和黃在2005年取得的9個項目中，至今除了長春的凈月潭及天津的營口道項目已有所動作外，其余項目在過去兩年里一直處于“完成1%”的狀態(tài)
李嘉誠麾下的和記黃埔(0013.HK，下稱“和黃”)“捂地”功夫了得在業(yè)界已頗具“盛名”。從廣州的黃沙地鐵上蓋物業(yè)到上海的匯賢居，以至北京的逸翠園地塊，均是和黃“捂地”獲取地產(chǎn)開發(fā)高額利潤的典型案例。
日前，由和黃開發(fā)的上海古北御翠豪庭成為和黃又一個“捂地”范例。這個于8月4日正式開盤的豪宅項目，以較周邊房價至少高出10000元/平方米的35000元/平方米的價格推向市場，卻絲毫沒有改變其受歡迎的程度——網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，御翠豪庭首批推出的60套房源在開盤當(dāng)天售出1套房源，另有53套房源被預(yù)定，占首批房源的88.3%，剩余6套房源可售。
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該樓盤被和黃“捂”了將近6年。2001年和黃以3.9億元人民幣的價格獲得該地塊后，很快被列入公司發(fā)展計劃。但《第一財經(jīng)日報》記者在查閱和黃歷年的年報時發(fā)現(xiàn)，該項目在拿地后兩年基本上沒有任何動靜，到2003年底時，項目的完成百分比仍維持在可憐的1%。而和黃在2002年的年報中將該項目的完成日期“估計”為2005年。
項目的發(fā)展在2004年之后開始略微加快，至2005年底，項目第一期住宅已完成60%，這種狀態(tài)又維持至2006年底。實際上，按照規(guī)定，項目第一期已經(jīng)達到上海市的新房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，但和黃卻遲遲沒有將項目推向市場。這一“捂”，又是兩年。
實際上，在御翠豪庭之前，和黃上海的項目幾乎都有過“捂地”加“捂盤”的經(jīng)歷。最早且最有名的是匯賢居。這個位于上海長樂路、烏魯木齊路的高檔豪宅曾經(jīng)是上海的“樓王”，2003年就以一套頂層復(fù)式6500美元/平方米的單價引起市場轟動。而該項目的地塊早于上世紀(jì)90年代中期已獲得，其間經(jīng)過將近10年的時間才將樓盤推向市場，成為和黃“捂地”的典范之一。
據(jù)記者了解到的最新消息，和黃于2005年在上海取得的三個項目，至今無一正式動工。位于上海浦東的世紀(jì)大道項目在地塊拆平近一年后幾無動靜。據(jù)了解，該項目的“閑置狀態(tài)”仍將持續(xù)一段時間。知情人士透露，和黃已將該項目的項目經(jīng)理調(diào)至北京接替逸翠園項目剛離任的項目經(jīng)理一職。
去年底時，和黃公司曾有計劃該項目在今年初開工建設(shè)，但到目前為止，項目“已處于正準(zhǔn)備開工狀態(tài)很久了”。與此同時，與項目幾乎同期的對面地塊上的項目，其地下室工程已接近完工。
根據(jù)和黃年報顯示，與世紀(jì)大道項目同一年取得的新閘路項目也并未動工。盡管近期和黃在該地塊上又有所動作，但據(jù)內(nèi)部人士透露，“以和黃的速度，該項目離正式開工還早”。據(jù)最新消息，位于閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)的項目現(xiàn)在也只是基礎(chǔ)動工，“按計劃，今年10月份正式動工”。
與此同時，和黃于去年底獲得的陸家嘴(行情論壇)地塊，至今尚未列入公司的發(fā)展計劃。上述人士同時表示，和黃地產(chǎn)上海公司最近正在籌建8~9個項目公司，以一個項目公司對應(yīng)一個項目的安排，這意味著和黃在上海已有8~9個項目正待啟動。
但根據(jù)公開的資料，和黃在上海尚未開工的地產(chǎn)項目并沒有這么多。如果該人士的說法屬實，則和黃在上海還有一些尚未公開的項目，而和黃的上�！拔娴亍贝髴粢矊�(dāng)之無愧了。
實際上，除了在上海“捂地”外，和黃在內(nèi)地其他城市也在悄然“捂地”。同樣于2005年取得的重慶渝北區(qū)的陡溪項目，至今還處于“做土方”的狀態(tài)，并且已經(jīng)“接近9個月都還是這個狀態(tài)”。記者注意到，和黃在2005年取得的9個項目中，至今除了長春的凈月潭及天津的營口道項目已有所動作外，其余項目在過去兩年里一直處于“完成1%”的狀態(tài)。
“捂地”的好處
從和黃每年公布的內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展情況看，每年為和黃貢獻銷售收入的內(nèi)地項目最多不超過5個。這說明和黃銷售的內(nèi)地住宅項目每年不足5個，其中多數(shù)樓盤都是連續(xù)幾年成為和黃地產(chǎn)部門的營收主力，其中包括上海頂級別墅御翠園，該項目在2005~2006年連續(xù)兩年成為和黃贏利的主要地產(chǎn)項目。
以這種開發(fā)及推盤速度，和黃目前已列入發(fā)展計劃的內(nèi)地31個項目中，除已經(jīng)接近尾聲的項目外，其余的項目想不“捂盤”都難。推盤的速度減慢，就意味著開發(fā)的速度也將隨之放慢，“捂地”也成為順其自然。
當(dāng)然，對和黃而言，不論“捂地”或“捂盤”，為其帶來的直接結(jié)果就是項目售價抬高，利潤增長�！拔娴亍�4年、“捂盤”兩年之后的御翠豪庭，其售價在最后即將開盤的幾個月之內(nèi)就已在公司內(nèi)部被多次抬升。
據(jù)和黃一位內(nèi)部人士透露，去年底和黃上海分公司市場部對御翠豪庭的初步定價為32000元/平方米，后來又變?yōu)榫鶅r35000元/平方米，此次開盤的價格已變成最低35000元/平方米。
從御翠豪庭首期開盤的結(jié)果來看，和黃“捂地”加“捂盤”的效果非常明顯。以項目約18萬平方米的總建筑面積計算，項目的樓面價才2167元/平方米，即便以15.8平方米的住宅建設(shè)面積計算，其樓面價也不過2469元/平方米。而這一樓面價只是現(xiàn)在該項目售價的7%。這意味著和黃在該項目中的土地成本僅僅占其銷售收入的7%，就算扣除建安成本及其他的項目管理、營銷成本之后，保守估計，御翠豪庭的利潤仍可達到50%以上。
已進入最后一期開發(fā)的御翠園項目，早在2000年之前和黃已獲得該地塊。當(dāng)時浦東世紀(jì)公園周邊的地價不到300元/平方米，而御翠園目前的售價已高達54000元/平方米。樓盤售價已是地價的100倍以上。
這是李嘉誠的“慣用手法”。其麾下除和黃外，還有長江實業(yè)(0001.HK，下稱“長實”)，兩者在業(yè)界并稱為“長和系”，并素以獲取“邊緣”土地、待土地升值后獲取超額利潤的地產(chǎn)開發(fā)手法著稱。
上世紀(jì)70年代，長實正是依靠在英資財團出售物業(yè)土地套現(xiàn)之時低價買入而實力大增。80年代初，在中國政府對香港恢復(fù)行使主權(quán)前，部分財團看淡香港地產(chǎn)，賤賣地皮物業(yè)，又成為和黃大量吸納的好時機。至上世紀(jì)90年代初香港地產(chǎn)達到頂峰，“長和系”的土地亦增值數(shù)十倍。
和黃在內(nèi)地的種種“捂地”行為，不過是李嘉誠將上述手法在內(nèi)地“故伎重演”。和黃地產(chǎn)公司上�？偨�(jīng)理佘耀庭此前針對媒體關(guān)于公司“捂地”的提問時曾解釋：和黃本身并沒有故意拖長一個項目，只是具體考量市場對于項目會不會產(chǎn)生收支差異，從而決定項目的進度和推出時間。
而上海某開發(fā)商曾對和黃有過一個評價：和黃很會賣房子。這個評價與佘耀庭上述解釋表達的意思一致：和黃總是選擇最適當(dāng)?shù)臅r機將項目推向市場。御翠豪庭此次開盤時間正好是上海樓市重回景氣之時，如果是去年底或今年初開盤，則都不算是最好的時機。從這一點來說，和黃對市場的判斷是非常精準(zhǔn)的。（來自：第一財經(jīng)日報）