（１９８４年１１月８日）
為了統(tǒng)一掌握房屋修繕范圍和標準，充分發(fā)揮維修資金效益，延長房屋使用年限，我部委托南京市房地產(chǎn)管理局編寫了《房屋修繕范圍和標準》，現(xiàn)批準自１９８５年１月１日起在房地產(chǎn)管理部門試行。請各單位在執(zhí)行中認真總結(jié)經(jīng)驗，提出修改和補充意見，并隨時函告編寫單位，以供將來修訂時參考。
房屋修繕范圍和標準
１．引言
�。保薄”緲藴蔬m用于房地產(chǎn)管理部門的經(jīng)營管理單位管理的房屋。
１．２ 本標準是以當前租金處于較低的一般水平為根據(jù)制定的。
�。保场》簿邆湎铝袟l件之一，允許采取適當提高修繕標準：
�。保常薄‘敺课葑饨鹛幱诔杀咀饨鹚揭陨蠒r；
�。保常病‘斀�(jīng)過修繕后，能合理調(diào)增租金時；
１．３．３ 當用戶自愿投資時。
１．４ 凡具備下列條件之一，允許適當降低修繕標準或采取其它措施：
�。保矗薄‘敺课葑饨疬^低時；
�。保矗病‘敺课葑淦h、分散、不便管理時。
�。保怠≡诒緲藴室�(guī)定的適用范圍里：
�。保担薄》课莸男蘅槺仨氊瀼爻浞掷谩⒔�(jīng)濟合理、牢固實用的原則，以不斷提高房屋完好率，逐步改善住用條件。
�。保担病≡谫Y金和其它條件允許時，應(yīng)盡可能按照城市總體規(guī)劃的要求，有計劃地實現(xiàn)破危房屋的更新改造
２．修繕工程分類
２．１ 按照房屋完損狀況，其修繕工程分類為：翻修、大修、中修、小修和綜合維修。
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�。玻玻薄》残枞坎鸪⒘硇性O(shè)計、重新建造的工程為翻修工程。
�。玻玻病》薰こ虘�(yīng)盡量利用舊料，其費用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價。
�。玻玻场》藓蟮姆课荼仨毞贤旰梅课輼藴实囊�。
２．２．４ 翻修工程主要適用于：
�。玻玻矗薄≈黧w結(jié)構(gòu)嚴重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險的房屋。
�。玻玻矗病∫蜃匀粸�(zāi)害破壞嚴重，不能再繼續(xù)使用的房屋。
２．２．４．３ 地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋，或地勢低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋。
�。玻玻矗础o修繕價值的房屋。
�。玻玻矗怠』窘ㄔO(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。
�。玻场〈笮薰こ�。
２．３．１ 凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程為大修工程。
�。玻常病〈笮薰こ桃淮钨M用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的２５％以上。
�。玻常场〈笮藓蟮姆课荼仨毞匣就旰没蛲旰脴藴实囊�。
２．３．４ 大修工程主要適用于嚴重損壞房屋。
２．４ 中修工程
２．４．１ 凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。
�。玻矗病≈行薰こ桃淮钨M用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的２０％以下。
�。玻矗场≈行藓蟮姆课荩罚埃ヒ陨媳仨毞匣就旰没蛲旰玫囊蟆�
�。玻矗础≈行薰こ讨饕m用于一般損壞房屋。
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�。玻担薄》惨约皶r修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程為小修工程。
�。玻担病⌒⌒薰こ痰木C合年均費用為所管房屋現(xiàn)時造價的１％以下。
�。玻丁【C合維修工程。
�。玻叮薄》渤善啻保ù髽菫閱未保┐蟆⒅�、小修一次性應(yīng)修盡修的工程為綜合維修工程。
�。玻叮病【C合維修工程一次費用應(yīng)在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的２０％以上。
�。玻叮场【C合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。
�。玻叮础【C合維修的竣工面積數(shù)量在統(tǒng)計時進入大修工程。
３．修繕范圍
３．１ 房屋的修繕，均應(yīng)按照租賃法的規(guī)定或租賃合同的約定辦理。但是：
�。常保薄∮脩粢蚴褂貌划�、超載或其它過失引起的損壞，應(yīng)由用戶負責賠修；
�。常保病∮脩粢蛱厥庑枰獙Ψ课莼蛩难b修、設(shè)備進行增、搭、拆、擴、改時，必須報經(jīng)營管理單位鑒定同意，除有單項協(xié)議專門規(guī)定者外，其費用由用戶自理；
�。常保场∫蛏米栽诜炕浇诰蚨鸬膿p壞，用戶應(yīng)負責修復(fù)。
�。常病∈姓鬯ㄓ晁┕艿兰疤幚硌b置、道路及橋涵、房屋進戶水電表之外的管道線路、燃氣管道及灶具、城墻、危崖、滑坡、�？病⑷朔涝O(shè)施等的修繕，由各專業(yè)管理部門負責。
�。常场》课菪蘅�，應(yīng)注意做到：
３．３．１ 與抗震設(shè)防相結(jié)合。在抗震設(shè)防地區(qū)，凡房屋進行翻修、大修時，應(yīng)盡可能按抗震設(shè)計規(guī)范和抗震鑒定加固標準進行設(shè)計、施工，中修工程也要盡可能采取抗震加固構(gòu)造措施。
�。常常病∨c白蟻防治相結(jié)合。在白蟻危害地區(qū)，各類修繕工程均應(yīng)貫徹“以防為主，修治結(jié)合”的原則，做到看跡象、查蟻情，先防治、后修換。
３．３．３ 與預(yù)防火災(zāi)相結(jié)合。在大、中修時，對磚木結(jié)構(gòu)以下的房屋應(yīng)盡可能提高其關(guān)鍵部位的防火性能；在住戶密集的院落，要盡可能留出適當通道或間距。
�。常常础∨c抗洪防風相結(jié)合。對經(jīng)常受水淹的房屋，要采取根治措施；對經(jīng)常發(fā)生山洪的地區(qū)，要采取防患措施；在易受暴，臺風襲擊的地區(qū)，要提高房屋的抗風能力。
�。常常怠∨c防范雷擊相結(jié)合。在易受雷擊地區(qū)的房屋，要有避雷裝置，并定期檢查修理。
�。常础≡诖_保居住安全及財力物力可能的條件下，應(yīng)逐步改善居住條件。
�。常矗薄∈覂�(nèi)無窗或通風采光面積不足的，如條件允許，可新開或擴大原窗；住人假樓檐高大低的，可適當提高；住人閣樓，如條件允許，可新做氣樓或新開窗子。
�。常矗病o廚房的舊式住宅，如條件允許，大修時可重新合理安排其布局，分設(shè)廚房；其他用途的房屋改作住房時，可按居住用房的標準加以改造。
�。常矗场∪没虼笞优c父母同室居住的，可增設(shè)隔斷；在隔斷后，如影響采光通風的，可在適當部位增開窗子或天窗。
�。常矗础τ跓o水、電的房屋，應(yīng)有計劃地逐步新裝；對原水、電表容量不足的，可分戶或增容；在條件允許時，可逐步做到供水到戶。
３．４．５ 底屋窗子或戶室門的玻璃窗，可增設(shè)鐵柵；原庭院無下水道的，如條件允許，可予增設(shè)。
４．修繕標準
�。矗薄“床煌慕Y(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，把房屋劃分成一等和二等以下兩類。
４．１．１ 符合下列條件的為一等房屋；
４．１．１．１ 結(jié)構(gòu)：包括磚木（含高級純木）、混合和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其中，凡承重墻柱不得有用空心磚、半磚、亂磚和亂石砌筑者。
�。矗保保病堑孛妫簶堑孛娌坏糜杏闷胀ㄋ嗷蛉贤撩鎸诱�。
�。矗保保场￠T窗：正規(guī)門窗，有紗門窗或雙層窗。
４．１．１．４ 墻面：中級或中級以上粉飾。
�。矗保保怠≡O(shè)備：獨廚，有水、電、衛(wèi)設(shè)備，采暖地區(qū)有暖氣。
�。矗保病》驳陀谝陨纤袟l件者為二等以下房屋。
４．２ 本標準按主體工程、木門窗及裝修工程、樓地面工程、屋面工程、抹灰工程、油漆粉飾工程、水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備工程、金屬構(gòu)件及其它等９個分項工程進行確定。如對一、二等房屋有不同修繕要求時，在有關(guān)款、項中單獨規(guī)定之。
４．３ 凡修繕施工都必須按《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》的規(guī)定執(zhí)行。
４．４ 主體工程
�。矗矗薄∥菁堋⒅⒘�、檁條、樓楞等在修繕時應(yīng)查清隱患，損壞變形嚴重的，應(yīng)加固、補強或拆換。不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應(yīng)整修改做。損壞嚴重的木構(gòu)件在修繕時要盡可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構(gòu)件代替。對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的，應(yīng)及時修補�；炷撂蓟�、產(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕較嚴重的，應(yīng)通過檢測計算，鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。
�。矗矗病』A(chǔ)不均勻沉降，影響上部結(jié)構(gòu)的砌體弓凸、傾斜、開裂、變形，應(yīng)查清原因，有針對性地予以加固或拆砌。
�。矗怠∧鹃T窗及裝修工程。木門窗修繕應(yīng)開關(guān)靈活，接縫嚴密，不松動；木裝修工程應(yīng)牢固、平整、美觀、接縫嚴密。
�。矗担薄∧鹃T窗開關(guān)不靈活、松活、脫榫、腐爛損壞的，應(yīng)修理接換，小五金應(yīng)修換配齊。大修時，內(nèi)處玻璃應(yīng)一次配齊，油灰嵌牢。木門窗損壞嚴重、無法修復(fù)的，應(yīng)更換；一等房屋更換的門窗應(yīng)盡量與原門窗一致。材料有困難的，可用多門窗或其它較好材料的門窗替代。
�。矗担病〖嗛T窗、百葉門窗屬一般損壞的，均應(yīng)修復(fù)。屬嚴重損壞的，一等房屋及幼兒園、托兒所、醫(yī)院等特殊用房可更換；二等以下房屋可拆除。原沒有的，一律不新裝。
�。矗担场∧緲翘輷p壞的，應(yīng)修復(fù)。樓梯基下部腐爛的，可改做磚砌踏步。扶手欄桿、樓梯基、平臺閣柵應(yīng)保證牢固安全。損壞嚴重、條件允許的，可改為磚混樓梯。
４．５．４ 板條墻、薄板墻及其它輕質(zhì)隔墻損壞的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴重、條件允許的，可改砌磚墻。
�。矗担怠∧娟柵_、木曬臺一般損壞的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴重的，可拆除，但應(yīng)盡量解決涼曬問題。
�。矗担丁扃R線、窗簾盒、窗臺板、筒子板、壁櫥、壁爐等裝修，一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)。嚴重損壞的，一等房屋應(yīng)原樣更新，或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其它材料代用更新；二等以下房屋，可改換或拆除。
�。矗担贰√吣_板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)；大部損壞的，改做水泥踢腳線。
�。矗丁堑孛婀こ�
�。矗叮薄∑胀镜匕宓膿p壞占自然間地面面積２５％以下的，可修復(fù)；損壞超過２５％以上或缺乏木材時，可改做水泥地坪或塊料地坪。一等房屋及幼兒園、托兒所、醫(yī)院等特殊用房的木地板、高級硬木地板及其它高級地坪損壞時，應(yīng)盡量修復(fù)；實無法修復(fù)的，可改作相應(yīng)標準的高級地坪。
�。矗叮病∧緲前鍝p壞、松動、殘缺的，應(yīng)修復(fù)；如磨損過簿、影響安全的，可局部拆換；條件允許的，可改做鋼筋混凝土樓板。一等房屋的高級硬木樓板或其它材料的高級樓板面層損壞時應(yīng)盡量修復(fù)；實無法修復(fù)的，可改作相應(yīng)標準的高級樓面。夾沙樓面損壞的，可夾接加固木基層、修補面層，也可改作鋼筋混凝土樓面。木樓楞腐爛、扭曲、損壞、剛度不足的，應(yīng)抽換、增添或采取其他補強措施。
�。ㄗⅲ�“夾沙樓面”指木基層、混凝土或三合土面層的樓面。）
�。矗叮场∑胀ㄋ鄻堑孛嫫鹕啊⒖展�、開裂的，應(yīng)修補或重做。一等房屋的水磨石或塊料樓地面損壞時，應(yīng)盡量修復(fù)；實無法修復(fù)的，可改作相應(yīng)標準樓地面。
�。矗叮础〈u地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補、或重鋪。室內(nèi)潮濕嚴重的，可增設(shè)防潮層或做水泥及塊料地面。
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�。矗罚薄∥菝娼Y(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的，應(yīng)加固。如原結(jié)構(gòu)過于簡陋，或流水過長、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴重時，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應(yīng)翻修改建。
４．７．２ 屋面上的壓頂、出線、屋脊、泛水、天窗、天溝、檐溝、斜溝、水落、水管等損壞滲水的、應(yīng)修復(fù)；損壞嚴重的，應(yīng)翻做。大修時，原有水落、水管要修復(fù)配齊，二屋以上房屋原無水落、水管的，條件允許可增做。
�。矗罚场∨畠簤�、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的，在不影響使用和市容條件下，可改修或拆除。
�。矗罚础′摻罨炷疗轿菝鏉B漏，應(yīng)找出原因，針對損壞情況采用防水材料嵌補或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固或重做。
�。矗罚怠〔Ａ炫�、老虎窗損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴重的，可翻做，但一般不新做。
�。矗罚丁∥菝嫔显懈魺岜貙訐p壞的，應(yīng)修復(fù)。
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�。矗福薄⊥鈮δɑ移饸�、剝落的，應(yīng)修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重抹，重抹時如原抹灰材料太差，可提高用料標準。一等房屋和沿主要街道、廣場的房屋的外抹灰損壞，應(yīng)原樣修復(fù)；復(fù)原有困難的，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下，可用其它材料替代。
４．８．２ 清水墻損壞，應(yīng)修補嵌縫；整垛墻風化過多，可做抹灰。外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)；原無勒腳抹灰的，可新做。
�。矗福场�(nèi)墻抹灰起殼、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上的，可鏟除重抹。原無踢腳線的，結(jié)合內(nèi)墻面抹灰應(yīng)加做水泥踢腳線。各種墻裙損壞應(yīng)根據(jù)保護墻身的需要予以修復(fù)或抹水泥墻裙。因室內(nèi)外高差或溝渠等影響，引起墻面長期潮濕，影響居住使用的，可做防水層。
�。矗福础√炫锬ɑ覔p壞，要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu)，確保安全。抹灰層松動，有下墜危險的，必須鏟除重抹。原線腳損壞的，按原樣修復(fù)。損壞嚴重的復(fù)雜線腳全部鏟除后，如系一等房屋應(yīng)原樣修復(fù)，或適當簡略；二等以下房屋，可不修復(fù)。
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�。矗梗薄∧鹃T窗、紗門窗、百葉門窗、封檐板、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應(yīng)周期性地進行保養(yǎng)；上述木構(gòu)件整件或零件拆換，應(yīng)油漆。
４．９．２ 鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮水落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其它各類鐵構(gòu)件（鐵柵、鐵欄桿、鐵門等），其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)除銹、刷防銹涂料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為３－５年。
�。矗梗场∧緲堑匕逶推嵬事涞模坏确课輵�(yīng)重做；二等以下房屋，可視具體條件處理。
�。矗梗础∈覂�(nèi)墻面、天棚修繕時可刷新。其用料，一等房屋可采取新型涂料、膠白等，二等以下房屋，刷石灰水。高級抹灰損壞，應(yīng)原樣修復(fù)。
�。矗梗怠「邔咏ㄖ蜓刂饕值�、廣場的房屋的外墻原油漆損壞的，應(yīng)修補，其色澤應(yīng)盡量與原色一致。
�。矗保啊∷�、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程。
�。矗保埃薄‰姎饩�路的修理，應(yīng)遵守供電部門的操作規(guī)程。原無分表的，除各地另有規(guī)定者外，一般可提供安裝勞務(wù)，但表及附件應(yīng)由用戶自備；每一房間以一燈一插座為準，平時不予改裝。
�。矗保埃病∩�、下水及衛(wèi)生設(shè)備的損壞、堵塞及零件殘缺，應(yīng)修理配齊或疏通，但人為損壞的，其費用由住戶自理。原無衛(wèi)生設(shè)備的，是否新裝由各地自定。
４．１０．３ 附屬于多層、高層住宅及其群體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等損壞，除與供水部門有專門協(xié)議者外，均應(yīng)負責修復(fù)；原設(shè)計有缺陷或不合理的，應(yīng)改變設(shè)計，改道重裝。水箱應(yīng)定期清洗。
４．１０．４ 電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風等設(shè)備損壞時，應(yīng)及時修理；零配件應(yīng)配齊全、長期不用且今后仍無使用價值的，可拆除。
�。矗保薄〗饘贅�(gòu)件
�。矗保保薄〗饘贅�(gòu)件銹爛損壞的，應(yīng)修換加固。
�。矗保保病′撻T窗損壞、開關(guān)不靈、零件殘缺的，應(yīng)修復(fù)配齊；損壞嚴重的，應(yīng)更換。
�。矗保保场¤F門、鐵柵、鐵欄桿、鐵扶梯、鐵曬衣架等銹爛損壞的，應(yīng)修理或更換；無保留價值的，可拆除。
４．１２ 其他工程
�。矗保玻薄∷�、電動機、電梯等房屋正在使用的設(shè)備，應(yīng)修理，保養(yǎng)。避雷設(shè)施損壞失效的，應(yīng)修復(fù)；高層房屋附近無避雷設(shè)施或超出防護范圍的，應(yīng)新裝。
�。矗保玻病≡性簤Α⒃簤Υ箝T、院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通。原無下水系統(tǒng)，院內(nèi)積水嚴重，影響居住使用和衛(wèi)生的，條件允許時，應(yīng)新做。院落里如有共用廁所，損壞時應(yīng)修理。
�。矗保玻场∨�、火墻損壞的，應(yīng)修理。如需改變位置布局，平時一般不考慮，若房屋大修，可結(jié)合處理。