高額保證金在官方賬戶“滯留”至少一個(gè)月，每家開(kāi)發(fā)商月“損”利息相當(dāng)一輛“寶馬”
土地競(jìng)拍保證金在銀行留存期間，一年即多達(dá)數(shù)千萬(wàn)元的利息被保留在土地交易中心專用賬戶，而這筆資金的用途至今從未公開(kāi)。魯海濤 早報(bào)資料
上海從今年7月掀起的賣地?zé)岢苯z毫沒(méi)有降溫跡象。土地出讓價(jià)格不斷創(chuàng)出新高的同時(shí)，最近頻繁的土地公告加上開(kāi)發(fā)商積極報(bào)名，土地競(jìng)拍須先期交付的保證金產(chǎn)生了巨額的利息，使得以“上海市房屋土地資源管理局”名稱開(kāi)戶的幾個(gè)土地競(jìng)拍保證金賬戶“日進(jìn)斗金”。
這項(xiàng)多年來(lái)從來(lái)未曾被人提起的“隱性收入”已經(jīng)悄然累計(jì)到了驚人的程度。按照土地出讓流程，開(kāi)發(fā)商從最初從將保證金轉(zhuǎn)入上海土地交易中心專用賬戶（即以上海房屋土地資源管理局名義開(kāi)戶的賬戶，自上海市房屋土地資源管理局“拆分”為上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局和上海市住房保障和房屋管理局之后，該賬戶名一直未更改），到保證金退回給未拿地的開(kāi)發(fā)商賬戶，前后約有1個(gè)月左右的時(shí)間。
保證金在銀行留存期間，一年多達(dá)數(shù)千億元，這些保證金產(chǎn)生的巨額利息被保留在土地交易中心專用賬戶，而這筆資金的用途至今從未公開(kāi)。
截至早報(bào)記者發(fā)稿時(shí)，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局尚未對(duì)有關(guān)資金總額以及用途的問(wèn)題進(jìn)行解釋。
長(zhǎng)風(fēng)地塊保證金利息275萬(wàn)
9月10日，上海土地市場(chǎng)今年以來(lái)最值得期待的一次土地掛牌出讓將開(kāi)始，54號(hào)公告中的長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)6B7C純住宅地塊將完成摘牌。記者獲悉，截至目前，總共有15家開(kāi)發(fā)商交納了土地保證金，幾乎囊括了歷年來(lái)出現(xiàn)在上海土地市場(chǎng)的全部地產(chǎn)巨頭。
有心人給記者算了這樣一筆賬：按照土地出讓流程，開(kāi)發(fā)商從最初從將保證金轉(zhuǎn)入上海土地交易中心專用賬戶到保證金退回，前后約有1個(gè)月左右，以長(zhǎng)風(fēng)地塊為例，每家欲參與競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商必須交納保證金3.0580億元，15家開(kāi)發(fā)商所繳納保證金共45億元，一個(gè)月產(chǎn)生的利息收益總計(jì)達(dá)275萬(wàn)元（按企事業(yè)單位活期存款利率0.72%計(jì)，再除以12個(gè)月）。
8月28日，上海徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號(hào)地塊掛出了上海今年以來(lái)最高底價(jià)34.26億元，這一地塊目前已經(jīng)有17家開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取了出讓文件,每家開(kāi)發(fā)商須交保證金5億元。以最保守情形估計(jì)，假設(shè)僅有一家公司報(bào)名，其保證金利息也高達(dá)30萬(wàn)元。此前，上海還分別掛牌出讓兩幅陸家嘴濱江地塊，目前標(biāo)書(shū)已經(jīng)賣出去了36份和42份，每家開(kāi)發(fā)商交付保證金為3.1億元。
實(shí)際上，即使是稍微“便宜”一點(diǎn)的土地，由于開(kāi)發(fā)商熱情爭(zhēng)購(gòu)，同樣也能產(chǎn)生巨額收益。
以不久前完成出讓的51號(hào)公告中地塊為例，其中最熱門(mén)的兩個(gè)地塊，嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A07、A08 地塊以及嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A02、A09、A10地塊保證金分別為5000萬(wàn)元及7500萬(wàn)元，總共有20家及16家開(kāi)發(fā)商交納保證金并報(bào)名參與土地出讓。算下來(lái)保證金利息也分別達(dá)到60萬(wàn)元和72萬(wàn)元。
“預(yù)申請(qǐng)”也要交保證金
所謂土地保證金，是指開(kāi)發(fā)商在參與土地招標(biāo)過(guò)程中支付的土地出讓保證金。國(guó)土資源部關(guān)于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)拍賣或者掛牌方式出讓。
在上海，經(jīng)營(yíng)性土地一般采取掛牌方式出讓，在土地出讓過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取標(biāo)書(shū)以后，凡有意向參與土地出讓的，正式掛牌前，政府會(huì)要求其繳納土地底價(jià)一定比例的資金作為競(jìng)買(mǎi)保證金。目前這一比例一般為掛牌起始價(jià)格的10%左右。
記者了解到，從開(kāi)發(fā)商支付保證金到保證金退回原賬戶，開(kāi)發(fā)商僅僅能夠獲得繳納的保證金款項(xiàng)，此間產(chǎn)生的利息并不會(huì)跟隨保證金一同退回，而是留存在了土地交易中心賬戶內(nèi)。
記者粗略統(tǒng)計(jì)，不包括工業(yè)用地，今年以來(lái)總共18個(gè)經(jīng)營(yíng)性用地公告中，總建筑面積1669.7448萬(wàn)平方米，保守以4000元/平方米的掛牌樓板價(jià)估算，則掛牌總價(jià)高達(dá)670億元，而其中10%為保證金，約為67億元，以平均每幅土地有五家開(kāi)發(fā)商報(bào)名計(jì)算，則今年以來(lái)保證金利息留存總額估計(jì)已經(jīng)超過(guò)2000萬(wàn)元。
有未獲地塊的開(kāi)發(fā)商稱，交納保證金后，單單利息損失就等于“一輛寶馬開(kāi)進(jìn)了黃浦江”。
此前上海市規(guī)土局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，供應(yīng)住宅地塊為60幅、401公頃。其中商品房地塊25幅、188公頃；經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房地塊35幅、213公頃。今年下半年，預(yù)計(jì)可供應(yīng)住宅地塊土地約120幅、1196公頃，全年預(yù)計(jì)可供住宅用地1597公頃。如果加上商業(yè)用地，這一數(shù)據(jù)將更大。
今年下半年，上海開(kāi)始土地出讓“預(yù)申請(qǐng)”制度，即規(guī)土部門(mén)將提前公示半年或全年的供地計(jì)劃,以便于開(kāi)發(fā)商有針對(duì)性地制定拿地方案。但記者了解到，即使這一方案中，土地繳納保證金形式都不會(huì)改變。
保證金利息從未公開(kāi)
2006年12月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)【2006】100號(hào)，下稱國(guó)辦發(fā)100號(hào)文），決定將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理，要求將出讓土地價(jià)款全部納入預(yù)算管理。每年的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支情況，政府要依法向同級(jí)人民代表大會(huì)報(bào)告。
2008年8月，上海市政府決定出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范本市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的意見(jiàn)》、《上海市市級(jí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支預(yù)決算管理辦法》、《上海市土地儲(chǔ)備成本認(rèn)定暫行辦法》三個(gè)文件，進(jìn)一步細(xì)化完善國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理制度，對(duì)土地出讓收入繳庫(kù)、專項(xiàng)基（資）金提取比例、土地儲(chǔ)備成本認(rèn)定、預(yù)決算定期報(bào)告制度以及相關(guān)部門(mén)等作了具體規(guī)定。
2008年11月6日，上海市十三屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議通過(guò)《關(guān)于落實(shí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理制度情況報(bào)告的審議意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》透露的數(shù)據(jù)顯示，2007年，全市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入226.19億元，除提取國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)基金、廉租住房保障專項(xiàng)資金以及軌道交通建設(shè)基金共計(jì)20.33億元之外，支出187.57億元，收支執(zhí)行結(jié)余18.29億元。其中，市本級(jí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入78.88億元，除提取上述四項(xiàng)基（資）金共計(jì)7.72億元之外，安排支出60億元，用于舊區(qū)改造10.2億元、土地儲(chǔ)備22.1億元、虹橋交通樞紐重大項(xiàng)目前期動(dòng)遷和土地開(kāi)發(fā)支出17.6億元以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目支出10.1億元，收支執(zhí)行結(jié)余11.16億元。
2008年1-6月，全市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入461.83億元，除提取上述四項(xiàng)基（資）金共計(jì)31.09億元之外，支出163.63億元。其中，市本級(jí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入89.96億元，除提取上述四項(xiàng)基（資）金共計(jì)8.37億元之外，安排支出66.02億元，用于舊區(qū)改造12.6億元、土地儲(chǔ)備28.38億元、虹橋交通樞紐重大項(xiàng)目前期動(dòng)遷和土地開(kāi)發(fā)支出20億元以及上繳新增建設(shè)土地有償使用費(fèi)5.04億元。
在以上所有涉及土地的款項(xiàng)中，都沒(méi)有提及有關(guān)土地保證金利息的收入以及使用情況明細(xì)。
值得借鑒
保證金利息監(jiān)管可學(xué)“打新股”資金保護(hù)規(guī)則
早報(bào)訊 開(kāi)發(fā)商每次參加土地競(jìng)拍所付保證金，如何保證利息不被占用，也許可以借鑒證券市場(chǎng)上的“打新股”規(guī)則。每次“打新股”都會(huì)有巨額資金進(jìn)入，而這些現(xiàn)金所產(chǎn)生的利息該如何處置，也經(jīng)歷過(guò)從被上市公司無(wú)償占用到成為投資者保護(hù)基金的過(guò)程。
2005年1月17日，證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于在股票、可轉(zhuǎn)債等證券發(fā)行中申購(gòu)凍結(jié)資金利息處理問(wèn)題的通知》的最新規(guī)定，規(guī)定公開(kāi)發(fā)行股票、可轉(zhuǎn)債等證券時(shí)，所有申購(gòu)凍結(jié)資金的利息須全部繳存到滬、深證券交易所開(kāi)立的存儲(chǔ)專戶，作為證券投資者保護(hù)基金的來(lái)源之一。
此前，按照相關(guān)規(guī)定，投資者申購(gòu)新股資金被凍結(jié)期間的利息歸發(fā)行新股的股份公司所有�！锻ㄖ访鞔_，公開(kāi)發(fā)行股票、可轉(zhuǎn)債等證券時(shí)（含通過(guò)證券交易所的交易系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)上發(fā)行和采用向法人詢價(jià)、配售方式進(jìn)行網(wǎng)下發(fā)行），所有申購(gòu)凍結(jié)資金的利息須全部繳存到上海、深圳證券交易所開(kāi)立的存儲(chǔ)專戶，作為證券投資者保護(hù)基金的來(lái)源之一；證券投資者保護(hù)基金設(shè)立前，申購(gòu)凍結(jié)資金利息收入由上海、深圳證券交易所及時(shí)上繳中央財(cái)政專戶管理。
在當(dāng)年初召開(kāi)的全國(guó)證券期貨監(jiān)管工作會(huì)議上，中國(guó)證監(jiān)會(huì)主席尚福林曾指出，證券投資者保護(hù)基金設(shè)立方案已得到國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)。據(jù)悉，除去新股申購(gòu)凍結(jié)資金的利息外，央行再貸款、財(cái)政撥款都將構(gòu)成證券投資者保護(hù)基金啟動(dòng)初期的資金來(lái)源。另悉，該基金將采用理事會(huì)管理運(yùn)作形式，由央行金融穩(wěn)定局和證監(jiān)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)處置辦公室共同派員擔(dān)任主要負(fù)責(zé)人。
北路地塊創(chuàng)樓板價(jià)新高：2.3萬(wàn)/平方米
城建建設(shè)實(shí)業(yè)集團(tuán)拿地
東方早報(bào)記者 劉秀浩
徐虹
上海土地價(jià)格在不斷創(chuàng)造新的紀(jì)錄。昨天舉行的今年第53號(hào)土地掛牌公告出讓過(guò)程中，成交的惟一一幅市中心小型住宅土地再次刷新今年住宅土地成交單價(jià)記錄。
昨天下午，上海2009年53號(hào)土地出讓公告的徐虹北路8號(hào)地塊正式摘牌。上海城建建設(shè)實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司以2.8033億元的價(jià)格擊敗其他5位現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)人，將這幅徐家匯住宅地塊收入囊中。根據(jù)其規(guī)劃建筑面積估算，樓板價(jià)高達(dá)23244元/平方米。這一價(jià)格刷新了今年6月由南京朗詩(shī)集團(tuán)摘得長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊時(shí)所創(chuàng)下的21983元/平方米單價(jià)記錄。
7月24日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布了今年第53號(hào)土地公告，推出一幅迷你型的經(jīng)營(yíng)性用地——位于徐家匯街道的徐虹北路8號(hào)地塊。資料顯示，地塊坐落于徐家匯街道153街坊之內(nèi)，東至明輝苑小區(qū)、柿子灣路，南至福榮電子儀器有限公司，西至徐虹北路、上海今亞實(shí)業(yè)有限公司，北至柿子灣路、徐虹北路。地塊出讓面積4824平方米，容積率高達(dá)2.5，照此估算，這幅地塊將來(lái)的地上建筑面積約在1.206萬(wàn)平方米左右。出讓文件顯示，徐虹北路8號(hào)地塊的掛牌起始價(jià)為1.75億元，粗略估算，其起拍樓板價(jià)在14511元/平方米左右。
徐虹北路8號(hào)地塊共有30家企業(yè)領(lǐng)取了標(biāo)書(shū)，最終有6家企業(yè)申請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)。昨日，6名競(jìng)買(mǎi)人悉數(shù)到場(chǎng)并參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，經(jīng)過(guò)一輪“暗標(biāo)”，上海城建建設(shè)實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司最終以高于第二名4433萬(wàn)元的差價(jià)獲勝，成交價(jià)超出底價(jià)60%。
上海城建建設(shè)實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司成立于1997年，為私營(yíng)企業(yè)，專業(yè)從事房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、國(guó)內(nèi)外建筑施工總承包、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)，目前在建的標(biāo)志性項(xiàng)目是曹家渡的城建新時(shí)代廣場(chǎng)。(東方早報(bào))