| ????本報(bào)記者 姜洪橋 北京報(bào)道 ????在今年與去年兩輪房地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)政下反而異�；钴S、逆勢(shì)突進(jìn)的外資(相關(guān)內(nèi)容參見本報(bào)6月5日3版《監(jiān)管層謹(jǐn)慎關(guān)注外資入市 但不禁止》報(bào)道),終于遭遇到了171號(hào)文。外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)出自如的通道,或?qū)⒂纱硕蝗娣舛隆?/SPAN> ????這份名為《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(以下簡(jiǎn)稱171號(hào)文)已經(jīng)由建設(shè)部、商務(wù)部和發(fā)改委等六個(gè)部委會(huì)簽完畢,不日即將下發(fā)。 ????該文件對(duì)外資從房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入審批、交易到外資個(gè)人購(gòu)房面積,以及結(jié)匯方式等方面均提出了嚴(yán)格的管理要求,大幅提高了外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻。 ????相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示,外資投資中國(guó)房地產(chǎn)的規(guī)模雖不太大,但其往往逆市低潮吸納,對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控造成反作用。這正是六部委發(fā)布此文,嚴(yán)控外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因。 ????171號(hào)文于7月11日簽發(fā),核心內(nèi)容包括規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理和嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理三大部分。 ????文件以“商業(yè)存在”精神,要求境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資購(gòu)買境內(nèi)非自用房產(chǎn),均應(yīng)首先申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)。 ????文件嚴(yán)格了外商設(shè)立投資企業(yè)的自有資金要求,投資總額超過1000萬美元的,注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。 ????此外,文件還要求設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在收購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)必須首先付清土地出讓金,出讓和收購(gòu)股權(quán)時(shí)須一次性付清銀行債務(wù)和轉(zhuǎn)讓金。 ????對(duì)外商房地產(chǎn)投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng),文件要求注冊(cè)資本金和項(xiàng)目開發(fā)資金未達(dá)要求的,外匯管理部門不予外匯借款結(jié)匯。 ????外商投資企業(yè)的中外投資各方不允許以任何形式訂立保證一方固定回報(bào)率的條款。只有在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)學(xué)習(xí)、工作超過一年以上的境外個(gè)人才可購(gòu)買符合實(shí)際需要的自住、自用商品住宅。并且,購(gòu)買行為均須按照實(shí)名制登記備案。 ????171號(hào)文消息一經(jīng)傳出,外商投資機(jī)構(gòu)普遍反應(yīng)緊張。 ????一家著名外資房地產(chǎn)投行工作人員告訴記者,其企業(yè)在得到消息的第一時(shí)間就立即組織研究每一個(gè)條款。得出的3點(diǎn)結(jié)論是：之前與中方合作的各種方式全部暫停,都不能夠再繼續(xù)；以后盡量以在中國(guó)境內(nèi)持有的人民幣購(gòu)買物業(yè)；在選擇項(xiàng)目上不再考慮手續(xù)不全的“不干凈土地”。 ????另一位跨國(guó)地產(chǎn)顧問公司高級(jí)分析師則宣稱,171號(hào)文對(duì)外匯流入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的“堵截”。 ????北京師范大學(xué)教授董藩近日已經(jīng)接到數(shù)家境外媒體的采訪要求,他說,171號(hào)文“國(guó)際影響很大”。 ????其實(shí)外資進(jìn)入中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金規(guī)模到底有多大,一直沒有清晰明確的數(shù)據(jù)。 ????仲量聯(lián)行最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是：2006年上半年,境外投資者在國(guó)內(nèi)主要城市投資總額已接近去年全年境外投資的70%,約35億美元。 ????中國(guó)官方的權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)字來源于人民銀行公布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》。報(bào)告稱,2004年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.2億元,同比增長(zhǎng)34.2%,占到開發(fā)資金來源的1.3%。 ????從這些數(shù)據(jù)來看,外資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模并不大。但張寅指出,以前的登記在類別上并未區(qū)分,很多外資入境以工商企業(yè)名義注冊(cè)但卻從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。 ????據(jù)了解,外資進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有多種渠道和手段。 ????較為普遍的方式是個(gè)人以消費(fèi)方式購(gòu)買多套住宅投資。投資機(jī)構(gòu)也以購(gòu)樓或者股權(quán)收購(gòu)的方式向境內(nèi)開發(fā)企業(yè)提供過橋貸款,然后以回購(gòu)的方式獲得固定回報(bào)。這些方式都可以以個(gè)人或者其他企業(yè)名義操作,超越境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)法規(guī)、統(tǒng)計(jì)和管理權(quán)限。 ????更為重要的是,外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速,且慣于低潮期收購(gòu)。 ????2005年上海房地產(chǎn)調(diào)控之后,即有多家跨國(guó)投資機(jī)構(gòu)大量購(gòu)進(jìn)土地和物業(yè)。這對(duì)正在運(yùn)行中的房地產(chǎn)調(diào)控政策無形中造成反作用力。包括時(shí)任國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)的郭樹清等金融界代表性人物和專家在去年就開始呼吁加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。 ????中國(guó)最高級(jí)別的官方媒體新華社,也在今年2月份刊發(fā)了《宏觀調(diào)控為何對(duì)外資房企“鞭長(zhǎng)莫及”》一文�？梢�,將外資納入房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的視野,已經(jīng)獲得廣泛共識(shí),171號(hào)文因此應(yīng)運(yùn)而生。 ????北京師范大學(xué)鐘偉教授曾經(jīng)指出,對(duì)外資設(shè)限是出于公共利益和國(guó)家安全的考慮。張寅則認(rèn)為,世界各國(guó)都會(huì)限制外資進(jìn)入民用住宅領(lǐng)域,“過度開放可能造成的深遠(yuǎn)問題是本地居民的邊緣化”。 |