貸款分七步
據(jù)記者在相關(guān)部門了解，如果要順利并成功取得二手房按揭貸款，消費者一般要“七步走”，下面我們就以想買二手房的老王為例來看看這七步究竟怎么個走法：
第一步：老王找好了意欲購買的房屋，但是該房屋必須是產(chǎn)權(quán)明晰，并具備符合政府規(guī)定的進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通的條件的房屋。
第二步：接下來，老王要去選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)(如貴陽置業(yè)擔(dān)保有限公司)，并在該機構(gòu)完成房產(chǎn)價值評估工作，交納房產(chǎn)評估費。
第三步：然后老王申請二手房抵押貸款時應(yīng)填寫借款申請表，并向貸款銀行提交下列資料：
1.身份證明(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)、學(xué)歷證明、婚姻狀況證明；
2.經(jīng)濟收入證明，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內(nèi)的其他財產(chǎn)證明；以上證明資料越全面，銀行在放貸評審中的評分越高，老王享有貸款金額及時間的條件越優(yōu)越；
3.買賣雙方簽訂的購房協(xié)議書；
4.同意以所購房屋作抵押的證明；
5.有不低于購房價款30%的自有資金；
6.貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
而老王看中的房屋的主人(即售房人)須提供如下資料：
1.售房人(含共有人)身份證明及復(fù)印件、婚姻狀況證明；
2.房屋共有權(quán)人同意出售的書面文件；
3.所售房屋的房屋所有權(quán)有效證件及復(fù)印件；
4.如房屋已出租，須提供承租戶同意出售的證明文件；
5.保證所售房屋符合上市出售條件的證明。
第四步：確定符合條件并提供完以上資料后，老王就去銀行指定的律師事務(wù)所填寫二手房按揭申請表，由律師把所有證明資料交送銀行進(jìn)行貸款審批，對老王和售房人送交的資料的真實性、合法性、合規(guī)性及借款人的資信進(jìn)行審查，負(fù)責(zé)組織對交易房屋進(jìn)行房價評估，所評估價值作為貸款銀行確定貸款額度的依據(jù)。這時老王須交納所購房屋價值4‰的律師費。
第五步：老王與貸款銀行簽訂借款合同。
第六步：辦理抵押、保險等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。
第七步：借款合同生效，資金劃入老王的指定賬戶。
風(fēng)險要控制
新房的交易尚且存在一些風(fēng)險，二手房交易就更不用說了，了解二手房交易中的相關(guān)知識，不僅能增加二手房買賣的“保險系數(shù)”，規(guī)避交易風(fēng)險，減少交易糾紛，同時還可以省心省時省力。為此，記者近日采集了一個二手房按揭貸款中的典型案例進(jìn)行分析，希望能對二手房買賣雙方能有所幫助。
案例：李阿姨和劉先生約定以18萬元總價成交劉先生在文昌路上的一套住宅，李阿姨先支付8萬元給劉先生，其余10萬元按揭貸款，雙方到產(chǎn)權(quán)部門辦理了過戶手續(xù)，李阿姨以過戶后的產(chǎn)權(quán)證為抵押向銀行申請貸款，不料，銀行在審批過程中以李阿姨不具備相應(yīng)的還款能力為由拒絕了貸款申請，兩人都沒有料到好端端的一宗買賣會泡湯。
問題分析：在二手房按揭中，出現(xiàn)最多的問題就是借款人的貸款申請被銀行拒絕，導(dǎo)致交易不能完成，給雙方造成一定的經(jīng)濟損失，上述案例就是如此。李阿姨在不清楚自己能否申請到銀行貸款前就同劉先生辦理了過戶手續(xù)，最后功虧一簣，不僅買房不成，還要在辦理過戶手續(xù)中支付相關(guān)的費用。如果李阿姨在辦理過戶手續(xù)之前就申請銀行貸款就可以降低一些風(fēng)險。
專家提醒：二手房交易的風(fēng)險在二手房按揭過程中同樣存在，交易雙方應(yīng)盡量規(guī)避。在辦理按揭手續(xù)時存在的風(fēng)險主要有：
一、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應(yīng)該在辦理過戶手續(xù)之前就申請為宜，而在辦理過戶手續(xù)之后再申請，就會造成交易不成的危險。銀行在審批貸款時除了要調(diào)查買方的經(jīng)濟狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房屋的評估報告，取評估價和交易價中較低的價格確定其貸款金額。買方需要支付不少于30%的首期款，同時貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進(jìn)行確定。買賣雙方不清楚這些環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致交易失敗。
二、辦理二手房按揭，需要辦理完過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人的名字由賣方更換為買方后，才能以該處房產(chǎn)作為抵押申請貸款。一般情況下，在辦理過戶手續(xù)前，買方只會支付首期款，如果買方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時間，賣方也就遲遲不能收到賣房的尾款。賣方可要求買方提供擔(dān)保人或質(zhì)押等方式避免此類風(fēng)險。
三、為了有效地規(guī)避二手房按揭中的風(fēng)險，建議使用銀行提供的新業(yè)務(wù)。如建設(shè)銀行近期推出了特色產(chǎn)品———“百易安”交易資金托管業(yè)務(wù)，它由銀行作為中間人確保賣房人收到全額的賣房款，即買賣雙方在談妥了交易價格簽訂買賣協(xié)議后，在銀行的監(jiān)督下辦理過戶等手續(xù)，在首期款的支付以及尾款的收取等都通過銀行進(jìn)行，這樣來保證買賣雙方的利益，收費標(biāo)準(zhǔn)是：50萬元以下收取3.5‰-5‰，低于200元的按200元收取。
費用知多少
一般來說二手房按揭的費用包含：貸款相關(guān)費用和交易費用
一、貸款相關(guān)費用：
服務(wù)費：貸款額×2%(最低1000元)
評估費：評估額×5‰(最低收費400元)
公證費：貸款額×1‰
抵押登記費：80元
保險費：(貸款本息和與房價之比)的最低值×0.5‰×系數(shù)(貸款年限+1)
二、交易費用：
契稅：成交價格(市場價格)×1%(房屋單價≥3000元/平方米的為1.5%)
住房所有權(quán)登記費：80元
印花稅：按合同記載金額的0.5‰計稅，房屋權(quán)屬證書每本5元
住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費：建筑面積×6元/平方米
土地出讓金：成交價格(市場價格)×1%，土地權(quán)屬證書每本5元
假如通過一些全程擔(dān)保的置業(yè)擔(dān)保公司來辦理二手房按揭貸款的話，費用另有不通，比如貴陽市置業(yè)擔(dān)保有限公司的收費標(biāo)準(zhǔn)如下：
一、擔(dān)保公司收取費用：
1.擔(dān)保審查費：50元
2.擔(dān)保服務(wù)費：房屋成交金額×1%(不足500元按500元收取)
3.權(quán)證代辦費：220元
4.評估費：評估額×0.5%
二、代收相關(guān)部分費用
1.抵押登記費：80元(住宅)、400元(商用房50平米以下)
2.公證費：220元
3.土地證：233-238元
三、銀行收取費用
1.工本費：20-50元
2.保險費：貸款額×貸款年限×保險年費率
保險年費率：
1-5年0.56‰
5-10年 0.52‰
10-15年 0.48‰
15-20年0.45‰
看了以上的內(nèi)容，想必大家對于二手房按揭貸款會有了一個比較清楚的認(rèn)識，不過在實際的交易過程中，大家還是要多咨詢，多斟酌。這樣才能避開風(fēng)險，買到稱心如意的好房子。