?隨著財富的積聚和文明程度的提高，別墅不再是少數(shù)特權者和富有者的奢侈品，開始向更廣泛的居住消費品過渡。現(xiàn)代的別墅已經(jīng)不再局限于“別處的、供娛樂休閑的建筑物”，更多的具有了居住的意義，成為“中產(chǎn)階層的市郊住宅”，更多的作為第一居所在使用。那么在沈陽，到底是哪些人在購買別墅，在享受別墅生活呢？
消費人群
35歲以上中產(chǎn)階層是購買主力
據(jù)調(diào)查，沈陽的別墅消費群體可分為購買型和租用型，其中購買型客戶又可按照購買別墅的目的細分為自住型、投資型和保值型3種。最終的別墅消費者還是自住的客戶和租用別墅的客戶。在沈陽的別墅市場上，大部分客戶購買別墅用于自住，少量客戶用于保值增值。
購買別墅的人又可以分成3個類型：第一個類型是年輕化的富豪；第二個類型是已有別墅或高檔住宅的，希望進一步改變現(xiàn)有居住環(huán)境的；第三個類型是外籍進沈的客戶。他們多有較高的收入，高學歷和較高的文化內(nèi)涵、在單位擔任著管理職位，其年齡大約在28—45歲之間，以35歲以上的中產(chǎn)階層消費能力最強。從教育程度上看，以本科和大專以上為主，整體素質(zhì)較高。從單位性質(zhì)上看，民營私營企業(yè)經(jīng)營者、專業(yè)技術人員、國家機關、教科文衛(wèi)體系的高層管理人員及資深專業(yè)人士都占很大比例。
一般沈城年輕化的富豪主張體驗式的別墅生活，希望年輕時就過著自己向往的生活。同時因為自己的年輕，相信將來的預期會很好。他們注重人生每個階段的生活感受，充分享受生活的每一天。第二種類型已經(jīng)有相當不錯的居住環(huán)境了，希望進一步提高居住品質(zhì)，這部分人群也是最挑剔的，最看中細節(jié)，對自己的居住環(huán)境要求十分講究。第三種類型是看好沈陽的地理優(yōu)勢、人文環(huán)境、城市的發(fā)展前景，選擇長期居住，來沈從事貿(mào)易、IT、金融證券行業(yè)的客戶，此類人幾乎占到50%的比例，但其中也不乏投資型的客戶。
消費心態(tài)
輕松享受都市田園生活
“采菊東籬下，悠然見南山”，這是陶淵明筆下的怡然自得的田園生活，如今沈城的別墅生活大多都定位在都市田園上面。
王先生多年經(jīng)商，現(xiàn)在生意頗為成功，他在渾南購置了一套別墅。“過去為生意四處奔波，很辛苦，現(xiàn)在不用那么操勞了，生意步入正軌，我也有時間打理自己的生活了。”王先生說，“我買的別墅環(huán)境不錯，有高爾夫球場，沒事的時候可以去打一打。還有個小花園，我在里面種了好多花，雖然沒有什么太名貴的品種，但是花開的時候，置身花叢間，心曠神怡的感覺就會油然而生。”
“我跟父母在一起，一家5口人，別墅買了兩年了，住得很舒服。”劉先生告訴記者，“老人都退休了，在家也閑不住，正好可以種種地。你看我家的院子，老頭老太太年輕時在農(nóng)村呆過，種的滿是茄子、西紅柿、黃瓜、蕓豆，在中間甬路上還搭了葡萄架。這兩年的夏天，我們基本不用買菜了，全部自給自足，全是綠色蔬菜。”劉先生笑著說。
很多人的印象當中，別墅區(qū)距離市區(qū)比較遠，生活不太方便。對此，鐘先生不太贊同，他說：“我家離五里河也就10分鐘的路程，去市內(nèi)不算麻煩。家里有車，去中街也就20多分鐘。”鐘先生坦言自己當初選擇買別墅主要是考慮到清靜，而且還有個小花園可供家人“經(jīng)營”。“在城里太鬧了，到處都是人。我這里一過傍晚就分外的清靜，可以好好的凝神靜氣想想事情。”
也有對自己的別墅生活不滿意的，從事傳媒工作的李先生告訴記者，自己正打算賣掉自己的別墅，在城內(nèi)購置一套物業(yè)好的房子。他對記者說:“別墅好在可以擁有一個獨立的空間，但是也有安全問題。我不知道別人有沒有遇到這種情況，反正我住的這個別墅區(qū)物業(yè)情況不太好，有些鄰居家進過人。出于安全考慮，我已經(jīng)決定在城里換一個物業(yè)比較好的房子。現(xiàn)在城市里很多樓盤的房子其實也都具有別墅的功能，我何必大老遠的住在不安全的城外呢？”
別墅生活，有人受用，有人逃離，個人的喜好判斷不同，選擇的方式也不同。
消費趨勢
面積越大越受寵
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在普通人眼里看上去很大的別墅，實際還遠不能滿足這些沈城別墅消費者的需要。占有的稀缺資源越多，別墅的價值越高，同時也具備它的不可復制性，這才是別墅具有吸引力的地方。他們追求豪華、氣派的頂級別墅，更加追求個性化的產(chǎn)品，追求名家設計與建筑風格。
別墅體現(xiàn)業(yè)主身份
“現(xiàn)在看，太后悔了，不如一開始就買258平方米的戶型了。”兩年前就在遼寧香格蔚藍買了別墅的陳先生突然發(fā)現(xiàn)當初別墅買小了。他買的是一棟三層、218平方米的聯(lián)排別墅，本打算五口人住，等到裝修時才發(fā)現(xiàn)，這樣的房子安排起來竟然還很擠。“我和妻子的主臥加上書房就要占到一層，孩子的兒童房、游戲室又要一層，老人們喜歡安靜可以住在一樓，但這樣保姆間的位置就沒有了。”陳先生一直想再換個大點的別墅，不過園區(qū)里最大的258平方米的戶型，早就被人挑光了，不得不等明年二期再建。
別墅購買者選擇的標準，要有稀缺的地理位置，便利的交通，良好的景觀資源，內(nèi)部環(huán)境要求低容積率、低密度、高綠化率，有完善的配套設施，在建筑上運用更多高科技產(chǎn)品，要能夠體現(xiàn)身份、豪華與品位。業(yè)主可以最大限度地擁有自己的私家花園，可以想象住在這里將享受著怎樣的生活。
而沈陽市場上的獨體別墅，每棟建筑面積主要集中在200—400平方米之間，有少量大面積的別墅出現(xiàn)。就獨體別墅而言，在沈陽最受寵的還是350—400平方米左右的戶型，聯(lián)排別墅較受歡迎的戶型則集中在200至300平方米之間。目前沈陽最大的獨體別墅不超過1000平方米，還比不上廣州廣園東錦繡香江別墅一個私家花園的占地。據(jù)悉，在廣東、上海、北京這樣的城市，別墅私家花園的面積都非常大，比如上海西郊莊園的花園面積最大達到了3800平方米。上海檀宮的花園面積也達到了千余平方米。北京的亞瀾灣即將推出的二期別墅，花園的面積最小為1100平方米，最大的達到3700平方米。像這么高規(guī)格的別墅，至今沈陽還沒有一棟。
配套設施還有發(fā)展空間
雖然目前沈城的絕大部分別墅具有車庫、傭人房、設備房、洗衣房等功能空間，大部分項目贈送私家花園，但絕大部分別墅沒有游泳池，而且交房時絕大部分是毛坯房。因此，沈陽的別墅市場在市政配套設施和室內(nèi)戶型的設計等方面還存在不小的發(fā)展空間。例如：有的別墅項目沒有預留安裝戶式中央空調(diào)的空間；有的項目缺乏市政燃氣系統(tǒng)的支持，要使用液化氣罐。而像北京、上海等城市，其別墅不但有基礎配套，還有高檔俱樂部、停機坪等配套設施，提供貴族式的生活方式。甚至有的別墅項目還為業(yè)主配備了跑馬場、水上游艇等個性化的設施。
購房投資
月入5000元也有可能圓“別墅夢”
一提到別墅，多數(shù)人在概念中都會將它與“貴族”這樣的奢華名詞聯(lián)系在一起。而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，剛剛起步的沈陽別墅市場并沒有人們想象的那樣高不可攀。一般的個人月收入在5000元左右的兩口白領之家可以通過貸款實現(xiàn)自己的居住終極理想。
以香格蔚藍的聯(lián)排別墅為例，最便宜的不過50萬元，跟市中心的大房子總價差不多，按首付15萬元，貸35萬元計算，若貸款30年，一個月只需還款1500元左右，再加上養(yǎng)車的費用，這對月收入10000元的家庭來說，還是能夠承受的。而且相對于這樣的投入來說，購買別墅的收益卻是十分可觀的。雖然從2003年政府開始在土地政策上嚴控別墅用地，2004年又分別在開發(fā)和購買兩方面提高了金融門檻，但沈陽別墅市場的發(fā)展勢頭卻絲毫沒有減慢，供求雙方繼續(xù)保持著平穩(wěn)發(fā)展，同時在產(chǎn)品方面也取得了長足進步。
目前，沈陽別墅價格一直在以5%-10%的比例平穩(wěn)上漲，一般投資別墅的人群都會有投資及自住兩種考慮。別墅作為投資產(chǎn)品不僅擁有極大的升值潛力，短期內(nèi)如不考慮居住，用于出租也是盈利上策。目前租用別墅的客戶主要是外資公司的外籍高級管理人員及少量駐沈的外地高層人士。據(jù)介紹，像信盟花園內(nèi)的別墅(雙拼和獨體)出租價格會高達20000-50000元／月，如此推算，一年幾十萬的租金絕對是一筆可觀的投資收益。