國(guó)家連出重拳整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少?lài)?guó)內(nèi)一線(xiàn)城市開(kāi)始出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌和恐慌性?huà)伿�，打擊炒房和哄抬房�(jī)r(jià)的政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)。然而，記者日前在中西部地區(qū)的二三線(xiàn)城市采訪了解到，這些地方似乎遠(yuǎn)離房產(chǎn)新政的"風(fēng)暴中心"，房?jī)r(jià)依然保持高位。到底是剛性需求引發(fā)的"風(fēng)景獨(dú)好"？還是另有隱情的"買(mǎi)賣(mài)博弈"？記者日前在一些城市進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)調(diào)查。
剛性住房需求推高短期房?jī)r(jià)
國(guó)務(wù)院關(guān)于二套房首付不低于五成、利率上�。保北兜男乱�(guī)定出臺(tái)后，昆明、合肥等二三線(xiàn)城市的商業(yè)銀行已開(kāi)始執(zhí)行差別化住房信貸政策。不過(guò)這些城市的房?jī)r(jià)卻保持了相對(duì)高位，據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周昆明市樓盤(pán)銷(xiāo)售成交均價(jià)為７１４３．２３６元／平方米，環(huán)比此前一周的７２０２．１６元／平方米僅下降了０．８２％，其中４月２４日的成交均價(jià)８５２８．２３元／平方米，創(chuàng)下當(dāng)月新高。
記者在昆明房產(chǎn)交易中心看到，整個(gè)交易大廳人頭攢動(dòng)，不少窗口前還排起了長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)伍。"這段時(shí)間，每天成交約２００套，這個(gè)成交量和去年同期相比，至少翻了一番。"昆明房產(chǎn)交易中心一位工作人員說(shuō)，"仿佛政策還未對(duì)這個(gè)交易中心的人流量起到任何影響，政策反映到終端市場(chǎng)可能還需要一定的時(shí)間。"
但不少房產(chǎn)中介公司的工作人員卻認(rèn)為，目前在交易大廳辦手續(xù)的房屋多是４月之前就確定了購(gòu)買(mǎi)關(guān)系的，近期國(guó)家頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓買(mǎi)賣(mài)雙方加快了辦理的速度，以防還有更多政策出臺(tái)推高交易費(fèi)用。
合肥吉大房產(chǎn)公司資深經(jīng)紀(jì)人朱紅近來(lái)一直忙于為顧客辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，想搶在新政落實(shí)之前，讓購(gòu)買(mǎi)二套房的顧客"打個(gè)擦邊球"。
"我知道現(xiàn)在國(guó)家正在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)可能下跌，但是沒(méi)有辦法，結(jié)婚等著用房。我已經(jīng)看了大半年的房子了，現(xiàn)在價(jià)格終于有點(diǎn)松動(dòng)就趕緊買(mǎi)了。" 剛辦完過(guò)戶(hù)手續(xù)的楊先生告訴記者。
昆明昊辰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理卞東曉說(shuō)，"這幾天辦理的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，主要是一些業(yè)主想趕在政策落實(shí)前把交易完成，與買(mǎi)房子來(lái)自己居住的具有剛性需求的買(mǎi)方客戶(hù)達(dá)成了一致。"
二手房成交量大幅下降
記者走訪了解到，此輪房地產(chǎn)新政發(fā)布后，昆明主城區(qū)二手房掛牌房源呈現(xiàn)突增勢(shì)頭，部分二手房主擔(dān)心市場(chǎng)重新陷入觀望期，主動(dòng)調(diào)低了掛牌價(jià)格。
來(lái)自昆明榮城房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的數(shù)據(jù)顯示，從４月１５日至２０日期間，公司門(mén)店的二手房市場(chǎng)掛牌量較４月初上�。保埃ヒ陨�。
記者從昆明二手房網(wǎng)上計(jì)算也發(fā)現(xiàn)，從３月開(kāi)始，新增賣(mài)房信息便直線(xiàn)上升，３月份平均每天新增１００來(lái)?xiàng)l，４月上旬為２００條，從４月１５日開(kāi)始，新增信息便直線(xiàn)上升：１６日６００多條、１７日近千條、１８日２０００多條，而１９日竟然新增信息超過(guò)了２７００條，創(chuàng)造了該網(wǎng)站新增售房信息的歷史新高。
面對(duì)投資者的拋售，購(gòu)房者卻大多捂緊了錢(qián)包，準(zhǔn)備觀望一段時(shí)間。合肥佳和置業(yè)有限公司總經(jīng)理杜嘉偉認(rèn)為，此次調(diào)控政策將會(huì)改變?nèi)ツ暌詠?lái)合肥房?jī)r(jià)迅速上漲的勢(shì)頭，也會(huì)使一些有意購(gòu)房的百姓暫時(shí)放緩決策，觀望一段時(shí)間。
"今年的房?jī)r(jià)漲得太高，說(shuō)不定還會(huì)陸續(xù)有一些房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，能讓房?jī)r(jià)再下跌一些，所以我準(zhǔn)備再觀察一段時(shí)間再?zèng)Q定是否下手。"準(zhǔn)備買(mǎi)房的李小姐說(shuō)。
另一個(gè)中西部城市南昌的市場(chǎng)行情也表明了這一情況，受新政影響，二手房市場(chǎng)放盤(pán)量增加，但成交量較清淡；一手房成交量有所下降，觀望心態(tài)較重。
記者了解到，在房貸新政開(kāi)始執(zhí)行后，昆明市場(chǎng)上一些買(mǎi)房"退訂"現(xiàn)象也悄然出現(xiàn)。已經(jīng)貸款購(gòu)買(mǎi)一套房的王先生去年年底又預(yù)訂了一套新房，碰上國(guó)家二套房貸款新政策出臺(tái)，原來(lái)只用支付１０多萬(wàn)元首付并且享受銀行８．５折貸款優(yōu)惠的房子，一下子需要支付２０多萬(wàn)元首付，利息也增加了，無(wú)奈之下，王先生決定轉(zhuǎn)讓該房。
昆明誠(chéng)信房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司李經(jīng)理介紹，從目前的情況來(lái)看，賣(mài)房的房主多了不少，而購(gòu)房者多是進(jìn)店來(lái)隨便咨詢(xún)兩句，錢(qián)包捂得是越來(lái)越緊，"沒(méi)辦法，我們的生意越來(lái)越差，近幾天的成交量至少下降了１５％。"
據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周昆明主城四區(qū)樓盤(pán)成交面積為１０３６９７．０６平方米，環(huán)比下降２５．５６％。
房?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)鍵看政策執(zhí)行力度
不少開(kāi)發(fā)商和中介表示，新政出臺(tái)之后，二三線(xiàn)城市雖然沒(méi)有出現(xiàn)像一線(xiàn)城市那樣的"量?jī)r(jià)齊跌"，但是此番調(diào)控勢(shì)必打壓前期一路高漲的房?jī)r(jià)，引發(fā)樓市近期的震蕩。
"掛牌量上升，對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)是件好事，其購(gòu)房可選擇的范圍更大、更廣；但另一方面，也說(shuō)明一部分手中有多套房源的業(yè)主對(duì)于樓市未來(lái)的走向不看好，于是緊急掛牌出售手中房產(chǎn)，以便能在二手房?jī)r(jià)還未大幅下跌之時(shí)，搶先售出房源，獲得較大的收益。"昆明榮城房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理畢永國(guó)表示。
畢永國(guó)說(shuō)，新政出臺(tái)，需求肯定會(huì)下降，而另一方面，二套房貸從緊，也讓一部分購(gòu)房者放棄了購(gòu)房打算，投資需求被遏制，房?jī)r(jià)肯定會(huì)受影響，一些地段、配套、品質(zhì)等各方面條件比較差的樓盤(pán)，跌價(jià)的空間較大。
不過(guò)也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下跌空間不大，一方面，與一線(xiàn)城市相比，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)還相對(duì)較低，被視為"價(jià)值洼地"，在一線(xiàn)城市房市受新政影響較大的狀況下，要警惕投機(jī)資本大規(guī)模轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線(xiàn)城市。
另一方面，部分購(gòu)房者也對(duì)房市"越調(diào)控越上漲"表示了擔(dān)憂(yōu)。近三年來(lái)持續(xù)關(guān)注樓市的８０后合肥購(gòu)房者張小茜表示，從過(guò)去政策調(diào)整看持續(xù)性不強(qiáng)，比如２００７年到２００９年，國(guó)家調(diào)整過(guò)一次房?jī)r(jià)，可是調(diào)了不久房?jī)r(jià)就大幅反彈。"也許這就像彈簧，壓得越低，彈得越高。"
不少百姓坦言，前幾次的政策調(diào)控結(jié)果和目前二三線(xiàn)城市較低的房?jī)r(jià)以及越拍越高的地價(jià)，都讓他們感覺(jué)房?jī)r(jià)與大城市比起來(lái)，只會(huì)漲不會(huì)跌。
因此，有專(zhuān)家表示，現(xiàn)在說(shuō)政策的好壞還為時(shí)尚早，關(guān)鍵要看執(zhí)行的力度及后市相關(guān)政策是否出臺(tái)。
安徽省社科院研究員孔令剛認(rèn)為，要從根本上保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，政府應(yīng)該逐步淡化直接干預(yù)的行為，通過(guò)稅收杠桿來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如針對(duì)二套房、三套房出臺(tái)更加嚴(yán)厲的稅收政策，如高額保有稅、物業(yè)稅，從而從根本上遏制投機(jī)行為。
合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)朱德開(kāi)建議采用"一房?jī)芍疲粦?hù)一宅"的政策，即一方面解決住房問(wèn)題通過(guò)市場(chǎng)和保障房的兩個(gè)途徑，另一方面鼓勵(lì)一戶(hù)一宅，限制一戶(hù)兩宅，堅(jiān)決制止一戶(hù)三宅。