摘要：快速上漲的房價對于中等收入的置業(yè)者來說，購房已經(jīng)越來越遙不可及。
從6月到8月,北京很多關(guān)心自己目標(biāo)區(qū)域及樓盤的人是眼睜睜地看著房價漲上來的。本報記者統(tǒng)計多個樓盤兩個多月來的均價顯示,約20個樓盤的漲幅在20%以上,其中多個樓盤更是達到35%以上。通州、大興、房山等原先的房價“洼地”也無一幸免,四環(huán)以里更是難覓17000元/平米以下的新房。
普漲兩三千元，開發(fā)商稱“很迷糊”
“我們也很迷糊！你說漲了近40%購房者還能接受吧？”東四環(huán)外某開發(fā)商8月19日這樣反問記者。該開發(fā)商的樓盤，今年年初時最低價僅為10800元/平米，目前已漲至18000元/平米的新高。
記者再追問四環(huán)內(nèi)某開發(fā)商，他也說“很迷糊”，不知道為什么會這樣，準(zhǔn)備走一步看一步，別人怎么漲，公司就怎么漲。
房價漲了多少？這個數(shù)據(jù)很難有一個整體的統(tǒng)計，因為根據(jù)權(quán)威部門發(fā)布的信息，房價指數(shù)上漲的指數(shù)幅度都在1%以內(nèi)，但是，購房者的感受卻和這些數(shù)據(jù)有著巨大的差距，有數(shù)據(jù)也很難讓人不迷糊。
但大家一致認可的是，從6月開始，北京房價開始再次飆漲，他們更愿意依據(jù)具體項目的漲價來判斷樓市的漲勢，如北五環(huán)外某個項目，年初的時候還有9000元/平米的房子，但日前已經(jīng)上調(diào)到16000元-17000元/平米了，僅6-8月期間就上漲了幾千元，這顯然遠遠超過相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的范圍。
上述案例比較極端，但是在6月份到8月份之間，很多關(guān)心自己目標(biāo)區(qū)域及樓盤的人是眼睜睜地看著房價漲上來的。如管莊某個樓盤，均價在兩月內(nèi)上漲了兩三千元，達到13000元/平米；東三環(huán)某樓盤，年初還在12000元/平米以內(nèi)，現(xiàn)在也到了15000元/平米的歷史高位；東三環(huán)某知名樓盤6月份之前的價格在15000元/平米，購房者經(jīng)過兩個月的等待，再出現(xiàn)在市場中時，價格已經(jīng)突破了18000元/平米。
記者統(tǒng)計的6-8月份的多個樓盤的價格顯示，在最近兩月內(nèi)，已有近20個樓盤的漲幅超過了20%。
有人追漲，有人被擠出樓市
快速上漲的房價對于中等收入的置業(yè)者來說，購房已經(jīng)越來越遙不可及。但是一些在力所能及范圍內(nèi)的中等收入群體，以及高收入群體依然在追漲。而另一方面，也有越來越多的中低收入“剛需”群體被排擠出樓市，二手房市場的流通速度已有下降的現(xiàn)象，促使支撐目前樓市改善升級的需求受到了延緩。
未來的房價依然由有效供應(yīng)和有效需求決定，有效需求向高收入階層轉(zhuǎn)移，其數(shù)量在逐步降低，但是如果新開樓盤數(shù)量無法及時跟進，土地供應(yīng)不能實現(xiàn)突破性放量，預(yù)期看漲的心態(tài)依然會讓“富人”成為支撐目前樓市價位的積極參與者。
■熱區(qū)探訪
四環(huán)以里老盤多房價已近2萬
“北京7月四環(huán)內(nèi)期房均價已超1.7萬元/平米”,這是日前中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)。本報的調(diào)查顯示,除南四環(huán)尚有低于17000元/平米的新房外,其他同環(huán)線的新房多數(shù)已沖破2萬元大關(guān)。
目前,四環(huán)內(nèi)住宅供應(yīng)量集中在偏南部的板塊,且以老盤后期為主,如中堂、世華水岸、西堤紅山、星河城;新入市的樓盤不多,僅有太陽公元、藤花紫院。
調(diào)查顯示,最近兩月這些在售樓盤的價格至少上調(diào)了5%。西二環(huán)的紅山世家,由于后期產(chǎn)品為樓王組團,位置較好,產(chǎn)品本身也有很大提升,價格漲幅達到35%。西四環(huán)的中堂,一季度的單價約萬元,6月份開盤時沖上16000元/平米,目前價格又漲了2000元;萬科中糧紫苑推出A區(qū)產(chǎn)品,也較B區(qū)上漲了2000元。
相比之下,新開樓盤漲幅不及老盤后期,主要原因在于新開樓盤還要為后期留下調(diào)整空間。
記者發(fā)現(xiàn),四環(huán)內(nèi)主流的漲幅都在1000-2000元/平米之間,顯示出開發(fā)商每個月上漲500-1000元單價的心理預(yù)期。而市場預(yù)期水漲船高,調(diào)整價格遇到的銷售阻力不明顯,是開發(fā)商漲價的主要動因。
摘要：快速上漲的房價對于中等收入的置業(yè)者來說，購房已經(jīng)越來越遙不可及。
北四環(huán)外熱盤普漲數(shù)千元
遠洋萬和城將于本周末推出一棟小戶型樓,均價定為30000元/平米,比6月時的26000元/平米上漲了15%。但它依然每月都能堅挺進北京銷售套數(shù)前十名的行列,可以看出北部的購房需求和購買能力都是很旺盛的。
一直想在北邊買房的范先生從年初就想買潤澤悅溪,當(dāng)時覺得房子又好,又劃算�？墒且驗楦鞣N原因,不是自己排號太靠后,就是想要的戶型被人搶先買走。半年過去了,悅溪的均價漲到了近20000元/平米,范先生說,能接受悅溪漲價的幅度,但他還是買不到自己想要的戶型。
像范先生這樣希望在北邊購房人有很多,房價漲了,心理價位一再提高卻還是沒能搶到自己的房子。
由于奧北區(qū)域的房子越來越少,價格居高不下,現(xiàn)在購房人的選擇已經(jīng)向北開始考慮昌平的房子。
吳先生原本想在北苑至仰山橋之間買套“升級”房,結(jié)果把小房子賣了以后就一直沒買到合適的房子,不是排不上,就是買不起,最后一路向北到了昌平,7月時買了天通苑的一套三居室,均價已經(jīng)8000多元/平米。由于周邊配套趨向成熟,他也覺得比較滿意。
雖然天通苑在北部地區(qū)算是性價比比較好的項目,但漲幅依然不小。目前天通苑中苑在售,均價9000元/平米,但是6月份才7500元左右,漲幅達到了20%。
東南放量少漲幅不大
比起其他區(qū)域,東南四五環(huán)區(qū)域近期的樓盤的漲價幅度都比較緩慢。在區(qū)域新房較集中的四方橋和五方橋區(qū)域,由于各個項目產(chǎn)品類型不同,所以相互之間的競爭并不大,價格聯(lián)動也不大。
比如,上半年開盤的林達海漁廣場是一個六位一體的城市綜合體,目前在售的精裝公寓,受到投資者的追捧,已經(jīng)從6月份開盤時的16600元/平米,漲到了18000元/平米,漲幅為7%。五方橋的富力又一城的提價則相對快一些,其6月份的均價還在13000元/平米左右,隨著新的放量,8月均價已經(jīng)攀上15000元/平米,漲幅為15%。
此外,部分項目則“斷檔”,未來走勢尚待觀察。比如,上半年很受關(guān)注的大盤華僑城,6月份均價為15000元/平米,近兩個月沒有新放量,下一次推盤的時間及均價都還待定。而鄰近富力又一城的海棠公社二期也許在下月會開盤,價格還沒有確定。
而在東南區(qū)域的亦莊核心區(qū),現(xiàn)在主要在售的是林肯公園和金色漫香林。金色漫香林一直是在“低調(diào)”上漲,花園洋房均價已經(jīng)從6月份的11000元/平米漲至目前的14000元/平米左右,漲幅達27%。馬駒橋是亦莊的第二生活區(qū),在售的融科·香雪蘭溪6月起價僅7038元/平米,隨后每次推新品就漲幾百塊,目前在售起價已達8038元/平米,上漲了14%。
由于這兩個月放量較少,整個東南區(qū)域的漲幅都不大,壓抑的需求和供給可能將在9月份的開盤高潮中爆發(fā),預(yù)計到時還會有一輪新的漲勢。
西南大興新房單價逼近1.2萬
原先是北京房價“洼地”的京西南,也成為上半年樓市漲價最快的區(qū)域之一,且大有追上東、北之勢,多數(shù)樓盤價格都達到或超越了其歷史高位。大興房價整體上更是已超過萬元,區(qū)域均價向12000元/平米逼近。
8月9日,位于大興西紅門的鴻坤理想城開盤,均價13000元/平米,其中有些戶型和樓層更達到了14000元/平米。而在兩個月前,鴻坤理想城的單價不過萬元左右。這背后既有新房市場的整體價格飆升,更有土地市場回暖的推動。
進入6月和7月,大興一口氣推出10余塊地,其中,黃村新城北區(qū)23號地、10號地、16號地的成交溢價率超過100％,保利地王樓面地價近7300元/平米,這直接刺激了大興在售項目坐地漲價。除了鴻坤之外,大興在售項目藝苑桐城、果嶺假日等,單價也上漲了2000元左右。
以前在人們印象中是比大興還便宜的價格洼地房山,近期也出現(xiàn)了價格上漲,如瑞雪春堂目前均價達到7000元/平米,上漲約1000元,其他房山在售樓盤如綠城百合公寓、水墨林溪、天恒樂活城等,也出現(xiàn)了不同幅度的上漲。
記者采訪購房人發(fā)現(xiàn),他們很多是剛性需求,目前的房價超過了經(jīng)濟實力,他們選擇等待和觀望一陣子。
通州月漲千元多個樓盤“破萬”
“均價11500元/平米,這個月開盤就這個價了,一次性付款也沒有優(yōu)惠”,記者昨日致電通州的時尚街區(qū),銷售人員如是告知。而兩個月前,這個項目的均價還是8500元/平米左右。
時尚街區(qū)僅是通州樓市的一個縮影,短短兩個月,通州樓市已經(jīng)經(jīng)歷了一場價格“飛躍”,通州已從北京樓市的價格洼地,躋身萬元房價區(qū)域。記者采訪發(fā)現(xiàn),兩個月來,通州全部的在售樓盤均進行了提價,提價幅度在1100-3000元/平米�！皾q得實在太快了,完全沒想到,我準(zhǔn)備等等看”,近期在通州看了多個項目的羅先生說。還有一些購房者處于矛盾之中,擔(dān)心買的話自己會在高價位接盤,而如果不買的話價格再漲又怎么辦。
調(diào)查顯示,時尚街區(qū)是通州在售樓盤中漲幅最大的,目前的均價比6月份上漲了35.3%。漲幅緊隨其后的是8哩島,從6月份的9000元/平米漲至目前的12000元/平米,漲幅為33.3%,銷售人員說,之前9000元/平米的產(chǎn)品戶型較小,已經(jīng)售完了,目前在售的產(chǎn)品全部為大戶型,價格較高。
其他幾個主力在售項目價格也上漲了兩成至三成左右,新通國際花園、世紀星城、天時名苑,目前的均價也都已經(jīng)突破了萬元大關(guān),超過歷史最高點。
華業(yè)地產(chǎn)即將在通州推出一個80萬平米體量的項目,其公司高管表示,CBD東擴以及通州配套設(shè)施的不斷完善,均是支撐通州房價的利好因素,而前段時間通州高價成交的幾個地塊尤其是通州九棵樹地王,對區(qū)域房價也產(chǎn)生了不小的提振影響。還有業(yè)內(nèi)人士認為,前幾個月通州項目的普遍熱銷,甚至有一些項目開盤售罄,這也是區(qū)域開發(fā)商提價的因素之一。
摘要：快速上漲的房價對于中等收入的置業(yè)者來說，購房已經(jīng)越來越遙不可及。
開發(fā)商說
迷糊派隨大流,走一步看一步
●東三環(huán)外某樓盤營銷總監(jiān)
到現(xiàn)在我還沒有弄明白自己的項目是怎么從賣不動到漲價后迅速賣完的。我更迷糊的是,這個小區(qū)的早期業(yè)主,轉(zhuǎn)手的價格也漲得很快,從春節(jié)到現(xiàn)在一套房就賺了100萬,我太羨慕他們了。
在接受采訪前剛剛開完了會,公司領(lǐng)導(dǎo)說,最近的行情有點看不懂,但是別人都漲,我們肯定不能不漲,已經(jīng)做好了隨大流的打算。以前是一個季度定個計劃,但是現(xiàn)在肯定不行了,一個月就得調(diào)整一次價格,換一個目標(biāo):漲了就跟漲,跌了就跟跌,已經(jīng)經(jīng)歷過跌價的危機公關(guān)了,有了應(yīng)對經(jīng)驗,漲跌都不太擔(dān)心,只希望將新項目趁漲價時機盡快啟動。
我個人覺得,按照目前的供求關(guān)系,今年內(nèi)將是穩(wěn)中有漲,長期而言房屋繼續(xù)增值的勢頭也是能保持的。但是,我這個賣房的還是有些困惑,我這打工的收入和房價本身就很矛盾的呀。
清醒派不“無厘頭”跟漲
●東湖灣副總經(jīng)理王劍策
最近兩個月項目的價格確實漲了不少,但是也感覺高房價下買房的業(yè)主已經(jīng)和原來有了很大的變化,他們更加理性和慎重了。
高房價本身就有高風(fēng)險,這是目前買得起房的人都心知肚明的事情,開發(fā)商也不能揣著明白裝糊涂。如果房子品質(zhì)不好,物業(yè)服務(wù)也不好,公司口碑也不好,業(yè)主顯然會三思而后行。
因此,漲價千萬不要“無厘頭”,一定要清醒:品質(zhì)先行。誰也說不好市場何時波動,無論市場漲跌,好產(chǎn)品總是能漲得快點,跌得慢點,對買房人負責(zé),就是對自己負責(zé)。依靠房價走勢投機賣房,會比較受折騰,依靠自己的實力是根本。
漲價后仍熱銷,顯示出市場有較高的價格承受能力,高品質(zhì)、高價位的房子有較大的市場前景,這是個市場機會。與其花時間和精力預(yù)測房價,不如專心研究怎么做更加值錢的房子,這樣心里更踏實。
■探因
信貸寬松、成交量增推助漲價
目前,北京多個區(qū)域的房價已經(jīng)上漲到歷史最高,個別項目的漲幅甚至超過50%。多個業(yè)內(nèi)人士表示,今年北京房價快速上揚是多種因素綜合的結(jié)果。
原因1 交易量帶動
3月份樓市交易量快速上揚,在一定程度上拉升了交易價格的上漲。從3月份開始,北京樓市純住宅的月度交易量均能保持在1萬套以上,持續(xù)5個月的交易量大增,給開發(fā)商的提價創(chuàng)造了良好的市場環(huán)境�！敖灰琢砍掷m(xù)穩(wěn)定在一個較高的層面�！敝袊康禺a(chǎn)研究會副會長童悅仲表示。
原因2 寬松的信貸政策
業(yè)內(nèi)普遍認為,從2008年初開始的購房者觀望直至開發(fā)商降價促銷,二套房貸政策起到了積極作用。但從今年開始,多家銀行在執(zhí)行中變相松綁,導(dǎo)致購買者的購買成本急劇下降。這在一定程度上帶來部分投資性購買和升級換代購買的增加。
原因3 購買者的追漲購買心態(tài)
去年購房者觀望是市場給購房者下降的預(yù)期,但今年樓市的持續(xù)價格上揚,讓購房者看到了房價上漲的預(yù)期。
“雖然購房者擔(dān)心房價持續(xù)上漲出現(xiàn)泡沫,但他們覺得不買還會上漲�！痹铝梁庸珗@營銷總監(jiān)張奕奕表示,目前購房者處于一個買不買都兩難的局面。
■趨勢
供不應(yīng)求房價或?qū)⒈３指呶?/STRONG>
中科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞在中國國有經(jīng)濟論壇上表示,目前北京樓市中的供不應(yīng)求的局面漸現(xiàn),則房價的上漲是不可避免的。
數(shù)據(jù)顯示,從下半年開始,北京樓市的新增供應(yīng)量在逐漸下降。與此同時,期房庫存量從年初的10萬套下降到現(xiàn)在的7萬套�！皫齑媪糠从沉艘欢ǖ墓┣箨P(guān)系。”牛鳳瑞表示,合理的庫存應(yīng)該保持有半年的消化量。初步預(yù)計10月份北京樓市的庫存量就會降至6萬套左右。
由于去年市場整體大勢不好,多數(shù)房企減少了新開工面積,使得今年的新增供應(yīng)量急速下降。反映到市場中就是供不應(yīng)求。業(yè)內(nèi)普遍認為,北京樓市的這種供不應(yīng)求將在今年底到明年一季度凸現(xiàn),在供不應(yīng)求的局面下,房價還會保持在一個高位。“房價保持高位,但購房者會不會認可和出手,則不好判斷。”楊少峰表示。
作者：張學(xué)冬 張家齊 張曉玲 李宛霖 楊娟娟 來源： 新京報