??? 房企中報披露完畢，多家房企越戰(zhàn)越勇。截至9月初，根據(jù)公開數(shù)據(jù)計算，已有至少6家內(nèi)資房企輕松邁入銷售額200億元的豪華俱樂部門檻，這6家房企之中，至少有3家企業(yè)會在今年結(jié)束時將俱樂部的門檻抬高至300億元。
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??? 這一戰(zhàn)績表明地產(chǎn)界的第一軍團自我輸血的戰(zhàn)斗力實質(zhì)性增強。在經(jīng)歷了去年最黑暗的行業(yè)時間后，地產(chǎn)200億元俱樂部已悄然擴容，此時距離業(yè)界第一次熱議地產(chǎn)100億元俱樂部僅僅相隔兩三年，從100億元至200億元的行進已明顯加速，而對300億元數(shù)據(jù)紀(jì)錄的跨越亦將在數(shù)月之間完成。
??? 面對此情此景，尚處經(jīng)濟調(diào)整復(fù)蘇期的行業(yè)人士爭鳴不一。
野心憑何支撐
??? 泰禾地產(chǎn)董事長黃其森早前接受本報訪問時，曾表達其對房企規(guī)�；瘮U張的獨特見解。他判斷，從未來一段時間看，中國樓市的兩大權(quán)重因素——信貸政策、土地政策無法支持地產(chǎn)公司做從大至更大的規(guī)模。在接受采訪時，黃其森以萬科已放棄提倡1000億元銷售規(guī)模為由，來支持自己的看法。?
??? 黃其森本人的地產(chǎn)公司正處借殼上市進程之中，泰禾雖在福州樓市有相當(dāng)影響力，但在全國的知名度并不甚響。因此，他的表態(tài)有點自我釋懷的嫌疑，然而，他的如上判斷卻與現(xiàn)實處境有驚人的吻合之處。
??? 業(yè)內(nèi)公認(rèn)，在這波“100億元級”升級至“200億元級”的造富過程中，4萬億元經(jīng)濟刺激計劃和它背后極度寬松的信貸政策是最重要的兩個推動力量，它們釋放出大量的貨幣，也釋放了大量的通貨膨脹的預(yù)期，令包括樓市與股市在內(nèi)的資本市場迅速企穩(wěn)走強。地產(chǎn)企業(yè)也在此時創(chuàng)造出超越2007年公認(rèn)牛市的銷售紀(jì)錄。而在此之前，正是央行牽頭實施的緊縮貨幣政策，直接導(dǎo)致了內(nèi)地樓市繁榮之后的一地雞毛。如今，幾乎無人相信，這樣大規(guī)模超發(fā)貨幣刺激經(jīng)濟的局面還能接二連三地上演，這只能意味著，地產(chǎn)企業(yè)必須在有限的信貸規(guī)模和有限的融資途徑約束中做出合適的戰(zhàn)略規(guī)劃。
??? 土地政策似乎也在轉(zhuǎn)變，這將成為限制房企成倍增長的一大約束。分析人士相信，針對囤地現(xiàn)象，政府正在重新提高以往政策的調(diào)門，并發(fā)出嚴(yán)厲的警告。最新的跡象是，有報道稱，目前國土資源部層面已經(jīng)形成了對于商品房用地閑置進行分類處理的意見：調(diào)查自2007年1月1日后的商品房用地開發(fā)情況，對確因政府原因造成土地閑置的，將會同有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理促進開發(fā)，否則就將嚴(yán)懲不貸。
??? 限制囤地，反思自2004年以來施行的土地招拍掛出讓政策，以及民間關(guān)于縮小一次性出讓土地面積的強烈呼吁，都對房企大手筆儲備原料的普遍動作構(gòu)成了直接的沖擊。分析人士認(rèn)為，這些政策一旦調(diào)整成形，將對地產(chǎn)公司的短期做大形成制約。
??? 東方高圣財務(wù)顧問部分析師張巍對本報表示，去年底至今，地產(chǎn)業(yè)因為全球金融危機獲得了一個發(fā)展的機會，政府要力保GDP，地產(chǎn)業(yè)的銷售跨越則恰逢其時。但是，這樣大規(guī)模的增長，本身是畸形的，透支了很多未來發(fā)展的潛力，早晚會隨著經(jīng)濟政策的調(diào)整而暴露出問題。
??? 萬科地產(chǎn)董事會秘書譚華杰的觀點則相當(dāng)坦然。他對本報表示，假如未來3年間，有多達五六家公司的年銷售規(guī)模跨越500億元門檻，他并不會感到驚訝。他解釋說，從歷史上看，在充分競爭的行業(yè)，很多公司如TCL、海爾、華為、萬科等，年銷售額從100億元到200億元的跨越也就需要兩年時間，這是一個很正常的事情。
??? “但是，萬科現(xiàn)在不太關(guān)心銷售額的規(guī)模，更關(guān)注凈資產(chǎn)收益與每股收益兩大指標(biāo)，這才是與股東權(quán)益緊密相連的，銷售規(guī)模的增長只是一個自然結(jié)果。目前，1000億元的銷售目標(biāo)，萬科已經(jīng)不提了�！弊T華杰說。
??? 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司（北京）副總經(jīng)理公衍奎對本報表示，房企在最近幾年銷售額上出現(xiàn)如此迅猛的突破，本身就是金融政策、土地政策的副產(chǎn)品，短期內(nèi)看，這些支持坐大的因素和環(huán)境都還存在，但是仍然面臨周期性的調(diào)整風(fēng)險�！暗竭_今天的規(guī)模，很多是將土地與金融的資本運作發(fā)揮得較好，是機會型的。從未來來講，很難想像還能如此倍速地增長�！�
關(guān)于規(guī)模的魔咒
??? 規(guī)模大至一定程度，自身組織及外部壓力也會隨之發(fā)生變化，如果說銷售額是公司眾多評價指標(biāo)中的長板，那么，隨著公司蓄水能力的增加，短板必將浮現(xiàn)。這是自然現(xiàn)象，亦是商業(yè)現(xiàn)實。
??? 譚華杰表示，公司規(guī)模大到一定程度，公司的復(fù)雜性會增加，客觀上會出現(xiàn)副產(chǎn)品，因此必須更加當(dāng)心。
??? 以萬科為例，2007年萬科邁入400億元俱樂部，次年朝500億目標(biāo)孤獨行進。然而，這一年也是近年來萬科遭遇外部非議最多的一年。單從公司層面講，從價格戰(zhàn)、“退房門”到“過冬”策略均遭遇業(yè)主與同行的多方指責(zé)。命運更趨坎坷的還有富力地產(chǎn)與綠城中國。這兩家公司在規(guī)模化擴張中，漸趨激進，財務(wù)杠桿游戲失去平衡，一度身陷清算危局，在市況與政府、銀行的合力幫助下，才化險為夷，教訓(xùn)可謂沉重。
??? “我們應(yīng)該反思一味追求規(guī)模的合理性�！惫芸J(rèn)為，規(guī)模的成長一定是與商業(yè)模式、管控能力相關(guān)的。比如，在過往現(xiàn)實中，很多企業(yè)初期能夠以產(chǎn)品為品牌，但是，一俟項目眾多，則倒在了自己曾擅長的地方。
??? 張巍表示，對于規(guī)模的增長，關(guān)鍵是要看這種增長是否是正常增長�！澳壳�，很少有幾家地產(chǎn)公司的組織能力、管理水平和融資能力可以支持300億元、400億元的規(guī)模擴張，很多是在當(dāng)前信貸環(huán)境下的拔苗助長，這就是隱患所在�！�
??? 因此，在當(dāng)前的局面下，相對保守的房企反而得到資本市場的歡迎和贊揚，它們被認(rèn)為是從上一波地產(chǎn)噩夢中吸取了最大的教訓(xùn)。
??? 近日，標(biāo)準(zhǔn)普爾上調(diào)了對雅居樂地產(chǎn)和世茂房地產(chǎn)的前景評級。
??? 《華爾街日報》報道稱，因為標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為這兩家房企已將其增長雄心調(diào)整到了更“現(xiàn)實”的水平。同時，包括標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師在內(nèi)的眾多分析人士都對碧桂園提出了贊揚，因為它采取了更加謹(jǐn)慎的增長策略。
??? 另外，在同一篇文章中，蘇格蘭皇家銀行集團駐香港的房地產(chǎn)分析師David Ng說，包括富力地產(chǎn)在內(nèi)的一些開發(fā)商已經(jīng)超越了“盲目擴張階段”，在發(fā)布業(yè)績預(yù)期時，它們不再說大話，也不再試圖證明自己是業(yè)內(nèi)老大。