曾幾何時，承諾投資回報率一直是許昌商鋪銷售的慣用手法，而近日記者走訪市場時發(fā)現(xiàn)，無論是市中心區(qū)域商鋪，還是大型社區(qū)商鋪，許昌新近面市的很多商業(yè)項目都不再采用“投資回報營銷”，轉(zhuǎn)而尋求更新的營銷模式。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著許昌商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展，許昌商鋪銷售已經(jīng)告別回報率“口號時代”。
各類商鋪的盈利模式不同
四方街商鋪銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，購買商鋪其實是一項風(fēng)險投資，所以投資者非常關(guān)注盈利狀況，如何實現(xiàn)盈利最大化卻是投資者最為關(guān)注的。據(jù)介紹，許昌商鋪市場上最為典型的商鋪投資門類分為社區(qū)商鋪、商業(yè)街商鋪以及商圈商鋪。每一種商鋪也有其獨(dú)特的盈利模式。
社區(qū)商鋪：一個社區(qū)內(nèi)的常住人口為5萬—10萬人，其覆蓋規(guī)模相當(dāng)于一個小型“商圈”，一般來說社區(qū)規(guī)模越大、區(qū)域消費(fèi)能力越強(qiáng)、社區(qū)相關(guān)配套越齊全，其商鋪的投資潛力越大。由于目前大多數(shù)社區(qū)都在新興區(qū)域，所以耐心等待商鋪升值也是非常有必要的。代表性社區(qū)商鋪主要有帕拉帝奧社區(qū)商鋪、怡景花城社區(qū)商鋪等。
商業(yè)街商鋪：濃厚的商業(yè)氛圍和充足的客流量能夠保證投資此類商鋪的收益，如奎樓商業(yè)步行街、思故臺商業(yè)街等就是許昌已形成的商業(yè)街經(jīng)典項目。商業(yè)街容易讓購物者產(chǎn)生消費(fèi)疲勞，所以鋪面位置的選擇很重要。
商圈商鋪：這是在許昌最為常見的一種鋪面形式，此類商鋪基本不用太擔(dān)心投資回報風(fēng)險，但必須防范商鋪售價過高。由于許昌各大商圈十分成熟，商圈商鋪幾乎是買一個少一個，所以一旦投資成功則未來的增值空間是巨大的。另外，此類商鋪經(jīng)營最好是向高端發(fā)展，這樣比較符合許昌商圈的消費(fèi)特點(diǎn)，未來盈利十分可觀。
“承諾回報率營銷”不再風(fēng)行
記者日前向東城區(qū)某項目銷售人員咨詢項目狀況時，該銷售人員將項目的優(yōu)勢和未來前景逐一陳述，但對于投資回報率卻明確表示不能承諾，“我們不敢確定未來的投資情況，現(xiàn)在這樣的經(jīng)濟(jì)狀況就是保證了也沒人相信�！痹撲N售人員提醒，具體投資需要投資者自己確定。
據(jù)了解，此前許昌各類商業(yè)項目銷售時大多會給投資者承諾8%—10%的年投資回報率，并以此來吸引投資者購鋪。但實際上不少商業(yè)項目在運(yùn)營5年以上才能達(dá)到開發(fā)企業(yè)許諾的收益，而這樣的回報周期往往不能讓投資者滿意，直接導(dǎo)致業(yè)主對運(yùn)營方產(chǎn)生不信任感，從而影響到項目的后續(xù)運(yùn)營。
記者在不少商業(yè)項目銷售現(xiàn)場看到，雖然不再口頭承諾項目的投資回報，但更多銷售人員拿出了項目附近商鋪運(yùn)營狀況分析，計算附近區(qū)域內(nèi)商鋪的收益，并結(jié)合年收入增幅推算后期投資回報，希望以此種方式打動投資者。
“感覺這樣的比較是很科學(xué)的，而且我們業(yè)主也可以去附近進(jìn)行核實，這樣便能更清晰地知道自己的投資想法。”投資者吳先生認(rèn)為這樣的方式比以前的承諾來得踏實。
“除此之外還有很多項目采取了別的方式，比如在項目出售前找來大型商業(yè)機(jī)構(gòu)入駐，然后再將商鋪出售，而這些大型商業(yè)機(jī)構(gòu)往往會同業(yè)主簽訂5年以上的租約，相信這樣的方式將會逐漸成為營銷主流�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。
商鋪不促銷反而更易銷
“這個‘十一’黃金周我們并沒有什么優(yōu)惠活動，您還是好好斟酌一下�！痹谀成虡I(yè)項目銷售現(xiàn)場，置業(yè)顧問王先生不斷向前來詢問的投資者解釋著。即便如此，前來咨詢、購買該商業(yè)項目的投資者依然絡(luò)繹不絕。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比住宅市場的特性而言，商業(yè)地產(chǎn)市場明顯存在一個“民生”因素，商鋪銷售面向的群體是有一定實力的投資者，而并不是貸款買房自住的購房者，所以開發(fā)商表現(xiàn)得更為強(qiáng)硬是有一定原因的。“對于投資者而言，他們尋求的是更有價值的鋪面，因為在投資者看來只有看漲的鋪面才能體現(xiàn)出投資價值。” 市區(qū)某項目社區(qū)商鋪銷售負(fù)責(zé)人表示。