前段時間，很多媒體傳言，銀監(jiān)會將出臺政策把房貸首付比例提高至40%～50%，遂引發(fā)業(yè)界一片爭議。近日銀監(jiān)會官員趕緊聲稱，沒有出臺任何取消房地產(chǎn)抵押貸款的政策，只是對資金流向有更明確的監(jiān)管。
而事實上，所傳非虛。不少商業(yè)銀行已經(jīng)有所行動，如建設(shè)銀行浙江分行已暫停二手房按揭貸款，武漢建行、工行部分網(wǎng)點停辦抵押貸款業(yè)務(wù)，光大銀行深圳分行規(guī)定同一業(yè)主每增加一套按揭房，首付須提高5%。個貸首付問題一時讓人如霧里看花�？辞閯荩赡苁悄壳般y監(jiān)會和央行確有提高首付之意，但鑒于輿論壓力，或暫緩或不發(fā)明文但私下授意。
從銀監(jiān)會和央行方面，是該他們考慮控制銀行體系風(fēng)險的時候了。我國房地產(chǎn)業(yè)對銀行依存度很高，而在房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)中，個人貸款規(guī)模明顯大于企業(yè)貸款規(guī)模，雖然個貸一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，壞賬率較低，但隨著市場的變化，潛在風(fēng)險不可小覷。今年二季度以來，全國房價呈加快上揚態(tài)勢，部分城市已出現(xiàn)泡沫。與此同時，個貸增速也在飆高。央行上�？偛繑�(shù)據(jù)顯示，6月份上海中資銀行個人房貸余額占了前半年的9成以上，7月份又大增58.7億元，趕上了第二季度的全部增量。當(dāng)然，緊縮個人房貸的另一個原因是，由于股市火爆，部分個貸被違規(guī)挪用進入股市。
但凡經(jīng)濟或金融危機，往往在市場繁榮期已埋下禍根。1990年日本經(jīng)濟危機和1997年亞洲金融危機皆是如此。對銀監(jiān)會及央行觸動較大的，應(yīng)該是今年以來的美國次級抵押貸款危機。
比較可知，中國本輪樓市上升期與美國相似，而且都在2004年前后開始施行宏觀調(diào)控，現(xiàn)在看來我們的調(diào)控效果顯然不如美國。美國的調(diào)控手段倚重于加息，聯(lián)邦基金利率由1%提高到5.25%，而我國并沒特別看中貨幣工具，雖然也有７次加息，但其頻率和幅度明顯很低。另一方面，次級抵押貸款的貸款人信用資質(zhì)不高，收入水平較低或不穩(wěn)定，而且其負(fù)擔(dān)的貸款利率比普通利率要高2%～3%，因此這部分貸款風(fēng)險最大。
前幾年樓市繁榮時，美國部分金融機構(gòu)為爭搶業(yè)務(wù)而推出了零首付。由于我國個人信用體系不健全，銀行系統(tǒng)對于購房人尚無成熟等級劃分體系，因此還沒有美國那樣的次級房貸。但由于銀行無法甄別貸款人的收入情況，許多投資投機客和部分自住客通過做假收入證明，可以輕易獲得超標(biāo)準(zhǔn)的貸款額度。在市場景氣期，危機靜靜潛伏，當(dāng)貸款利率大幅上升和樓市步入下調(diào)期或蕭條期后，個貸壞賬率將會大幅增長。
那么，如果提高個貸首付，會殃及所有打算購房的群體嗎？應(yīng)該從兩個角度考慮政策意愿。從國家的整體層面考慮，提高首付的主要目的是抑制投資、打擊投機，緩和房價增速，所以重點是提高投資、投機需求的首付，對于普通自住需求仍將保護。從銀監(jiān)會和央行的角度考慮，主要目的是降低貸款風(fēng)險，限制的對象是投機炒房者、還款能力偏低者、貸款炒股者。據(jù)此推測，如果下半年全國樓市依然持續(xù)二季度的高溫，那么首次置業(yè)個貸首付很有可能提高到35%～40%，二次以上置業(yè)者則可能依保有套的不同提高到40%～60%，首次置業(yè)者當(dāng)中購買中小套型（或中低價房）的或?qū)⑻嶂?0%～30%，而老、破、小的二手房將越來越難獲得個貸。
總而言之，即便提高個貸首付，也將不會實行“一刀切”的政策。值得關(guān)注的是，都已市場化了的銀行（尤其是上市銀行）出于經(jīng)營業(yè)績的考慮，有時跟央行并非“一條心”。商業(yè)銀行在個貸上競爭激烈，即使提高首付，很多銀行仍然會通過產(chǎn)品創(chuàng)新以優(yōu)惠的手段爭搶業(yè)務(wù)。而銀行間的同業(yè)自律就更難以指望，2005年上海各家銀行曾訂立了一個“君子協(xié)定”：第一套住房個貸首付最低3成，第二套以上累加，且享受的利率優(yōu)惠也不同。但不到半年時間，個別銀行便自降個貸門檻，最終“君子協(xié)定”土崩瓦解。（來源：中國房地產(chǎn)報）