記者：謝光飛
自從9月4日北京市落實(shí)宏觀調(diào)控政策的細(xì)則即“加強(qiáng)住房結(jié)構(gòu)規(guī)劃管理的通知”出臺(tái)以來(lái)，由于文件原文中沒(méi)有明確表示“中小戶(hù)型七成令”是針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的，因此引發(fā)了人們就“70%戶(hù)型小于90平米”是針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目還是城市開(kāi)發(fā)總量的爭(zhēng)辯。但無(wú)論70%指的是單個(gè)項(xiàng)目還是單個(gè)項(xiàng)目與總量控制相結(jié)合，可以肯定的是，今后北京中小戶(hù)型項(xiàng)目的比例將大大增加，將進(jìn)入一個(gè)中小戶(hù)型樓盤(pán)百花齊放、群雄紛爭(zhēng)的時(shí)代。
據(jù)北京市有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，北京已經(jīng)取得相關(guān)批準(zhǔn)文件，但未取得施工許可證的商品住宅項(xiàng)目達(dá)到607個(gè)，規(guī)劃建筑面積達(dá)到2000多萬(wàn)平方米。這些項(xiàng)目如果大多數(shù)按照政策規(guī)定建成中小戶(hù)型，再加上2006年6月1日后新審批、新開(kāi)工的住房項(xiàng)目量的70%建成中小戶(hù)型，那么北京的市場(chǎng)格局將發(fā)生根本性的變化，中小戶(hù)型占主導(dǎo)地位，隨著住房套數(shù)的成倍增長(zhǎng)，價(jià)格、品質(zhì)和綜合價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。
8月，北京中小戶(hù)型項(xiàng)目明顯增多，打破了以往大戶(hù)型當(dāng)?shù)赖木置妗?SPAN lang=EN-US>8月6日，位于朝陽(yáng)區(qū)立水橋城鐵北50米的東亞·奧北中心開(kāi)盤(pán)，一期608套房短期內(nèi)一搶而空，其戶(hù)型在30-90平方米之間，以城鐵13號(hào)線(xiàn)與地鐵5號(hào)線(xiàn)交匯點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)，制造了“品質(zhì)”和“實(shí)惠”小戶(hù)型的市場(chǎng)熱度。其它樓盤(pán)如橡樹(shù)灣有主力戶(hù)型為80-90平方米的兩居，富力又一城二期的主力戶(hù)型為80-105平方米兩居，沿海賽洛城也延續(xù)了小戶(hù)型的特色。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，今年的小戶(hù)型產(chǎn)品品質(zhì)穩(wěn)中有升，擺脫了固有的戶(hù)型劣勢(shì)印象。從去年開(kāi)始，純小戶(hù)型社區(qū)逐漸隱退，取而代之的是中小戶(hù)型社區(qū)。在這些社區(qū)里，小戶(hù)型是其主打產(chǎn)品，戶(hù)型面積大多在40-60平方米之間；同時(shí)，還有相當(dāng)一部分是戶(hù)型面積在60-120平方米之間的中小戶(hù)型。北京市新政實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)和實(shí)施將使這種中小戶(hù)型社區(qū)越來(lái)越多，住房結(jié)構(gòu)發(fā)生新的變化。特別是人們對(duì)中小戶(hù)型性?xún)r(jià)比和綜合價(jià)值的要求也將越來(lái)越高。
記者曾經(jīng)采訪過(guò)一些中小戶(hù)型住房的購(gòu)買(mǎi)者，發(fā)現(xiàn)他們代表著一個(gè)龐大的青年購(gòu)房群體，有迫切的獨(dú)立意識(shí)和強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望，但又無(wú)力追求高價(jià)格的大戶(hù)型；隨著國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型商品住房政策的實(shí)施，市場(chǎng)對(duì)小戶(hù)型需求主體的認(rèn)識(shí)不斷深入，只有那些結(jié)構(gòu)緊湊、低總價(jià)的小戶(hù)型才有可能熱銷(xiāo)，而且條件必須是交通便利、配套設(shè)施完善，才能滿(mǎn)足上班族的工作生活低成本的需要。這就是所謂“買(mǎi)得起房、住得起房”。
東亞·奧北中心項(xiàng)目應(yīng)該是符合這種市場(chǎng)需求產(chǎn)品的集中體現(xiàn)，所以它雖然在北五環(huán)外5公里、昌平區(qū)和天通苑社區(qū)邊上，但其均價(jià)從8月6日開(kāi)盤(pán)時(shí)5800元／平方米上升到9月6日的6800元／平方米，且銷(xiāo)售火暴。這就是它建立在雙軌交通、奧運(yùn)居住后花園和奧北商圈核心區(qū)基礎(chǔ)上的物業(yè)增值空間。
據(jù)了解，將于9月開(kāi)盤(pán)的該項(xiàng)目北區(qū)在戶(hù)型設(shè)計(jì)上再次突破小戶(hù)型面積底線(xiàn)，完全拒絕空間浪費(fèi)。有28平方米的零居、38平方米的一室一廳和76平方米的兩居室設(shè)計(jì)，以不同層次的戶(hù)型滿(mǎn)足城市青年對(duì)生活狀態(tài)的選擇。小戶(hù)型關(guān)鍵的賣(mài)點(diǎn)是如何使總價(jià)降得更低，符合青年人的購(gòu)買(mǎi)實(shí)力，為此東亞·奧北中心制定的開(kāi)發(fā)策略是拋棄華而不實(shí)的包裝，全部建設(shè)以滿(mǎn)足實(shí)用性為主。
記者在采訪中了解到，北京中小戶(hù)型住房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開(kāi)始。8月19日開(kāi)盤(pán)北京新天地項(xiàng)目也是以中小戶(hù)型為主的大盤(pán)，建筑面積60萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)，僅一期房數(shù)，就有1140多套，均價(jià)5500元／平方米。與東亞·奧北中心類(lèi)似的是，它位于東五環(huán)外5公里左右。
據(jù)悉，一些購(gòu)房者除了對(duì)北京新天地的位置、價(jià)格和戶(hù)型等還比較滿(mǎn)意外，對(duì)它的外部環(huán)境存有疑慮。他們聽(tīng)說(shuō)該樓盤(pán)北邊有一個(gè)垃圾處理廠和一個(gè)醫(yī)療垃圾焚燒廠，由此造成的空氣和地下水的污染是否會(huì)影響到未來(lái)小區(qū)居民的身體健康，讓人擔(dān)心；這里離首都機(jī)場(chǎng)不遠(yuǎn)，飛機(jī)通過(guò)發(fā)出的噪音是否對(duì)居民的生活有不利影響，也引起了他們的關(guān)注；有人認(rèn)為，在通勤的便捷和時(shí)間上，緊臨朝陽(yáng)路的北京新天地現(xiàn)在反而不如在通州的樓盤(pán)走高速來(lái)得合算。
該項(xiàng)目售樓處一位銷(xiāo)售人員在回答記者詢(xún)問(wèn)時(shí)說(shuō)，在北京新天地項(xiàng)目東北7公里處是有一個(gè)垃圾處理廠，有無(wú)醫(yī)療垃圾焚燒廠他沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今后購(gòu)房者逐步會(huì)有更多選擇的余地，考慮的因素更全面，要求也更高。這是市場(chǎng)發(fā)展的方向。