??? 經(jīng)過快速發(fā)展之后，房地產(chǎn)市場進入震蕩整理階段。在這一階段，政府出于整個市場健康發(fā)展的考慮，往往會出臺一些調(diào)控措施，或者是禁止限制期房轉(zhuǎn)讓的政策、或者是禁止外地人投資本地房市的政策等等。在此情況下，銀行個人房貸往往會面臨政策風險
個人房貸風險較低只是相對而言，在房市周期的不同階段，個人房貸風險具有不同的表現(xiàn)形式。如果不能意識到這一點，并采取相應的措施，個人房貸業(yè)務的快速發(fā)展終將給商業(yè)銀行積累巨大風險隱患
個人房貸業(yè)務面臨六大風險
世界各國的情況表明，房地產(chǎn)市場的發(fā)展總會呈現(xiàn)出或長、或短的周期性特征。作為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要推動因素的個人住房貸款業(yè)務，其在房地產(chǎn)市場周期的不同階段，往往有不同的風險表現(xiàn)形式。
這就要求商業(yè)銀行必須根據(jù)房地產(chǎn)市場所處的不同周期階段，采取不同的措施管理個人房貸業(yè)務表現(xiàn)出來的風險。
顯然，目前國內(nèi)商業(yè)銀行個人房貸風險管理過分注重信用風險，而忽略其他諸如操作等風險的做法有失偏頗。說的嚴重一點，如果不能認識到個人房貸風險的周期性表現(xiàn)特征，銀行往往會陷入兩種困境：要么是以偏概全，過分注重一種風險的管理，而意識不到其他風險的存在，從而在業(yè)務發(fā)展的同時埋下風險隱患；要么是以全蓋偏，不去區(qū)分個人房貸業(yè)務在不同階段表現(xiàn)出來的不同奉獻，而是眉毛胡子一把抓，從而造成主要風險抓不住、管不好，進而只能對該種業(yè)務采取一棍子打死的態(tài)度，錯過業(yè)務發(fā)展的最好時期。從這意義上來講，認識個人房貸風險的周期性表現(xiàn)對當前國內(nèi)商業(yè)銀行尤為重要。
近幾年來，個人房貸業(yè)務迅速發(fā)展的根本原因就在于該業(yè)務風險較低。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，商業(yè)銀行個人房貸的不良率尚不足0.3%，有的銀行甚至低于0.1%。相比于其他貸款品種，個人房貸確實應算作商業(yè)銀行“超低風險”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
但這并不意味著個人房貸業(yè)務就是無風險資產(chǎn)。按照金融學中的有關(guān)理論，所謂風險就是指某種資產(chǎn)的實際收益與預期收益發(fā)生偏離的可能性或概率。從這一角度來講，無風險資產(chǎn)是不存在的。即使是被喻為“金邊債券”的政府債券，同樣存在這種預期收益與實際收益發(fā)生偏離的可能性，即風險。
由于個人房貸持續(xù)期較長（最長為30年），其實際收益與預期收益發(fā)生偏離的可能性就更大，即風險更大。
一般來講，個人房貸業(yè)務會給商業(yè)銀行帶來以下風險：（1）信用風險，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；（2）流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機的情況（從理論上講，商業(yè)銀行的流動性風險包括兩種情況，第一種情況是負債的流動性，即銀行不能及時足額滿足存款人的取款要求；第二種情況是資產(chǎn)的流動性，即銀行不能及時足額滿足客戶正當?shù)馁J款需求）；（3）操作風險，與很多人印象中所認為的不同，操作風險并非單純指操作方面的風險。根據(jù)巴塞爾委員會的定義，操作風險是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導致?lián)p失的風險。按照導致操作風險的不同因素，操作風險可被分為四類：人員因素導致的操作風險（如操作失誤）、流程因素導致的操作風險（如流程執(zhí)行不嚴格）、系統(tǒng)因素導致的操作風險（如系統(tǒng)失靈）和外部事件導致的操作風險（如外部欺詐、突發(fā)事件）。其中，人、流程和系統(tǒng)導致的操作風險為內(nèi)部因素導致的操作風險，而外部事件導致的操作風險屬于外部因素導致的操作風險；
�。�4）利率風險，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；
�。�5）市場風險，即由于整個房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；
�。�6）政策風險，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個人房貸業(yè)務相關(guān)政策的出臺而使商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務受到影響的情況。
個人房貸風險的周期性表現(xiàn)
正如前面所述，個人房貸業(yè)務可能會給銀行造成諸如信用、操作、利率等風險。但這些風險一般不是同時發(fā)生，而往往是分別出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場周期的不同階段。也就是說，個人房貸風險在房市周期的不同階段呈現(xiàn)出不同的表現(xiàn)形式。
從國外房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，一國的房地產(chǎn)市場周期一般有兩種情況，一種情況是房市周期從起步階段經(jīng)過快速發(fā)展階段，到震蕩整理階段，再到平穩(wěn)發(fā)展階段；另一種情況是房市周期從起步階段經(jīng)過快速發(fā)展階段到震蕩整理階段，再到衰退階段（見左下圖）。如圖所示，在房市周期的不同階段個人房貸面臨的主要風險有很大差異。而兩種不同房市周期個人房貸風險的差別主要體現(xiàn)在第四個階段，即平穩(wěn)發(fā)展或衰退階段。
以一個完整的房市周期來分析，在房市起步階段，由于個人房貸業(yè)務剛剛開辦，銀行辦理房貸業(yè)務的信貸人員尚未熟練掌握該項業(yè)務，操作流程也不規(guī)范，從而使銀行面臨內(nèi)部因素造成的操作風險。
同時，由于個人房貸業(yè)務的信用風險一般在貸款持續(xù)期（20年-30年）的前半個周期結(jié)束時（即10年-15年左右）才顯現(xiàn)出來，房市周期第一階段的信用風險不太明顯。
進入快速發(fā)展階段后，銀行個人房貸的內(nèi)部操作流程日益規(guī)范，但由于此時房市處于快速上升過程，很多房地產(chǎn)開發(fā)商急于擴大規(guī)模，開始出現(xiàn)以個人房貸形式騙取銀行資金的現(xiàn)象。
而房地產(chǎn)市場的繁榮景象也往往會使得銀行的信貸人員疏于貸后檢查，由此引發(fā)外部欺詐導致的操作風險（正如前面所提到的，嚴格來講，外部欺詐，如票據(jù)詐騙應屬于操作風險，而不是人們一般意義上認為的欺詐風險或道德風險）和流程執(zhí)行不嚴格造成的操作風險。
個人房貸快速增長也使銀行面臨潛在的流動性問題的困擾，如果不能引起注意，可能出現(xiàn)流動性風險。
經(jīng)過快速發(fā)展之后，房地產(chǎn)市場進入震蕩整理階段。在這一階段，政府出于整個市場健康發(fā)展的考慮，往往會出臺一些調(diào)控措施，或者是禁止限制期房轉(zhuǎn)讓的政策、或者是禁止外地人投資本地房市的政策等等。在此情況下，銀行個人房貸往往會面臨政策風險。而相關(guān)政策的出臺也會使得房價上漲速度趨緩，進入震蕩整理過程，甚至于出現(xiàn)小幅下滑。此時，房市的租金收益和投資收益大大低于預期，很多投資（機）者開始出現(xiàn)信用風險。在政府有關(guān)政策的調(diào)控下，好的情況是房市進入平穩(wěn)發(fā)展或健康發(fā)展階段。這時，銀行個人房貸業(yè)務面臨的風險很小，風險主要集中在利率風險上。如果政府調(diào)控不成功，房市極有可能進入衰退或崩盤階段（如亞洲金融危機時香港的房地產(chǎn)）。
房市的急劇下滑使得抵押房屋的價值急劇縮水，很多借款人紛紛選擇違約。因為，對借款人來講，當房屋的市場價值下降到低于其在銀行抵押價值時，選擇違約是最有利的。此時，房地產(chǎn)的市場風險是通過轉(zhuǎn)化為借款人的信用風險的形式表現(xiàn)出來的。
從理論上來講，利率風險應該是伴隨在房市周期的各個階段。但由于我國個人房貸采用了浮動利率的形式（即利率一年一定），從而將銀行的利率風險轉(zhuǎn)嫁到借款者的身上。值得注意的是，如果個人房貸利率上升，由于還款壓力加重，借款者很有可能出現(xiàn)違約，從而造成信用風險。
上面的分析告訴我們，個人房貸風險較低只是相對而言，在房市周期的不同階段，個人房貸風險具有不同的表現(xiàn)形式。如果不能意識到這一點，并采取相應的措施，個人房貸業(yè)務的快速發(fā)展終將給商業(yè)銀行積累巨大風險隱患。
專家視點（鏈接）
蕭灼基(經(jīng)濟學家)
將視點對準老百姓房價
現(xiàn)在很多人反映，房價太高了，買不起。房價是否與居民購買力相適應，可以用一組數(shù)字來說明：目前，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積23平方米，平均每戶3.5人，每戶建筑面積為80—100平方米，城鎮(zhèn)居民住房平均價格為2500元/平方米，也就是說，買房需要20.25萬元。去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8472元，一個家庭的可支配收入不到3萬元，算下來，一個家庭要買一套住房至少需要8—12年。
蕭灼基再次給降低房價開出“藥方”。他說，目前商品房70年的土地使用費是一次付清的，在房價中占的比重很大，開發(fā)商負擔重，購房者負擔重。他提出，如果改為按年收取地租的方式，不僅能減輕開發(fā)商、購房者負擔，也能促進政府財政收入持續(xù)、穩(wěn)定增長。降低房價，需要多方的共同努力，僅靠開發(fā)商或政府都是不行的。
陳淮（建設(shè)部政策研究中心主任）
中國地產(chǎn)業(yè)遠沒有供大于求
根據(jù)認為，即使有20％的城鎮(zhèn)家庭（約2700萬戶）想要增加20平方米的住房面積，其需求總量就達5.4億平方米。到2020年，預計城鎮(zhèn)人口將增加3.5億，人均住房面積達到35平方米，這樣算來中國大陸的商品房其實不但沒有過剩，反而存在巨大的缺口。針對“中國大陸大多數(shù)居民買不起房”的觀點，陳淮并不同意。他認為，普通老百姓望房興嘆的主要原因是二級、三級市場沒有建立起來，住房存量資源的流動性太差。發(fā)達國家每年的房地產(chǎn)交易總額中80％以上是存量住房，而中國大陸85％以上是增量住房。也就是說，發(fā)達國家是用老房加一部分錢買新房，中國大陸是老房子不賣又買新房，這樣當然就“買不起房”了。
謝百三(復旦大學財務金融系教授)
政府遲早要擠掉房地產(chǎn)泡沫
“我早說過房地產(chǎn)有泡沫，政府遲早是要把它們擠掉的。這樣可以壓制房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款，從而抑制房地產(chǎn)投資。開發(fā)商的投資成本增加以后，自然會向商品房上轉(zhuǎn)嫁成本，從而造成房子的價格更高。加上個人房貸利率的上調(diào)，會使更多有購房意愿的人望而卻步。等到?jīng)]有人買得起的時候，最終房價就會降回合理的價位，泡沫也就被擠掉了。”
趙曉雷（上海財經(jīng)大學財經(jīng)研究所所長）
上海房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)正常
房地產(chǎn)經(jīng)濟在相當程度上是一種“信心經(jīng)濟”、“預期經(jīng)濟”，當預期不樂觀，信心受到?jīng)_擊，就會抑制房地產(chǎn)市場需求。一旦需求萎縮，房地產(chǎn)價格便會止升轉(zhuǎn)跌。房地產(chǎn)需求大體分為消費性需求和投資性需求。消費性需求主要是自用居住和保值；投資性需求主要是獲得增值回報。如果增值預期樂觀，投資性需求很旺盛，房地產(chǎn)價格大幅上升，則會產(chǎn)生泡沫，支撐泡沫的是信心和預期。一旦信心受到?jīng)_擊，預期悲觀，泡沫便會破滅，市場便會崩盤。但據(jù)最新統(tǒng)計，上海投資性購房比例已從16%左右下降到11%，自用常住比例為85%，自用閑居比例為3%左右。從此需求結(jié)構(gòu)看，上海房地產(chǎn)市場基本還是正常的。因此，調(diào)控房地產(chǎn)需求的政策和手段要非常謹慎，要遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，維持房地產(chǎn)市場供需兩旺的態(tài)勢。