“是做總價值還是做總量，這將決定未來東擴后CBD區(qū)域價值發(fā)展的方向�！痹诮沼山裹c網(wǎng)舉辦的“東擴后CBD區(qū)域價值發(fā)展論壇”上，高策地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長李國平直言，北京CBD東擴的政府主導(dǎo)色彩太濃。
據(jù)了解，今年5月，北京市政府批準(zhǔn)CBD東擴方案，CBD核心區(qū)將東擴約3平方公里，計劃在6至8年完成。其中僅政府投入用于道路、綠化等公共基礎(chǔ)設(shè)施方面的建設(shè)資金就高達70億元。而10年內(nèi)東擴區(qū)可拉動社會投資近千億元，同時吸引10萬人就業(yè)，規(guī)模相當(dāng)于再造一個CBD。專家指出，擺在CBD東擴面前的一個問題是，CBD東擴應(yīng)追求總價值還是總量？
價格助推器？
也許是巧合，CBD東擴消息傳出之后，CBD東擴規(guī)劃區(qū)和曾經(jīng)的泛CBD區(qū)域，“地王”頻出。5月21日，廣渠門外10號地最終被富力地產(chǎn)以10.22億元的價格競得，樓面地價為15141元/平方米；6月30日，廣渠路15號地以40.6億元的價格成為總價和樓面價的“雙料地王”，其樓面價高達16240元每平方米。
“這是一個信號，開發(fā)商對這個區(qū)域越來越有信心�！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)研究處處長文林峰也對記者表示，CBD區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、酒店的量都比較大，對住宅的需求也會相應(yīng)增加，“住宅地塊的趨熱顯示出對市場前景的樂觀�！�
李國平甚至認(rèn)為，兩類物業(yè)更適合未來的CBD東擴區(qū)域�！耙活愂歉呒壍纳虅�(wù)公寓，另一類則是面向該區(qū)域白領(lǐng)的小戶型。”
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新對于CBD東擴區(qū)域“地王”頻出的現(xiàn)象則提出了獨道的“概念論。”
王宏新指出，大到一個城市的規(guī)劃，小到一個區(qū)域的規(guī)劃，只要加上一個戰(zhàn)略高地性的宏觀政策，就創(chuàng)造出一個不動產(chǎn)經(jīng)濟和土地利用的“概念”。“哪里有概念，資本就會聚集到哪里，資本的杠桿作用就會充分體現(xiàn)�！蓖鹾晷轮赋�，東擴區(qū)域包括此前的“泛CBD”都是對CBD概念的充分利用。但王宏新?lián)鷳n的是，“這個概念會不會過度？”
實際上，廣渠門10號“地王”產(chǎn)生后，該地塊周邊的二手房在短短五天時間內(nèi)報價就上漲了1000元每平方米，達到16500元每平方米。廣渠路15號地王“帶動效應(yīng)”的一個很好例證就是該地塊旁邊的首城國際項目。去年底市場低迷時期，首城國際的開盤價約為12000元每平方米，而8月最新一期的開盤價就迅速上升至18000萬元每平方米。除市場大勢之外，“地王”的助推恐難忽視。
藍圖地產(chǎn)總經(jīng)理傅文慧還告訴記者，首城國際的上漲還算小的，她透露，有了CBD東擴概念，即便是在金融危機低迷時期，CBD東擴區(qū)域的二手房價格普遍都超過了2萬元每平方米，有的業(yè)主甚至報出了四五萬的高價。
舍與得
據(jù)悉，根據(jù)北京市的規(guī)劃，CBD的總體規(guī)劃體量為1050萬平方米，其中，50%為寫字樓和酒店。
據(jù)第一太平戴維斯2009年第二季度房產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)，CBD區(qū)域第二季度的供應(yīng)量達到約22萬平方米。目前，CBD區(qū)域?qū)懽謽枪⿷?yīng)總存量已達198萬平方米左右，其空置率已攀升至29.6%，租金同比則下降13.3%，以203.5元每月每平方米的平均租金計算，首次低于金融街商圈212.2元每月每平方米的平均租金水平。
對于仍然傾向于公建的CBD東擴方案，李國平則直言不諱，這里面政府的導(dǎo)向太明顯了，要有更多的稅收，就要有更多的國際化企業(yè)入駐，但這只是政府的一廂情愿�！癈BD東擴反映的是朝陽區(qū)政府的意圖�！�
李國平認(rèn)為，CBD東擴不應(yīng)是越大越好。他甚至建言，如果朝陽區(qū)政府敢于把現(xiàn)在CBD中心區(qū)很多住宅拆了以后變綠地，整個區(qū)域的總價值或可提升，否則，人越來越多，交通越來越差，這都是商務(wù)環(huán)境的大忌。“如果這樣下去，等建完后，該區(qū)域的價值不是提升了，而是在降低，就會有企業(yè)跑�！�
傅文慧的建議則是，應(yīng)在CBD周邊建一個休閑商務(wù)區(qū)，比如CBD里可能公建類占70%，其他的30%可能是配套公寓、酒店，但在休閑商務(wù)區(qū)里有30%的商務(wù)、寫字樓，但其他70%則用來解決高端的休閑商務(wù)�！癈BD東擴可以帶來公建體量的增加，但也要考慮多元化的城市功能�！�?