記者：謝光飛
自從9月4日北京市落實宏觀調控政策的細則即“加強住房結構規(guī)劃管理的通知”出臺以來，由于文件原文中沒有明確表示“中小戶型七成令”是針對單個項目的，因此引發(fā)了人們就“70%戶型小于90平米”是針對單個項目還是城市開發(fā)總量的爭辯。但無論70%指的是單個項目還是單個項目與總量控制相結合，可以肯定的是，今后北京中小戶型項目的比例將大大增加，將進入一個中小戶型樓盤百花齊放、群雄紛爭的時代。
據(jù)北京市有關部門統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，北京已經取得相關批準文件，但未取得施工許可證的商品住宅項目達到607個，規(guī)劃建筑面積達到2000多萬平方米。這些項目如果大多數(shù)按照政策規(guī)定建成中小戶型，再加上2006年6月1日后新審批、新開工的住房項目量的70%建成中小戶型，那么北京的市場格局將發(fā)生根本性的變化，中小戶型占主導地位，隨著住房套數(shù)的成倍增長，價格、品質和綜合價值的競爭將日趨激烈。
8月，北京中小戶型項目明顯增多，打破了以往大戶型當?shù)赖木置妗?SPAN lang=EN-US>8月6日，位于朝陽區(qū)立水橋城鐵北50米的東亞·奧北中心開盤，一期608套房短期內一搶而空，其戶型在30-90平方米之間，以城鐵13號線與地鐵5號線交匯點的優(yōu)勢，制造了“品質”和“實惠”小戶型的市場熱度。其它樓盤如橡樹灣有主力戶型為80-90平方米的兩居，富力又一城二期的主力戶型為80-105平方米兩居，沿海賽洛城也延續(xù)了小戶型的特色。
業(yè)內人士分析指出，今年的小戶型產品品質穩(wěn)中有升，擺脫了固有的戶型劣勢印象。從去年開始，純小戶型社區(qū)逐漸隱退，取而代之的是中小戶型社區(qū)。在這些社區(qū)里，小戶型是其主打產品，戶型面積大多在40-60平方米之間；同時，還有相當一部分是戶型面積在60-120平方米之間的中小戶型。北京市新政實施細則的出臺和實施將使這種中小戶型社區(qū)越來越多，住房結構發(fā)生新的變化。特別是人們對中小戶型性價比和綜合價值的要求也將越來越高。
記者曾經采訪過一些中小戶型住房的購買者，發(fā)現(xiàn)他們代表著一個龐大的青年購房群體，有迫切的獨立意識和強烈的購房欲望，但又無力追求高價格的大戶型；隨著國家重點發(fā)展中低價位、中小套型商品住房政策的實施，市場對小戶型需求主體的認識不斷深入，只有那些結構緊湊、低總價的小戶型才有可能熱銷，而且條件必須是交通便利、配套設施完善，才能滿足上班族的工作生活低成本的需要。這就是所謂“買得起房、住得起房”。
東亞·奧北中心項目應該是符合這種市場需求產品的集中體現(xiàn)，所以它雖然在北五環(huán)外5公里、昌平區(qū)和天通苑社區(qū)邊上，但其均價從8月6日開盤時5800元／平方米上升到9月6日的6800元／平方米，且銷售火暴。這就是它建立在雙軌交通、奧運居住后花園和奧北商圈核心區(qū)基礎上的物業(yè)增值空間。
據(jù)了解，將于9月開盤的該項目北區(qū)在戶型設計上再次突破小戶型面積底線，完全拒絕空間浪費。有28平方米的零居、38平方米的一室一廳和76平方米的兩居室設計，以不同層次的戶型滿足城市青年對生活狀態(tài)的選擇。小戶型關鍵的賣點是如何使總價降得更低，符合青年人的購買實力，為此東亞·奧北中心制定的開發(fā)策略是拋棄華而不實的包裝，全部建設以滿足實用性為主。
記者在采訪中了解到，北京中小戶型住房市場的競爭已經開始。8月19日開盤北京新天地項目也是以中小戶型為主的大盤，建筑面積60萬平方米，分三期開發(fā)，僅一期房數(shù)，就有1140多套，均價5500元／平方米。與東亞·奧北中心類似的是，它位于東五環(huán)外5公里左右。
據(jù)悉，一些購房者除了對北京新天地的位置、價格和戶型等還比較滿意外，對它的外部環(huán)境存有疑慮。他們聽說該樓盤北邊有一個垃圾處理廠和一個醫(yī)療垃圾焚燒廠，由此造成的空氣和地下水的污染是否會影響到未來小區(qū)居民的身體健康，讓人擔心；這里離首都機場不遠，飛機通過發(fā)出的噪音是否對居民的生活有不利影響，也引起了他們的關注；有人認為，在通勤的便捷和時間上，緊臨朝陽路的北京新天地現(xiàn)在反而不如在通州的樓盤走高速來得合算。
該項目售樓處一位銷售人員在回答記者詢問時說，在北京新天地項目東北7公里處是有一個垃圾處理廠，有無醫(yī)療垃圾焚燒廠他沒有聽說。
業(yè)內人士認為，今后購房者逐步會有更多選擇的余地，考慮的因素更全面，要求也更高。這是市場發(fā)展的方向。