據(jù)專家分析，樓市未來五個月，調(diào)控措施陸續(xù)有來。然而從目前看來，政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)。針對目前出現(xiàn)的政府越調(diào)控房價就越漲的現(xiàn)象，人們不禁要問：樓市調(diào)控何為良方？
政策執(zhí)行需要時間來顯示其所產(chǎn)生的效應(yīng)。對于調(diào)控房價的良方，向來是仁者見仁，智者見智。房價調(diào)控何為良方？要探尋房價調(diào)控的良方，認(rèn)真分析房價為何越調(diào)控越漲的真實原因就顯得非常重要。對于宏觀調(diào)控效果不彰，原因當(dāng)然是多方面的。在公認(rèn)的原因中，“多龍治水造成政策打架”、“地方政府執(zhí)行不到位”卻是兩大最受關(guān)注的原因之一，也是政府調(diào)控政策要落到實處并顯示出政策應(yīng)有的效應(yīng)所必須破解的兩大難題。
難題一：“九龍治水”造成政策打架
中國社會科學(xué)院金融所研究員易憲容指出，就目前中國的房地產(chǎn)發(fā)展模式來看，中國住房既是投資品也是消費(fèi)品。由于住房的這種兩棲性，各政府部門及各個地方就會根據(jù)各自的需要出臺對自己行業(yè)及地方有利的政策。
舉例說，北京市已推出第二批限價為7000元/平方米土地拍賣。其實，政府這樣做不僅與房地產(chǎn)市場的法則南轅北轍，而且把房價限定在一個基點上，也表明了政府的一個態(tài)度，即當(dāng)?shù)氐姆績r只能高于此價，而不可低于此價�！安块T出臺的政策相互掣肘，使調(diào)控力大打折扣。這也是房價上揚(yáng)的原因之一�！苯�(jīng)濟(jì)學(xué)博士、中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教師蔡如海告訴記者。比如，建設(shè)部鼓勵發(fā)展二手房市場，稅務(wù)總局馬上對二手房轉(zhuǎn)讓征稅等等，“稅務(wù)總局搬起石頭砸建設(shè)部的腳�！钡牵钪匾脑�，則是來自于土地的價格上漲。
具體舉例來說，在“國十五條”中，建設(shè)部出的一張牌是“積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件……”；而稅務(wù)總局出的牌則是“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入全額征收營業(yè)稅；超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，按其售房、購房價差征收營業(yè)稅�！憋@然，這兩項措施的作用是完全對立的。
又如，建設(shè)部要求逐步向消費(fèi)者提供全裝修住房，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象。國稅總局則發(fā)布通知，規(guī)定購買精裝修房，契稅應(yīng)按照合同總價計算，裝修費(fèi)不能排除在外。一個鼓勵，一個限制。
難題二：地方政府執(zhí)行不到位
除了部門政策相互打架，還有，就是中央政策地方執(zhí)行不到位。如被賦予眾望的“70-90結(jié)構(gòu)調(diào)控政策”，規(guī)定自2006年6月1日起，新建住房有七成都應(yīng)該是90平方米以下的小戶型。但國家信息中心的統(tǒng)計數(shù)字顯示，今年從1-5月投資在小戶型90平方米以下的項目只占總量的17.2％。
房價持續(xù)高漲的走勢，反映了商品房市場上兩股博弈力量的強(qiáng)弱。像土地違法現(xiàn)象一樣，一些地方政府對房市調(diào)控政策“拆招卸力”的做法，成為推高房價的主要因素。本應(yīng)是高度權(quán)威的宏觀調(diào)控政策在地方強(qiáng)大的“政績”需要和商業(yè)利益面前被迫轉(zhuǎn)攻為守。
為化解宏觀調(diào)控的力度，一些地方政府延期出臺執(zhí)行細(xì)則，有選擇性地發(fā)布土地存量數(shù)據(jù)，通過“空對空”的會議“貫徹”中央政策，明面上落實宏觀調(diào)控，背地里推高房價。不久前，珠三角某市對位于城郊的兩塊住宅地掛牌拍賣，要求建成90平方米以下中小戶型，房價不得超過6000元／平方米。這是“國六條”實施后該市公開拍賣的首宗“限價地”。但是，業(yè)內(nèi)人士指出，這兩幅地塊屬于二類住宅地，所在區(qū)的住宅均價只有3400多元，地塊周邊住宅均價也不到5000元，開發(fā)商根本不敢開出6000元這樣的高價。這樣的“限價”，還不如說是“抬價”。
無論是以往的各種督察組、檢查組、調(diào)查組、巡視組赴各地督促調(diào)查，還是成立專門的土地督察機(jī)構(gòu)代表中央常駐各地，抑或此次八部委開展聯(lián)合專項整治，都暴露出中央和地方在平抑房價、整頓房地產(chǎn)市場方面存在認(rèn)識和行動上的落差：中央政府心急如焚，許多地方政府似乎高枕無憂，甚至還為房價飛漲而暗自竊喜；中央政府疾言厲色，許多地方政府似乎唯唯諾諾，甚至陽奉陰違。一直以來，地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面更多的是面臨中央、上級和民眾輿論的壓力，而非源于內(nèi)在壓力的主動和自覺，所以積極性始終沒有中央政府高，更沒有民眾高。此外，肩負(fù)房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控職責(zé)的有關(guān)政府部門，在這方面也呈現(xiàn)出“中央熱、地方冷”，“上不推、下不動”的尷尬局面。
專家指出，執(zhí)行力是政府工作的生命力。執(zhí)行力弱，政令不暢，甚至有令不行，政府就會成為一盤散沙。一些地方對中央政策“拆招卸力”，已經(jīng)使宏觀調(diào)控出現(xiàn)了“雷大雨點小”的尷尬。因此，要落實穩(wěn)定房價宏觀調(diào)控政策，當(dāng)前最需要破解的難題是地方政府的執(zhí)行力問題。
破解辦法一：“九龍治水”須齊心協(xié)力
“穩(wěn)控房價政府必須下決心，出臺切實可行的政策，多部門齊心協(xié)力，同時健全監(jiān)督機(jī)制；尤其是公眾、專家學(xué)者、媒體等第三方力量的監(jiān)督�！敝袊鐣茖W(xué)院城市發(fā)展和環(huán)境研究中心城市經(jīng)濟(jì)室主任劉治彥研究員告訴記者。
專家指出，通過制定并執(zhí)行相關(guān)法規(guī)和公共政策，對土地和房產(chǎn)市場進(jìn)行卓有成效的全程監(jiān)管，是政府的一項法定職責(zé)。不僅地方政府及其主要領(lǐng)導(dǎo)人對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康繁榮負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，包括規(guī)劃、建設(shè)、工商、物價等在內(nèi)的政府職能部門，都應(yīng)在這些方面切實履行法律賦予的監(jiān)管職權(quán)，并承擔(dān)相應(yīng)的直接責(zé)任。
此外，政府還督促司法部門加強(qiáng)房地產(chǎn)市場司法監(jiān)督的責(zé)任，對于涉及住房問題的訴訟等，使其充分認(rèn)識并強(qiáng)調(diào)市民作為消費(fèi)者的弱勢地位，在司法實踐中切實擔(dān)負(fù)其保護(hù)市場交易弱勢方的責(zé)任。當(dāng)然，強(qiáng)化市民獨(dú)立維權(quán)的自主意識，大力鼓勵并扶持住房消費(fèi)者和業(yè)主團(tuán)體和組織的發(fā)展，增強(qiáng)其在房地產(chǎn)市場中同開發(fā)商平等博弈、對政府有關(guān)部門有效監(jiān)督的力量，也是政府應(yīng)該承擔(dān)的重要責(zé)任。
破解辦法二：執(zhí)行不力應(yīng)追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任
中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理馬冀認(rèn)為，對于房價調(diào)控，類似于加息之類的金融措施還有可能再次運(yùn)用。但今后的調(diào)控著力點更多還是會放在對于既有政策的執(zhí)行層面。
有關(guān)專家指出，要扭轉(zhuǎn)這兩個方面的不正常局面，既需要中央的聯(lián)合專項整治以阻遏歪風(fēng)的蔓延，又不能僅寄希望于專項整治。更為關(guān)鍵的是，應(yīng)該通過行政審批等在內(nèi)的配套改革，加強(qiáng)對房地產(chǎn)監(jiān)管、調(diào)控部門的體制內(nèi)和體制外監(jiān)督力度，增強(qiáng)其行使權(quán)力的透明度。同時，通過立法等形式，加強(qiáng)對城市化過程中土地收益的監(jiān)督管理，以強(qiáng)有力的措施扭轉(zhuǎn)地方政府的“賣地財政”亂象，決不能讓極其有限的土地資源，成了地方官員奢侈浪費(fèi)甚至貪污腐化的“搖錢樹”。要做到這些，既需要加大行政體制改革的力度，又需要強(qiáng)化輿論監(jiān)督的作用，讓人民群眾成為推動地方政府自覺、主動平抑房價、監(jiān)控市場的更強(qiáng)大、更經(jīng)常力量。
專家指出，有關(guān)方面應(yīng)改進(jìn)現(xiàn)有的行政方式和內(nèi)容，不僅督促地方出臺有關(guān)細(xì)則、措施，更要看房地產(chǎn)市場的各項指標(biāo)有無改觀；不僅要看各地的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，更要深入實際看看老百姓是否滿意。對那些執(zhí)行政策不力，特別是假執(zhí)行、真抗拒的地方，應(yīng)追究主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。
破解
辦法一
穩(wěn)控房價政府必須下決心，出臺切實可行的政策，多部門齊心協(xié)力，同時健全監(jiān)督機(jī)制；尤其是公眾、專家學(xué)者、媒體等第三方力量的監(jiān)督。
辦法二
有關(guān)方面應(yīng)改進(jìn)現(xiàn)有的行政方式和內(nèi)容，不僅督促地方出臺有關(guān)細(xì)則、措施，更要看房地產(chǎn)市場的各項指標(biāo)有無改觀；不僅要看各地的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，更要深入實際看看老百姓是否滿意。對那些執(zhí)行政策不力特別是假執(zhí)行、真抗拒的地方，應(yīng)追究主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。