??? 地王頻出、囤地不止……面對(duì)近期頻現(xiàn)的房地產(chǎn)亂象，金融和國(guó)土兩大監(jiān)管系統(tǒng)開始醞釀出手。
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??? 近日本報(bào)獲悉，銀監(jiān)會(huì)正在緊急招集人馬調(diào)研各省市土地儲(chǔ)備中心的融資狀況。調(diào)查對(duì)象直指商業(yè)銀行批準(zhǔn)的具有政府背景的兩大貸款主體——土地儲(chǔ)備中心和政府委托的企業(yè)法人。
??? 知情人士透露，本次調(diào)研開始于9月中上旬，主要緣于近期部分省市土地儲(chǔ)備貸款增速過快，甚至超過了全部貸款的平均增速，表現(xiàn)太過扎眼。主要調(diào)研區(qū)域鎖定在地價(jià)和房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的城市。?
??? “如果是淺層次的調(diào)研解決不了根本問題，這其實(shí)是國(guó)土、金融兩大系統(tǒng)在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種職能博弈。土地儲(chǔ)備中心的職能已經(jīng)到了重新思考和定位的地步了�！狈康禺a(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉說。
??? 此外，記者了解到，在國(guó)土資源部下發(fā)的一份《關(guān)于開展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》中，也將土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)建立情況作為一項(xiàng)重要調(diào)研內(nèi)容，從儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的隸屬關(guān)系調(diào)研其運(yùn)行的實(shí)際效果。
??? 分析人士認(rèn)為，國(guó)土資源部未來或許將在土地儲(chǔ)備中心的權(quán)屬方面有所行動(dòng)。
土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)
??? 8月5日央行公布的2009年第二季度貨幣政策報(bào)告顯示，今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期貸款新增3501億元，是去年全年房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期貸款增量的1.5倍。
??? 在《財(cái)經(jīng)》雜志舉辦的地產(chǎn)金融會(huì)議上，一位央行內(nèi)部人士透露：“大部分流入房地產(chǎn)行業(yè)的貸款中，有一大部分用于土地儲(chǔ)備環(huán)節(jié)�！�
??? “其中的根源在于，此前土地儲(chǔ)備貸款被列入房地產(chǎn)開發(fā)貸款范疇，一些商業(yè)銀行對(duì)此實(shí)施控制，有嚴(yán)格的行業(yè)占比和風(fēng)險(xiǎn)限額管理。但4萬(wàn)億元投資等措施出臺(tái)后，地方政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)、授信額度被調(diào)高，4萬(wàn)億元貸款中很大一部分流入土地儲(chǔ)備貸款�！鄙鲜鲅胄腥耸勘硎�。
??? 以北京市為例，今年北京土地儲(chǔ)備中心成立了專門協(xié)調(diào)貸款小組，與13家金融機(jī)構(gòu)簽訂了總額高達(dá)1510億元的授信協(xié)議。
??? 據(jù)某國(guó)有商業(yè)銀行相關(guān)人士透露，8月份過后，由于商業(yè)銀行內(nèi)部全年貸款額度已經(jīng)用去一大半，同時(shí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)又被警示，因此都不同程度收緊了開發(fā)貸款。
??? “但土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款是走不同流程的貸款，還沒有聽說土地儲(chǔ)備貸款要收緊�！痹撊耸勘硎�。
??? 不過，據(jù)某股份制銀行人士稱，基于控制地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)的考慮，現(xiàn)在對(duì)于土地儲(chǔ)備貸款也有所控制，會(huì)選擇大城市的土地儲(chǔ)備中心介入，縣級(jí)市的肯定不會(huì)進(jìn)入。
角色尷尬
??? 值得注意的是，土地儲(chǔ)備貸款一般由土地儲(chǔ)備中心作為政府背景機(jī)構(gòu)出面擔(dān)保。“銀行看中的是政府的潛在信用。然而這種潛在信用并不等同于有效的信用擔(dān)保，同時(shí)由于監(jiān)管不會(huì)太嚴(yán)格，因此不排除挪用現(xiàn)象發(fā)生。”某銀行內(nèi)部人員說。
??? 對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士表示，土地儲(chǔ)備貸款最容易造成兩類風(fēng)險(xiǎn)，一是地方政府往往把土地儲(chǔ)備貸款當(dāng)作財(cái)政資金管理使用，并沒有完全把土地儲(chǔ)備貸款用于儲(chǔ)備的土地項(xiàng)目，而是用于彌補(bǔ)其他建設(shè)資金；此外，如果土地儲(chǔ)備的用途是建設(shè)用地，未來的效益一般，要看地方政府的財(cái)力，“如果政府是赤字財(cái)政收入，等于是開了一張空頭支票”。
??? 事實(shí)上，在如此復(fù)雜的境況背后是土地儲(chǔ)備中心制度設(shè)置的尷尬。作為政府下設(shè)機(jī)構(gòu)，角色定位不明和自有資金稀缺是土地儲(chǔ)備中心始終無(wú)法回避的尷尬。
??? 廣州中地行董事長(zhǎng)徐建平表示，土地儲(chǔ)備中心本身資金有限，而大多數(shù)前期平整工作都需要大量的資金投入，這就導(dǎo)致推地效率緩慢。在不得已情況下，還需要由開發(fā)商出面做一級(jí)土地平整工作。因此，這就從根本上制約了土地儲(chǔ)備中心話語(yǔ)權(quán)。
??? “基于主體性質(zhì)不明、資金壓力難以緩解等問題，土地儲(chǔ)備中心的職能逐漸違背了原來設(shè)立的初衷�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地儲(chǔ)備制度需要一場(chǎng)大的變革。