目前我國(guó)房改房面積約有80億平方米。僅廣州市就有8千萬平方米，幾乎牽涉到所有大中小型國(guó)有企事業(yè)單位，約有65％的家庭買的是房改房。如此巨大的管理市場(chǎng)，物業(yè)管理的覆蓋面卻很低。目前多數(shù)小區(qū)基本上沒有物業(yè)管理或仍是原產(chǎn)權(quán)單位的一些不需要交管理費(fèi)的簡(jiǎn)單管理。今年初的房改工作會(huì)議上，很多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市都把房改房的物業(yè)管理撇開，只搞新建小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)也不愿接手房改房。房改房的物業(yè)管理雖有巨大的市場(chǎng)需求，但也受到種種因素的制約。
存在的問題
1.小區(qū)硬件設(shè)施落后給物業(yè)管理帶來很大困難。
2.業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念尚未形成。
3.雙向選擇機(jī)制尚未建立，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境還未形成。
4.物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收費(fèi)難，行業(yè)虧損嚴(yán)重。
5.維修基金不到位。
6.物業(yè)管理公司與居委會(huì)缺乏溝通，職責(zé)不清。
7.物業(yè)管理公司大多不愿接手房改房。
相應(yīng)的對(duì)策
1.加強(qiáng)前期投入，設(shè)施先行。
政府對(duì)房改房小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施及環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行整治改造，同時(shí)將一系列社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施一并納入規(guī)劃進(jìn)行改造，增加對(duì)房改房的前期投入，使其具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制下的物業(yè)管理服務(wù)。這樣既能吸引大批物業(yè)管理公司接手房改房，又減輕了業(yè)主的維修金的負(fù)擔(dān)，改善了業(yè)主生活環(huán)境，有利于業(yè)主接受物業(yè)管理。
2.大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，宣傳物業(yè)管理。
從住房實(shí)物分配到貨幣化分配，貴陽人轉(zhuǎn)變觀念用了近10年時(shí)間。從單位免費(fèi)修房到交費(fèi)的物業(yè)管理，廣大業(yè)主也需要一定的時(shí)間來轉(zhuǎn)變觀念，政府要加大物業(yè)管理的宣傳力度，引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變觀念，認(rèn)識(shí)物業(yè)管理。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，相當(dāng)部分業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)承受能力較弱，是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)耿耿于懷的根本原因。誰不想讓自己的房屋接受專業(yè)化、高標(biāo)準(zhǔn)的維修和養(yǎng)護(hù)呢？發(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加居民收入，是推行房改房物業(yè)管理的根本措施。
3.居委會(huì)等基層組織也要改變“地頭蛇”心態(tài)，支持物業(yè)管理。
居委會(huì)作為群眾自治組織，沒有權(quán)利要求物業(yè)管理公司為其服務(wù)。它與物業(yè)管理公司爭(zhēng)地盤，在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建，最終對(duì)業(yè)主不利，違背了其本身的宗旨。居委會(huì)應(yīng)支持物業(yè)管理公司，盡可能地為物業(yè)管理公司提供服務(wù)和方便，而不是把物業(yè)管理公司當(dāng)成“搖錢樹”，或處處加以限制。
4.政府對(duì)房改房物業(yè)管理公司給予補(bǔ)貼和扶植。
目前大多數(shù)房改房物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀念尚未轉(zhuǎn)變過來，不愿交費(fèi)或少交費(fèi)；而房改房基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)設(shè)施陳舊、老化且不健全，使物業(yè)管理先天不足。硬件和主觀上的雙重阻力，往往令物業(yè)管理公司不愿接手房改房。政府應(yīng)對(duì)房改房物業(yè)管理公司在稅收、外來工使用和辦證等方面給予一定的政策優(yōu)惠；同時(shí)撥出�？钛a(bǔ)貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下不致于虧損嚴(yán)重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場(chǎng)。通過一系列的優(yōu)惠和補(bǔ)貼，扶植物業(yè)管理公司接手房改房，形成良性循環(huán)機(jī)制，使房改房物業(yè)管理進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)，這比政府自己管理房改房要經(jīng)濟(jì)得多。
5.業(yè)主要轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)被服務(wù)意識(shí)。
現(xiàn)代社會(huì)分工越來越細(xì)，財(cái)富的積累要靠效率。完善的分工和較高的效率才能使社會(huì)高速有效運(yùn)轉(zhuǎn)。把房屋交給物業(yè)管理公司來維修養(yǎng)護(hù)，業(yè)主可以有更多的時(shí)間和精力在本行業(yè)中發(fā)揮才智。被服務(wù)意識(shí)的增強(qiáng)，可以讓業(yè)主更好地分配時(shí)間，也會(huì)更加容易接受物業(yè)管理。
6.物業(yè)管理公司要合理收費(fèi)，規(guī)模經(jīng)營(yíng)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。
鑒于目前業(yè)主不愿交或只愿交少數(shù)物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司要確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主有一個(gè)適應(yīng)的過程。
規(guī)模出效益，目前房改房物業(yè)管理基本上處于行業(yè)虧本狀態(tài)，很大程度上是由于管理規(guī)模較小，沒有形成規(guī)模效益。應(yīng)對(duì)房改房建立網(wǎng)絡(luò)組織，將一個(gè)區(qū)域內(nèi)相鄰的幾個(gè)小區(qū)進(jìn)行合并，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，降低服務(wù)成本，提高管理效率。
引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，讓一些管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好、資金雄厚的大企業(yè)兼并小企業(yè)，最終形成規(guī)模效益和品牌效應(yīng)。
7.建立一套完善的維修基金管理制度。
建設(shè)部、財(cái)政部建住房[1998]213號(hào)文件明確規(guī)定：“舊有公方出售時(shí)，購房者按購房款2％的比例，向售房單位繳納維修基金”，“維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，�？顚Ｓ�，嚴(yán)禁挪作它用”。維修基金涉及廣大業(yè)主的共同利益。基金的管理、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度，設(shè)專門的管理機(jī)構(gòu)。筆者建議各小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)共同討論管理辦法，建立有效的管理和監(jiān)督機(jī)制。
8.物業(yè)管理公司要做好與業(yè)主的溝通，設(shè)立回訪制度，提供人性化服務(wù)，使廣大業(yè)主覺得物有所值，逐漸接受物業(yè)管理。
總之，房改房物業(yè)管理是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，但受諸多因素的影響，仍很難形成有效市場(chǎng)。房改房物業(yè)管理市場(chǎng)的形成，仍需要各方的努力和協(xié)調(diào)。