一、招投標主體的問題
（一）招標人和招標代理機構(gòu)
招標人是依照招投標法及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定提出招標項目、進行招標的法人或者其它組織。在物業(yè)管理服務(wù)的招標中，招標人包括兩種：
一是物業(yè)建設(shè)單位。這種招標的客體是從物業(yè)交付使用后至業(yè)主委員會成立前的前期物業(yè)管理項目。這也是上述建設(shè)部頒發(fā)的《辦法》的適用范圍。建設(shè)單位在出售物業(yè)前，必須選聘物業(yè)管理公司并同其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。該合同將成為建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同的組成部分。住宅物業(yè)的建設(shè)單位用招投標方式選聘物業(yè)管理公司是強制性的�！稐l例》第24條第2款規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。”也就是說除少數(shù)經(jīng)批準的特殊情況可協(xié)議選聘外，對于住宅物業(yè)，前期物業(yè)管理階段的物業(yè)管理公司必須由建設(shè)單位以招投標的方式選聘。對其它物業(yè)，國家也提倡其建設(shè)單位通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
另一種招標人就是業(yè)主大會和業(yè)主委員會。在社區(qū)入住達到一定比例時，依法召開首次業(yè)主代表大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會可以續(xù)聘原物業(yè)管理公司，也可以重新選聘新的物業(yè)管理公司。如果業(yè)主大會不再和原物業(yè)管理公司續(xù)簽合同，則可重新選聘新的物業(yè)管理公司來進行小區(qū)的物業(yè)管理，該選聘也可以通過招標的方式。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，選聘物業(yè)管理公司的權(quán)利屬于業(yè)主大會，而物業(yè)服務(wù)合同則由業(yè)主委員會來簽訂。因此，在這種情形下，業(yè)主大會和業(yè)主委員會是招標人。此種情形下的招投標活動可以參照上述《辦法》的規(guī)定。這里需要注意的是，在選聘物業(yè)管理公司時，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)利不受前期物業(yè)服務(wù)合同的限制，如果業(yè)主委員會和其選聘的物業(yè)管理公司簽訂的新的物業(yè)服務(wù)合同生效，則前期物業(yè)服務(wù)合同終止，而不論其到期與否。
但不管哪一種，概括說來，招標人都是物業(yè)的實際產(chǎn)權(quán)人。因為即使在前一種情況中，由于招標活動發(fā)生在物業(yè)出售前，此時的產(chǎn)權(quán)人仍然是建設(shè)單位。
招標人有權(quán)決定是自行辦理招標適宜或者是委托招標代理機構(gòu)代為辦理。由于招標投標活動是一種組織性、規(guī)范性及專業(yè)性較強、具有較高難度的交易運作方式，許多建設(shè)單位都難以憑借自身的力量進行招投標，而需委托招標代理機構(gòu)進行。招標人有權(quán)自由選擇招標代理機構(gòu)。招標代理機構(gòu)必須具備《招標投標法》第13條規(guī)定的資金、人員、技術(shù)等條件。
（二）投標人
物業(yè)管理投標人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標文件所要求的其它條件。我國實行物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理，把物業(yè)管理企業(yè)分為一級、二級、三級三個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。
物業(yè)管理企業(yè)投標的能力受到其資質(zhì)的限制。不同資質(zhì)等級的企業(yè)所能管理的物業(yè)規(guī)模不同。 招標人在招標前需根據(jù)物業(yè)的具體情況確定參與投標的物業(yè)管理企業(yè)所應(yīng)具有的資質(zhì)，并對其資格進行審查。
二、招標方式
招標分為公開招標和邀請招標兩種方式。所謂公開招標是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其它組織投標。該方式能充分保證招標的競爭性，是招標最常用的方式。所謂邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。同公開招標相比，它最主要的特點就是其對象是特定的。由于邀請招標的對象是特定的，從而限制了競爭的充分性，法律對邀請招標作出了限制性規(guī)定。根據(jù)《招標投標法》第11條規(guī)定，只有國務(wù)院發(fā)展計劃部門確定的國家重點項目和省級人民政府確定的地方重點項目不適宜公開招標的，要經(jīng)國務(wù)院發(fā)展計劃部門或者省級人民政府批準，才可以進行邀請招標。而其它需要招標的項目，一律采取公開招標的方式。由此可見，在物業(yè)管理中，除少數(shù)特別批準的以外，應(yīng)該招標的物業(yè)項目都應(yīng)該以公開的方式招標。盡管《辦法》中并沒有對邀請招標的適用作出限制性規(guī)定，但由于《招標投標法》屬于上位法，所以物業(yè)管理招投標仍應(yīng)適用該條強行性規(guī)定，對邀請招標的適用作出限制。
三、招投標各環(huán)節(jié)行為的法律性質(zhì)分析
整個招投標的過程，實際上是招標人通過一系列措施從眾多投標人中選擇中標人并與之簽訂合同的過程。因此，招標投標活動除適用《招標投標法》和上面的《辦法》外，這些特別發(fā)沒有規(guī)定的，還應(yīng)適用《合同法》的規(guī)定。招投標大致可分為如下三個階段：招標；投標；開標、評標和中標。下文將從合同的角度對這三個階段予以分析。
（一）招標
從合同法的意義上來講，招標是招標人采用招標公告或者招標邀請書的形式向法人或者其它組織發(fā)出吸引潛在投標人投標的意思表示，它屬于要約邀請�！逗贤ā访鞔_規(guī)定招標公告是要約邀請。要約邀請只是一方向另一方發(fā)出的邀請對方向自己發(fā)出要約的意思表示，它并不會因?qū)Ψ降某兄Z而促成合同的成立。但要約邀請并非毫無法律約束力，對方會基于對該邀請的信賴而作出相應(yīng)的判斷和決策。因此，為了保護相對人的利益，招標人對招標過程中的要約邀請進行修改必須遵循一定的程序要件。《辦法》規(guī)定招標人發(fā)出招標公告和招標文件后，可對招標文件進行修改，但招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。招標人違反這一規(guī)定作出修改給投標人造成損失的（表現(xiàn)為因此而修改投標文件所多花費的成本），招標人需承擔(dān)締約過失責(zé)任。
（二）投標
投標的主體是符合相應(yīng)資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)。投標文件在法律性質(zhì)上屬于要約，它將因招標人的承諾而促成合同的成立。投標文件必須對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。由于將來可能成立的合同要以投標文件為依據(jù)，因此，投標文件必須包含物業(yè)管理合同所應(yīng)具備的基本條款或者說必要條款的內(nèi)容。這些條款內(nèi)容在1997年建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理委托合同示范文本》（建房『1997』第263號令）中作出了詳細的示范規(guī)定�！掇k法》也規(guī)定，投標文件應(yīng)當(dāng)包括投標函、投標報價、物業(yè)管理方案、招標文件要求提供的其它材料。其中，投標報價和物業(yè)管理方案是最核心的內(nèi)容，構(gòu)成可能成立的合同的主要內(nèi)容。投標文件作為要約，一旦發(fā)出后，投標人需受該意思表示之約束。
（三）開標、評標和中標
招標人需在招標文件確定的時間和地點將所有的投標文件啟封揭曉。并由依法組建的評標委員會對各投標文件進行評比，以確定中標人。并非所有的招投標都能評比出符合要求的投標。如果評標委員會否決了所有的投標，則出現(xiàn)了所謂的費標。招標人需重新招標。
開標和評標的最終目的是為了確定中標人，也就是確定合同相對人。中標人確定后，招標人應(yīng)當(dāng)向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。中標通知書實質(zhì)上就是招標人對其選中的投標人的承諾。但其又有兩點不同于合同法關(guān)于承諾的規(guī)定之處。1、由于我國基本采用送達主義，合同法規(guī)定承諾通知到達要約人時發(fā)生法律效力，因此，承諾發(fā)出后在到達要約人之前還可撤回。而中標通知書則自其發(fā)出后即具有法律效力，不存在撤回的問題�！墩袠送稑朔ā返�45條規(guī)定：“中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結(jié)果的，或者中標人放棄中標項目的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任�！背苏型稑朔ㄒ�(guī)定的行政責(zé)任外，在民法上，該責(zé)任主要是基于締約過失的責(zé)任。 2、合同法規(guī)定承諾生效時合同成立，而中標通知書發(fā)出后，承諾雖然發(fā)生了法律效力，但在書面合同訂立之前，合同尚未成立�！掇k法》規(guī)定，招標人和中標人應(yīng)當(dāng)自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)按照招標文件和投標文件訂立書面合同�？梢�，只有在雙方正式訂立書面合同之后，合同才成立。如果招標人或者中標人拒絕與對方訂立合同，同樣需要承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償對方信賴利益的損失�！掇k法》第39條規(guī)定：“招標人無正當(dāng)理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應(yīng)當(dāng)給予賠償�！�
在物業(yè)管理招投標中，此處訂立的書面合同即物業(yè)服務(wù)合同。1997年建設(shè)部頒發(fā)了《物業(yè)管理委托合同示范文本》（建房『1997』第263號令），對兩種物業(yè)服務(wù)合同的條款作出了詳備的示范規(guī)定，此處物業(yè)服務(wù)合同的簽訂需以該文本為參考。