政策悄然生變
“現(xiàn)在辦房貸，已經(jīng)不像前幾個月那樣松了。”凱勝經(jīng)略按揭服務(wù)公司的經(jīng)理告訴中國證券報記者，從7月中下旬開始，銀行貸款審批時間明顯拉長，如建行的審批就長達20天左右。很多此前表示“二套房貸可享受利率7折優(yōu)惠”的銀行，也紛紛改口，稱“將視審查結(jié)果而定�！�
中行北京分行一位信貸經(jīng)理介紹，目前北京個人住房按揭貸款執(zhí)行的是今年3月份北京銀監(jiān)局的文件，即對于非改善型的二套房，各商業(yè)銀行必須嚴格執(zhí)行最低四成首付比例，而貸款利率則并不硬性要求上浮10%，而是由各行在基準利率基礎(chǔ)上自行確定。
中國證券報記者分別致電建行、中行和中信銀行等金融機構(gòu)，工作人員均表示，低于四成的首付、7折利率優(yōu)惠的政策只適用于首套房貸。對于有二套房貸需求的購房人，可以通過開發(fā)商與銀行的房貸部門協(xié)商。
“實際上，多數(shù)樓盤的開發(fā)商利用與銀行的密切關(guān)系和變通方法，仍可以將二套房的首付降低到三成，利率也都有折扣優(yōu)惠。但從7月中旬以后，不少二套房貸的利率已經(jīng)享受不到7折了�！眲P勝經(jīng)略的按揭服務(wù)經(jīng)理透露。
交通銀行最近公布的研究報告預(yù)測，雖然宏觀經(jīng)濟和貨幣政策“適度寬松”的方向未變，但已經(jīng)開始出現(xiàn)貨幣政策微調(diào)和房地產(chǎn)信貸收緊的預(yù)期。如果未來房價上漲過快，不排除政策再次收緊的可能。
更為現(xiàn)實的是，國內(nèi)商業(yè)銀行信貸規(guī)模有“前大后小”的傳統(tǒng)，即在一二季度抓緊放貸，到八九月份基本完成全年任務(wù)。社科院金融所預(yù)計，今年全年新增信貸大約為10萬億元，而上半年已完成7.37萬億，這意味著，下半年的信貸增量必然會適度收緊。
中金公司研究員白宏煒認為，嚴格執(zhí)行二套房政策可能只是房地產(chǎn)一系列緊縮政策的開始。他預(yù)計，未來國家的政策將集中在增加土地供應(yīng)、提高稅費、提升按揭比例、甚至加息等措施。
“整體而言，調(diào)控政策不會像2007年那樣嚴厲，信貸收緊也不會是全方位的。”業(yè)內(nèi)人士指出，在刺激住房消費為導(dǎo)向的前提下，未來的政策調(diào)控將更傾向于擴張有效供給。近期，北京、上海等城市加大土地儲備和供應(yīng)便是一種重要調(diào)控手段。
“縮量”卷土重來
在供給不足和政策生變雙重影響下，一線城市7月份的成交量開始集體“跳水”。與6月相比，7月份北京期房商品住宅日均成交量降9.1%，上海商品住宅成交面積降5.37%，深圳新建商品住宅銷量降17.4%，廣州新房成交降幅更是達到36%，其中，廣州和深圳已是連續(xù)第二個月出現(xiàn)成交下降。
聯(lián)合證券市場報告顯示，7月份，其跟蹤的14個重點城市中，成交量環(huán)比上升的有8個，成交量環(huán)比下降的有6個。從數(shù)量上來看，上升的城市多于下降的城市，但成交量下降的6個城市平均降幅達17%，而成交量上升的城市平均為11%。從區(qū)域結(jié)構(gòu)上來看，珠三角的三個城市無一例外出現(xiàn)了成交量的下滑，并出現(xiàn)日成交低于百套的情況。
業(yè)內(nèi)專家指出，供應(yīng)偏少、房價過快上漲的擠出效應(yīng)以及政策微調(diào)帶來預(yù)期變化，將導(dǎo)致下半年樓市持續(xù)“縮量”。
地產(chǎn)上市公司已通過增加新開工面積和施工面積來加大供應(yīng)，萬科便將今年的新開工面積由年初計劃的403萬平方米增加到585萬平方米，提高45.2%。但業(yè)內(nèi)普遍認為，三季度由于供應(yīng)量減少，成交將是價漲量縮的局面，四季度供應(yīng)量將會有所增加，但目前市場有比較強的信貸緊縮預(yù)期，屆時銷量能否會再度釋放還不確定。
對于房價，譚華杰認為，“現(xiàn)在是供給決定成交量，三季度價格上漲應(yīng)該是比較確定的，不過我們擔(dān)心三季度房價漲得太多�！�
7月份，聯(lián)合證券重點跟蹤城市中，深圳、天津、武漢、長沙、杭州、蘇州和廈門價格環(huán)比有上漲，僅重慶出現(xiàn)下跌。7月末，多個城市房價環(huán)比漲幅超過10%。而瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部預(yù)計，今年6月至2010年底，內(nèi)地住房價格將再升20%。