【政策回放】
12月1日起，北京新售商品房按套內(nèi)面積計價
12月1日將是北京房產(chǎn)史上值得大書一筆的一天。按照《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，12月1日拿到預(yù)售許可證的北京預(yù)售商品房將按套內(nèi)建筑面積計價，而非以往的按照“套內(nèi)面積＋公攤面積”計價。
政策出臺后，北京樓市表面看似平靜，實則暗流洶涌。根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局的有關(guān)負責人解釋，12月1日以后拿到預(yù)售許可證開始買期房的新樓座、老盤的后期或新開發(fā)的小區(qū)，才按照新的計價辦法銷售，而在12月1日之前拿到預(yù)售許可證的項目或在12月1日后進入市場銷售的現(xiàn)房項目開發(fā)商可以按老的計價方式賣房，也可按照新的計價方式賣房。
這樣一來，購房者均表示買房更明白，而多數(shù)開發(fā)商也認為：“對開發(fā)商來說，按哪種方式售房都不是關(guān)鍵，只要房價穩(wěn)定、供銷兩旺、開發(fā)商有錢賺，按照套內(nèi)面積售房或者非套內(nèi)面積售房，都只是細節(jié)問題，而不影響全局�！�
業(yè)內(nèi)人士據(jù)此指出，按套內(nèi)面積計價將使對面積有異議的買房人進行面積復(fù)測成為可能。因為套內(nèi)建筑面積需要復(fù)測的都是“自家門戶”內(nèi)的面積——陽臺、墻體面積和使用面積。據(jù)了解，目前北京市測繪單位都在進行新計價方法后的測繪改革，買房人對自己面積復(fù)測將不再是難事。
【購房者聲音】
“公攤面積”算不清，市民呼吁以套內(nèi)面積計價
張先生說：“我購買的是高層里的一套面積為119平方米的三室兩廳住房，看上去面積也不算小，可售樓員說公攤的面積將占26平方米，實際用起來并不大�！睆埾壬�告訴記者：“我已經(jīng)先后買了三套房子，但沒有一次親自量過實際的面積，更無從丈量室外的公攤面積了。一來，那公攤面積如何量，的確是個問題；二來，你就是量清楚了，又能怎么樣呢？我相信，和我有同樣境遇的買房人一定不在少數(shù)�！�
剛剛到自己新房查看過的劉先生也認為，合同上注明的哪些公共面積要分攤，而那些面積如何計算，他根本不懂，只好作罷�！吧唐贩夸N售如果按套內(nèi)面積計價，那豈不是簡單多了？”劉先生說，許昌要能以套內(nèi)面積計價就好了。
據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，在商品房投訴中，面積爭議已經(jīng)成了投訴的焦點問題。而早已經(jīng)在2006年啟用的新版《商品房買賣合同》示范文本中，商品房銷售可有三種計價方式：一是按建筑面積計價，二是按套內(nèi)建筑面積計價，三是按套計價。但據(jù)記者調(diào)查，目前許昌市開發(fā)商基本都采用按建筑面積計價的方式計算房價。
在調(diào)查中，不少購房者呼吁，如果許昌也能像北京市那樣按照套內(nèi)建筑面積計價，那么，購房者將可以自行對套內(nèi)建筑面積進行測量與復(fù)核，有利于維護消費者的權(quán)益。另外，現(xiàn)在的物業(yè)管理費和供暖費等都按照建筑面積收取，而公攤的建筑面積顯然是不需要供暖的，這樣就等于是向業(yè)主多收取了供暖費等費用。像北京市這樣實行住宅銷售按套內(nèi)建筑面積計價之后，當住宅面積誤差比絕對值超過一定標準時，購房者就不會再為公攤的建筑面積繳納原本無須承擔的費用了。
【業(yè)內(nèi)觀點】
不影響房屋總價，按套內(nèi)面積賣房更透明
許昌某房地產(chǎn)公司營銷負責人告訴記者，現(xiàn)在許昌市開發(fā)商出售商品房都是按建筑面積計算，其交易面積包含套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分攤的公共建筑面積兩個部分，較為復(fù)雜，也不直觀，非專業(yè)技術(shù)人員很難判斷其合理性。而對購房者而言，分攤面積是無法親自查實其中是否存在“水分”的。反之，如果實行“套內(nèi)建筑面積”售房，按套內(nèi)面積計價，則原來計算在建筑面積內(nèi)的走廊、樓梯等公共使用面積，不再算入消費者的購房面積內(nèi)。交易面積中不含“分攤共有面積”，購房者買的就是“套內(nèi)建筑面積”，直接、明確，可自行測量，這將會大大減少因房產(chǎn)面積而產(chǎn)生的糾紛和投訴。
不過也有開發(fā)商認為此舉意義不大。許昌某房地產(chǎn)公司營銷副總認為，開發(fā)商設(shè)定房價，主要是包括專有、共有部分建筑和公建配套等，加上一定利潤后，再除以所有可售房屋的建筑面積，計算出建筑面積均價，或再除以可售房屋的套內(nèi)面積，計算出套內(nèi)面積均價。無論采用哪種方法，每套房的總價是一樣的。
新規(guī)定僅改變了計價方式，對契稅、買賣方式無影響，實質(zhì)上看并不會助推房價上漲。此外，現(xiàn)在這個政策應(yīng)該是對過去政策的重申，而且是強調(diào)所有消費者在簽合同時，必須要讓開發(fā)商在合同中寫明套內(nèi)面積多少。過去公攤的公式很復(fù)雜，往往消費者不知道自己這套房子攤了多少面積；實施這個辦法以后，買房人可以清楚自己花多少錢買了多少使用面積。
也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，僅有一個“按套內(nèi)面積算”還不足以約束開發(fā)商，有關(guān)部門還應(yīng)出臺相應(yīng)的配套法規(guī)，規(guī)范開發(fā)商的行為。同時，確定公攤歸屬，對相應(yīng)稅費和其他費用均應(yīng)按套內(nèi)面積計算。如此，購房人才能得到真正實惠。
【政策落地】
按套內(nèi)面積賣房，許昌暫不跟進
有媒體報道說，在北京出臺按套內(nèi)建筑面積賣房政策后，部分成熟的房地產(chǎn)市場可能會跟進此政策。那么，許昌是否會跟進呢？記者也進行了調(diào)查。
我們知道，老百姓在購房時首先會問詢房子是多大面積，其次就會問到得房率的問題，而高得房率、大贈送面積也是多年來開發(fā)商一個很大的賣點。而這次北京推出的商品房按套內(nèi)面積計價政策，無疑讓人們更清晰地看到了自己“私享”空間每平方米到底值多少錢，也同時為過去主打高得房率概念的開發(fā)商揭開了一層神秘面紗。沒有得房率這一說法，真正的贈送面積和所謂的大尺度的超舒適、奢華公共面積，將在此襯托下顯得更真實透明。
對于市民比較關(guān)心的許昌是否跟進套內(nèi)建筑面積賣房的問題，日前，記者從有關(guān)部門證實，針對本地的實際情況，我市目前尚無按套內(nèi)建筑面積計價的計劃，商品住宅銷售仍將按照一房一價和建筑面積計價�！霸S昌市現(xiàn)行購房合同中，已列明了建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分攤面積，為購房人提供了更多消費信息。”市房管部門相關(guān)人士表示，即使不采用套內(nèi)面積計價方式，購房者也能對房價擁有知情權(quán)，基本做到明白消費。
【律師提醒】
購房合同補充協(xié)議很重要
許昌市名人律師事務(wù)所丁律師認為，在商品房的買賣中確實涉及很多專業(yè)方面的法律知識，購房者很難一下子了解熟悉這些問題。因此，為了減少風險，預(yù)防買賣合同中的陷阱，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關(guān)的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會降低風險。北京將按套內(nèi)面積售房，雖然許昌還沒有實行，但劉律師還是給廣大購房者提出了重要提醒。
計算面積方式提前約定
商品房銷售面積有三種計算方式。一種是按套計價，一種是按建筑面積計價，還有一種是按套內(nèi)建筑面積計價。在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積誤差不大于1%，或者0.5%，都可以。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款；面積誤差比絕對值超過3%，購房者可以退房或者要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的違約責任。
補充條款要詳細明確
在商品房買賣的時候，一要簽訂認購書。二要簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，在某種程度上，補充條款約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，所以，在補充條款簽訂的時候應(yīng)該把握：要把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議，要明確房屋所有權(quán)證辦理的時間，要明確按揭辦不下來的情況下開發(fā)商的責任，要明確關(guān)于公攤建筑面積，要明確裝修標準，要明確退房的責任。