在近日閉幕的“2007年地交會(huì)”上，“跛腳”的房地產(chǎn)金融成了業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點(diǎn)。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)韓復(fù)齡說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)融資應(yīng)當(dāng)由單純依賴銀行逐漸走向多元化，形成上市、股權(quán)融資、兼并收購(gòu)、信托計(jì)劃等多元的金融支持。
8月17日，內(nèi)地第一只基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃———聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)私募股權(quán)基金型信托計(jì)劃在2007博鰲房地產(chǎn)論壇上舉行簽約儀式。該基金信托的成立，意味著我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新又向前邁出了標(biāo)志性的一步。
現(xiàn)狀
首個(gè)地產(chǎn)基金沒(méi)了下文
目前，我國(guó)內(nèi)地沒(méi)有合法開(kāi)放式的地產(chǎn)基金給一般大眾或公司投資。之前也曾有消息稱，今年3月，內(nèi)地將推出首個(gè)地產(chǎn)基金，但后來(lái)卻沒(méi)了下文。一直為資金苦惱的地產(chǎn)大佬張寶全則表示，“內(nèi)地根本沒(méi)什么地產(chǎn)基金，就算是海外的地產(chǎn)基金，在內(nèi)地也是不規(guī)范的�！�
北京萬(wàn)年長(zhǎng)興置業(yè)有限公司總經(jīng)理黃璽慶表示，政策瓶頸是限制地產(chǎn)基金的主要原因。
“由于法律制度的不完善，我國(guó)還不允許有地產(chǎn)基金。包括大多數(shù)所謂的地產(chǎn)基金中介也很不完善�！鄙虾Ｎ搴现菐�(kù)總經(jīng)理鄒毅介紹說(shuō)，“包括管理、監(jiān)管、稅收方面都有許多問(wèn)題，也缺乏專業(yè)的人才，所以說(shuō)內(nèi)地地產(chǎn)基金的出臺(tái)條件還很不成熟�！�
雖然內(nèi)地的《產(chǎn)業(yè)基金法》遙遙無(wú)期，但一些內(nèi)地開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始為自己的資金鏈尋求保障做出新嘗試。他們將自己的物業(yè)打包在海外上市，來(lái)獲取資金�！跋袂皫啄辏f(wàn)達(dá)將自己的商業(yè)打包到海外上市就是一個(gè)例子，不過(guò)這畢竟還是少數(shù)，而且大多集中在商業(yè)物業(yè)�！编u毅說(shuō)，這就需要地產(chǎn)企業(yè)符合當(dāng)?shù)芈?lián)交所的規(guī)定，而且自身的管理、業(yè)績(jī)都要達(dá)到相當(dāng)?shù)乃健?/P>
據(jù)記者了解，內(nèi)地的居民也可認(rèn)購(gòu)在香港上市的地產(chǎn)基金和海外地產(chǎn)基金。
借殼 基金型房地產(chǎn)信托簽約
雖然內(nèi)地沒(méi)有房地產(chǎn)基金，使得有法律依據(jù)的房地產(chǎn)信托成了開(kāi)發(fā)商眼里的“香餑餑”。“究其原因，信托計(jì)劃不像產(chǎn)業(yè)基金，它是有娘的孩子，有相關(guān)的法律保障�！秉S璽慶這樣評(píng)價(jià)道。
在2003年，地產(chǎn)信托還是一個(gè)新鮮詞兒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，那時(shí)推出的信托計(jì)劃只有30個(gè)左右，而去年僅6、7兩個(gè)月，公布的信托計(jì)劃就有21個(gè)。
今年8月17日，在2007博鰲房地產(chǎn)論壇上，內(nèi)地第一只基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃———聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)私募股權(quán)基金型信托正式舉行了簽約儀式，這或許意味著內(nèi)地第一只房地產(chǎn)基金“借殼”信托誕生。但黃璽慶并不持樂(lè)觀態(tài)度�！斑@其實(shí)還是信托，全國(guó)總工會(huì)聯(lián)合這么多大企業(yè)，只是為了表達(dá)拓寬房地產(chǎn)融資渠道這個(gè)意愿，可是國(guó)家法律還是不允許。”黃認(rèn)為，這一舉動(dòng)只能起到呼吁的作用。
這只地產(chǎn)信托計(jì)劃是由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)作為組織發(fā)起人，聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司作為受托人，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司、保利集團(tuán)、北京天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、SOHO中國(guó)有限公司等多家內(nèi)地、香港的房地產(chǎn)“大哥大”都出現(xiàn)在簽約名單上。
據(jù)悉，首次募集資金達(dá)20億元人民幣。據(jù)了解，募集資金投向主要涉及：符合國(guó)家宏觀調(diào)控要求和綠色生態(tài)環(huán)保要求的、有上市潛力的地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資與有RETTS需求的地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司的股權(quán)投資。
暗流 境外地產(chǎn)基金頻繁出手
雖然內(nèi)地有了第一只基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃，但境外地產(chǎn)基金早已在內(nèi)地暗流涌動(dòng)多年。
2005年，摩根士丹利購(gòu)買了位于上海人民廣場(chǎng)核心區(qū)域的知名寫字樓世界貿(mào)易大廈。業(yè)內(nèi)人士估算，該大樓市值超過(guò)2億美元。當(dāng)年6月，摩根士丹利又購(gòu)買了上海浦西的明天廣場(chǎng)大樓。同年，再以4億元收購(gòu)北京富力雙子座大廈。
同樣是在2005年，麥格理以8億元從新加坡凱德置地手中收購(gòu)了上海新茂大廈，同年又和一些機(jī)構(gòu)投資者組成財(cái)團(tuán)收購(gòu)了內(nèi)地9家大型零售商城，收購(gòu)總價(jià)約31億元。
戴德梁行華東區(qū)投資總監(jiān)葉建成表示，雖然地產(chǎn)基金的單筆交易數(shù)額都很大，但是總量小，交易次數(shù)也不多。
記者原本以為地產(chǎn)基金交易必然是大買賣，其實(shí)也不盡然。一位地產(chǎn)投資中介工作人員稱：“從基金的大小來(lái)看，大基金主要以歐美為主，偏好市中心最好地段，投資回報(bào)率高；中小基金例如韓國(guó)等地的基金，資金實(shí)力和大基金有一定的差距，因此會(huì)選擇一些二級(jí)地段的土地或住宅項(xiàng)目等；一些小型私募基金相對(duì)活躍，但尚未形成氣候。”
收購(gòu) 地產(chǎn)基金瞄準(zhǔn)商業(yè)物業(yè)
據(jù)以往資料顯示，地產(chǎn)基金對(duì)商業(yè)物業(yè)情有獨(dú)鐘，尤其是成熟的商業(yè)物業(yè)。
“海外基金收購(gòu)?fù)瓿缮虡I(yè)物業(yè)后，會(huì)以自己的模式加以經(jīng)營(yíng)管理。他們一般都會(huì)自己持有，也有出售的。”鄒毅說(shuō)。對(duì)于地產(chǎn)基金看中商業(yè)，而不看好住宅的原因。鄒毅認(rèn)為，住宅是短平快的交易，不能長(zhǎng)期獲利。葉建成分析認(rèn)為：“商業(yè)因?yàn)橛蟹�(wěn)定的現(xiàn)金流、穩(wěn)定的租金收益、穩(wěn)定的租戶，所以受到地產(chǎn)基金的青睞�！�
據(jù)葉建成介紹，由于內(nèi)地成熟的商業(yè)物業(yè)并不多，可達(dá)到投資人要求的商業(yè)物業(yè)更少。而且現(xiàn)有的成熟商業(yè)物業(yè)的持有者都資金雄厚，不會(huì)放棄長(zhǎng)期收益輕易出售。另外，由于房?jī)r(jià)的上漲和國(guó)家限制外資的政策，考慮到投資收益問(wèn)題，以后的投資會(huì)更加謹(jǐn)慎，交易量會(huì)縮小。
另?yè)?jù)記者了解，地產(chǎn)基金對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、服務(wù)式公寓也很感興趣。
禁忌 地產(chǎn)基金不碰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
中國(guó)對(duì)外開(kāi)放金融市場(chǎng)后，已有大量的地產(chǎn)基金涌入內(nèi)地。鄒毅說(shuō)，雖然不知道究竟有多少錢進(jìn)來(lái)，可據(jù)他所掌握的資料來(lái)看，“數(shù)額應(yīng)該很大。”但葉建成說(shuō)：“去年上海整個(gè)地產(chǎn)基金的交易額大概有20億美元。北京略低一點(diǎn)，大概10多億美元左右，很少有用于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的�！�
地產(chǎn)基金參與內(nèi)地房地產(chǎn)投資的形式主要有三種方式：1.收購(gòu)成熟的物業(yè)、大型購(gòu)物中心、寫字樓，來(lái)收取穩(wěn)定的租金。2.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期，以股權(quán)投資方式為開(kāi)發(fā)商提供資金，占有公司股權(quán)，以后再利潤(rùn)分紅。3.回購(gòu)。
“在三種方式中，最普遍的是第一種，而直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基金并不多�！编u毅介紹說(shuō)，雖然有許多開(kāi)發(fā)商接觸過(guò)地產(chǎn)基金，但由于種種原因，成功的并不多。“地產(chǎn)基金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例，只有2%多一點(diǎn)�！�
葉建成和黃璽慶都說(shuō)，地產(chǎn)基金不愿意介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，是因?yàn)樗麄儾辉敢獬袚?dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)�！暗禺a(chǎn)基金與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)接觸少，是因?yàn)樗麄儗?duì)開(kāi)發(fā)商的要求非常高�！比~建成說(shuō)。
黃璽慶則認(rèn)為：“開(kāi)發(fā)商在拿地、剛開(kāi)發(fā)時(shí)是最缺乏資金的，這個(gè)時(shí)候連銀行貸款都很難下來(lái)，更別說(shuō)地產(chǎn)基金了�！�
低調(diào) 甚至委托媒體進(jìn)行保密
“地產(chǎn)基金在內(nèi)地的交易從不大張旗鼓，甚至是故意不想讓人知道。”鄒毅說(shuō)，許多地產(chǎn)基金都比較低調(diào)，包括他們?cè)趦?nèi)地的代理投資機(jī)構(gòu)也是如此。他們甚至?xí)忻襟w進(jìn)行保密。
的確，地產(chǎn)基金大手筆的交易往往只是一閃而過(guò)，很少有媒體報(bào)道，更難引人關(guān)注。但在海外卻大不一樣了。2005年，新加坡嘉德置地斥資近34億元收購(gòu)中國(guó)15家商場(chǎng)，就是為其海外上市計(jì)劃鋪路。
“不吱聲，干嗎要吱聲啊，有錢你就干唄，干嗎讓人知道�！秉S璽慶笑著說(shuō)。
端倪
房地產(chǎn)金融呈現(xiàn)多元化
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)韓復(fù)齡說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資主要有四種模式，即自有資金加上銀行貸款、信托計(jì)劃、自有資金加上股權(quán)融資、自有資金加上房地產(chǎn)投資基金。盡管在宏觀調(diào)控下，銀根緊縮，但銀行貸款仍是房地產(chǎn)融資的主流模式。他認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)融資應(yīng)當(dāng)由單純依賴銀行逐漸走向多元化，形成上市、股權(quán)融資、兼并收購(gòu)、信托計(jì)劃等多元的金融支持。
美國(guó)格林證券有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛認(rèn)為，必須加快房地產(chǎn)直接融資市場(chǎng)的建設(shè)，積極推進(jìn)資本化、國(guó)際化。一是信托應(yīng)成為房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主流方向，信托公司應(yīng)實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)融資型向主動(dòng)理財(cái)型提升，從傭金收入型向投資收益型提升。二是信托、銀行以及資本市場(chǎng)等，應(yīng)成為房地產(chǎn)組合融資模式的主流。此外，外資金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)基金是中國(guó)房地產(chǎn)金融的另一條軌道。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融正呈現(xiàn)出這種多元化的端倪。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金15618億元，同比增長(zhǎng)27.8%。其中，自籌資金和其他資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源，合計(jì)占比為76.1%，增速分別為28.4%和26.9%；內(nèi)地貸款占比22.1%，增長(zhǎng)25.9%，增幅比上年同期下降30.5個(gè)百分點(diǎn)；利用外資占比為1.8%，但同比增長(zhǎng)68.7%，增幅比上年同期提高36.2個(gè)百分點(diǎn)。
文/本報(bào)記者楚貴峰 陸曉東
收購(gòu)案例
1.2005年1月，麥格理從新加坡凱德置地手中收購(gòu)了上海新茂大廈，出資8億元人民幣。
2.2005年2月，摩根士丹利收購(gòu)位于上海人民廣場(chǎng)核心區(qū)域的世界貿(mào)易大廈。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，當(dāng)時(shí)市值約2億美元。
3.2005年2月，摩根士丹利收購(gòu)北京富力雙子座大廈，出資4億元人民幣。
4.2005年4月美國(guó)投資銀行高盛收購(gòu)位于上海市福州路的百騰大廈，出資1.076億美元。今年將該大廈轉(zhuǎn)手，價(jià)格約為1.5億美元。
5.2005年7月，麥格理和一些機(jī)構(gòu)投資者組成財(cái)團(tuán)收購(gòu)了內(nèi)地9家大型零售商城，收購(gòu)總價(jià)約31億元人民幣。
6.2006年5月，嘉德置地在新加坡發(fā)布公告，公告表示嘉德置地從金融街控股股份有限公司手中購(gòu)買了位于西直門西環(huán)廣場(chǎng)的商用地產(chǎn)，斥資13.2億元人民幣。
7.2006年日本Re-plus基金收購(gòu)華貿(mào)中心兩棟寫字樓。出資28.35億元人民幣。
8.2007年6月，中國(guó)商業(yè)信托(德意志銀行旗下)收購(gòu)北京佳程廣場(chǎng)，出資27億元人民幣。
房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過(guò)戶、納稅等事項(xiàng)，有些還以投資者身份參與對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)信托與基金的區(qū)別在于，它首先是要受到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的委托，一般由委托人、受委托人、購(gòu)買者組成，有時(shí)也需要擔(dān)保機(jī)構(gòu)。
記者手記
“張寶全”們的苦惱
資金鏈一直是困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的頭等難題。根據(jù)最新公布的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)資金比例，外來(lái)資金只占到其中的0.7%。據(jù)上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅講，地產(chǎn)基金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例只有2%。
房地產(chǎn)是典型的資本密集型行業(yè)，需要大量的開(kāi)發(fā)資本。目前，內(nèi)地大部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多靠銀行貸款過(guò)日子。把大部分資金壓力落在銀行的肩頭，既增加了風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)行業(yè)本身不利。房地產(chǎn)商能否有自己的融資平臺(tái)？這成了整個(gè)產(chǎn)業(yè)的頭等大事。地產(chǎn)融資多元化，一直是“張寶全”們的苦惱。
內(nèi)地第一只基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃已誕生，全國(guó)工商聯(lián)作為發(fā)起人，可見(jiàn)相關(guān)部門已意識(shí)到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資急需多元化。