??? 最近幾個(gè)月以來，一些城市房價(jià)瘋漲、地王頻現(xiàn)，讓人再一次感受到了房地產(chǎn)市場的瘋狂。但從今年1～8月房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可以看出，近來全國房地產(chǎn)市場總體上呈現(xiàn)出“兩快一慢”的獨(dú)特景象：“兩快”是指房地產(chǎn)價(jià)格回升相當(dāng)快，銷售面積增加得相當(dāng)快；“一慢”是指房地產(chǎn)投資增長比較慢。房地產(chǎn)市場“兩快一慢”的特點(diǎn)，在北京等熱點(diǎn)城市表現(xiàn)得尤為突出。這種現(xiàn)象給房地產(chǎn)市場造成的直接后果主要有三個(gè)：一是房價(jià)飆升，越來越脫離廣大民眾的現(xiàn)實(shí)購買力，一方面房地產(chǎn)泡沫吹得越大其破滅時(shí)的破壞性就會越大，另一方面民眾對高房價(jià)怨聲載道，房地產(chǎn)甚至成了所謂的“人民公敵”；二是住房成交量猛升，各地住房庫存明顯減少，少數(shù)城市甚至只有兩個(gè)月的庫存，房地產(chǎn)市場又面臨“量跌價(jià)漲”的巨大壓力；三是房地產(chǎn)投資最近雖然緩慢回升，但遠(yuǎn)落后于房價(jià)上漲和成交量上升的幅度，房地產(chǎn)在投資拉動內(nèi)需方面，沒有起到支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)有的作用。
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??? 解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場問題，在學(xué)術(shù)界現(xiàn)在主要流行兩種觀點(diǎn)：一種傾向于調(diào)整貨幣政策，主張貨幣政策應(yīng)由適度寬松轉(zhuǎn)向緊縮；另一種則是主張實(shí)行物業(yè)稅，以此打擊房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)現(xiàn)象，來保持房價(jià)的穩(wěn)定。這兩種觀點(diǎn)雖然出發(fā)點(diǎn)很好，但如果真的照此處置，恐怕會帶來災(zāi)難性的后果。
??? 雖然我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了企穩(wěn)回升勢頭，但依然不夠穩(wěn)固，貨幣政策一旦轉(zhuǎn)向，先前所有努力都有可能前功盡棄。更何況，“兩快一慢”已經(jīng)大大改善了房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況，貨幣政策一旦緊縮，受到最大傷害的恐怕不是房地產(chǎn)企業(yè)而是其他各行各業(yè)的中小企業(yè)。
??? 至于企圖以征收物業(yè)稅的方式來穩(wěn)定房價(jià)，這種坐在書齋中的想法在當(dāng)前也未免太天真。國際上，物業(yè)稅的稅率范圍大約在1%～3%之間。3%的物業(yè)稅，相對于一月一個(gè)價(jià)格、甚至是一天一個(gè)價(jià)格的“追漲殺跌”的投資/投機(jī)市場，又有多少威懾力？物業(yè)稅開征，是“重持有，輕交易”的體現(xiàn)，對限制房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作的效果雖然極為有限，但是對于事先毫無防范的自住性購房者，其殺傷力卻是生猛無比。
??? 解決“兩快一慢”的“癥結(jié)”，關(guān)鍵還得從“兩快一慢”現(xiàn)象形成的“機(jī)理”上入手。在改變我國獨(dú)特的房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制上下功夫，具體來說，應(yīng)著重解決以下五個(gè)方面：
??? 一是土地供應(yīng)上要打破完全壟斷局面。每個(gè)城市不再實(shí)行所謂的“一個(gè)口子”供地，至少應(yīng)設(shè)立“兩個(gè)以上”完全獨(dú)立的土地儲備開發(fā)中心，分別進(jìn)行供地，如可以以區(qū)（縣）為單位單獨(dú)設(shè)立土地儲備開發(fā)中心，甚至在較大區(qū)（縣）設(shè)立兩個(gè)以上土地儲備開發(fā)中心，以形成競爭供地的局面，有利于供地效率的提升。
??? 二是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要確保充分暢通。就土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)來說，土地從政府手中批出，到土地從開發(fā)商手中建成房屋，在這過程中，政府把住的是土地批租的環(huán)節(jié)，而開發(fā)商把住的是土地開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)。對于少數(shù)開發(fā)商投機(jī)炒作、囤積土地的行為必須依法予以嚴(yán)厲打擊。
??? 三是要減少儲備土地的信貸支持力度。當(dāng)前，特別需警惕這樣一種怪象：地方政府認(rèn)為用土地抵押融資比拍賣土地更能輕松拿到錢，而不愿向市場推出土地；而銀行則認(rèn)為通過土地融資向有政府背景的單位放貸，有政府財(cái)政信用擔(dān)保很安全，完全可以高枕無憂。這種怪象潛伏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。不論是對于開發(fā)商儲備囤積土地，還是對于地方政府的儲備囤積土地，金融機(jī)構(gòu)都應(yīng)注意逐步減少信貸支持力度。
??? 四是在商品房供應(yīng)上應(yīng)形成充分競爭。在具體宗地出讓時(shí)，政府要控制單宗土地出讓面積，以利于中小企業(yè)參與競爭，有助于土地一級市場充分競爭，也有利于對沖因分散供地而造成的地價(jià)下跌，以防地方政府預(yù)算外收入遭受過大沖擊，同時(shí)可避免開發(fā)商在房屋市場形成寡頭壟斷，從而保護(hù)購房者利益。
??? 五是對不同購房者采取不同供應(yīng)渠道。住房兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，抹殺任何一種屬性既不現(xiàn)實(shí)，也不利于房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)健康可持續(xù)發(fā)展。但如果對窮人與富人實(shí)行同一住房供應(yīng)渠道，則無異于讓窮人光著腳丫子與乘著飛機(jī)的富人展開賽跑。因此，為避免購房者在房屋市場的過度慘烈競爭，對不同購房者實(shí)行不同住房供應(yīng)渠道非常必要。