)，評估房貸新政的影響。“真正的炒家可能不太在乎增加有限的成本。”某股份制銀行人士說。
“我們會(huì)加強(qiáng)對首次置業(yè)客戶市場的營銷，謹(jǐn)慎篩選購買第二套房的優(yōu)質(zhì)客戶，對購買第三套房及以上的客戶貸款成數(shù)和利率暫未決定。”這位銀行人士表示。
累積調(diào)控買盤轉(zhuǎn)賣盤
房價(jià)依然瘋漲，市場卻越來越冷清。進(jìn)入“金九銀十”，國內(nèi)樓市成交量萎縮，有價(jià)無市。政府近年調(diào)控房價(jià)的一系列政策的累積效應(yīng)逐漸釋放，清理閑置土地、提高房貸、加息，還有物業(yè)稅預(yù)期，一切都導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚。
10月15日，馬先生與房產(chǎn)中介簽訂完兩套房子掛牌出售協(xié)議后如釋重負(fù)。他2004年夏天攜1000多萬元資金從浙江來北京炒房，盈利已翻番，原計(jì)劃奧運(yùn)會(huì)前后套現(xiàn)，如今倉促出手，他感覺手中的房子“越拿越沉 ”。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，相對目前市場價(jià)，兩年前購買的房屋均有100%以上的收益。“3年前買的樓盤現(xiàn)在也該出手了。何況現(xiàn)在呢。”一位投資人士告訴記者，上千萬的巨額投資最初都會(huì)設(shè)定一個(gè)收益預(yù)期和投資周期，就像炒股，有止損也要有止盈。
業(yè)內(nèi)人士分析，除了緊縮政策不斷給樓市雪上加霜外，炒房者獲利預(yù)期和套現(xiàn)周期也已陸續(xù)到來，市場本身買盤、賣盤的轉(zhuǎn)化，也會(huì)促使樓市進(jìn)入調(diào)整期。 “恐慌性拋售已露出苗頭。”盡管大部分人仍選擇觀望態(tài)度，但一旦形成一種趨勢，很快將演變成為大規(guī)模撤離；由于目前投資比例已經(jīng)占據(jù)樓市1/3強(qiáng)，目前的高漲幅難以為繼。專家預(yù)測，市場將在半年到一年時(shí)間內(nèi)理性回歸。
明確“尺度”是當(dāng)務(wù)之急
10月19日，在被問及國內(nèi)第二套房貸的政策時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳曉靈表示：“現(xiàn)在我們還沒有得到出細(xì)則的消息，但央行已經(jīng)給商業(yè)銀行作了風(fēng)險(xiǎn)提示，他們應(yīng)該根據(jù)自己的安全去掌握。”
據(jù)了解，為了規(guī)避第二套房貸新政，市場買家開始考慮采取種種措施。一些買家試圖利用變更合同將首套房過戶給直系親屬，而在四大商業(yè)銀行可能以戶為單位認(rèn)定第二套房貸的這則新聞后，網(wǎng)友們的跟帖支招更是五花八門，比如用假離婚規(guī)避第二套房貸新政。從現(xiàn)有的利用假離婚達(dá)到某種目的的例子看，此舉并非沒有可能。
就在市場買家試圖通過種種途徑化解第二套房貸新政之時(shí)，不同銀行從各自利益考慮對第二套房貸新政進(jìn)行了不同解讀。在第二套房貸認(rèn)定是以個(gè)人為單位還是以戶為單位這一問題上，中小銀行選擇以個(gè)人為單位，而建行選擇以戶為單位，而且這一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)極有可能在四大商業(yè)銀行中推廣。
其實(shí)，中小銀行以個(gè)人為單位認(rèn)定第二套房貸有其必然性。盡管第二套房貸有化解潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)目的，但應(yīng)該看到，購房貸款可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)主要是從整體來看。事實(shí)上，從局部來看，作為單個(gè)的銀行，如果貸款人還不起月供，銀行沒收房產(chǎn)，在房價(jià)持續(xù)高漲的情況下，銀行轉(zhuǎn)手賣出也是一筆只賺不賠的好生意。從一定程度看，購房貸款還屬于優(yōu)質(zhì)貸款，對于正處在上升階段的中小銀行來說，對第二套房貸作出寬松解讀也是利益之需。
建行以戶為單位認(rèn)定第二套房貸，這符合第二套房貸新政初衷。但問題是，四大國有商業(yè)銀行以戶為單位，其他中小銀行以個(gè)人為單位。由于中小銀行在城市已經(jīng)非常普遍，人們選擇中小銀行很方便，這必將讓第二套房貸新政的初衷大打折扣。而且，面對中小銀行對購房貸款獨(dú)享盛宴，以戶為單位這一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，四大國有商業(yè)銀行會(huì)不會(huì)在利益面前“變通執(zhí)行”？
(中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) www.crei.cn) (來源：市場報(bào) 作者：李文華)