【政策回放】
不符合解除條件的不能解除
7月19日，最高人民法院發(fā)布《做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見》（以下簡稱《意見》）。根據(jù)《意見》，對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴格依法審查，對不符合解除條件的不能解除。
據(jù)悉，今年1-6月份，全國各級人民法院受理房產(chǎn)糾紛案同比上升10.58%，出現(xiàn)退地潮、停建潮、斷供潮、退房潮。根據(jù)《意見》，人民法院在審理因房地產(chǎn)企業(yè)資金困難引發(fā)的連鎖糾紛案件中，力爭通過案件審判盤活現(xiàn)有的存量資金，實現(xiàn)當事人雙贏、多贏的結(jié)果。調(diào)解不成的，根據(jù)當事人的償付能力和對方的資金需求，確定還款期限、還款方式，最大限度地避免連鎖案件引發(fā)群體事件。
對于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時困難未按時交付房屋的，要多做雙方當事人的調(diào)解工作，確無調(diào)解可能的案件，可以根據(jù)案件的具體情況，依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責任問題；對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴格依法審查，對不符合解除條件的不能解除。要引導當事人理性面對市場經(jīng)營風險，共同維護誠信的市場交易秩序。
【各方聲音】
一石激起千層浪
《意見》發(fā)布后，各方評論紛紛襲來。首當其沖的便是專家學者們的論調(diào)，一時之間，言論漫天飛，頗為壯觀。
有的認為，當下火爆全國的樓市至少并非凱歌齊奏、毫無雜音，在新地王頻出時的退地潮，“搶房潮”下涌動的“退房潮”，雖然刺耳，但值得關(guān)注；也有的認為，“搶房潮”與不斷上升的“斷供潮”、“退房潮”同在雖然難解，但至少透視出當下樓市存在的健康問題，但愿這些病癥體征能夠得到正視，而不是熟視無睹、無動于衷地坐等多米諾效應的爆發(fā)。當然，有的專家甚至認為，作為當今時代的“寵兒”，房地產(chǎn)行業(yè)可能會因為《意見》的出臺而再次穿上保護的“外衣”，“法律怎能屈尊為房地產(chǎn)保駕護航”，必須三思而后行。
作為資深地產(chǎn)人，金石地產(chǎn)副總經(jīng)理易海濤對于最高人民法院發(fā)布的《意見》，也說出了自己的看法。房地產(chǎn)市場從去年的低迷不振，轉(zhuǎn)到今年的熱情高漲，冰火兩重天的逆轉(zhuǎn)是大家所始料不及的，尤其是今年在一片向好的聲音中，房地產(chǎn)市場似乎在亢進中前行，然而在市場表象下依然有不和諧的因素，上半年房地產(chǎn)糾紛案件大幅上升就說明了這一點，國家出臺意見，嚴控房地產(chǎn)糾紛案件的審理，是希望通過法律規(guī)范房地產(chǎn)市場，但僅靠司法救濟式的揚湯止沸還遠遠不夠，要遏制“四潮”現(xiàn)象，必須抓住其背后的根源，標本兼治。
為其叫好也罷，稱其荒誕也罷，我們姑且不論。作為再普通不過的購房百姓，盡管在理論高度上沒有專家學者那么“專業(yè)”，但還是有話要說�！斑@樣一來，是不是就意味著我們買了房子以后很難再退了？”近日，在市中心一售樓現(xiàn)場，買房人劉先生一頭霧水。買房人王女士對此也是憂心忡忡：“我買的是期房，能看到的都是沙盤和圖紙上有的東西，可以說買的基本上都是一個理想，萬一理想變了，我們只能選擇退房�！蓖ㄟ^調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，盡管絕大多數(shù)買房人并不是為了“退房”而“買房”，甚至根本就沒想過要退房，但在期房占據(jù)銷售主流的“逼迫”下，他們還是想知道，將來萬一出現(xiàn)了變數(shù)，他們?nèi)绾尾拍馨逊孔雍戏ǖ赝说簦?BR> 【本地樓市】
許昌退房退地鮮有發(fā)生
盡管到目前為止，外地“退房潮”、“退地潮”的消息還不時傳來，但細想一下，我們不難發(fā)現(xiàn)，盡管許昌本土樓市也能聽到一些某某樓盤被退房的消息，但都是個別現(xiàn)象，并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的“退房潮”，至于“退地潮”，許昌就更少見了。
“買了房子就能升值，拍了土地升值更快，誰還愿意退呢，除非萬不得已”，易海濤認為，許昌房地產(chǎn)市場一直是以剛需為主，少有炒房，而且價格比較平穩(wěn)，雖然去年年底受市場盤整期影響，樓市陡然變冷，具體樓盤在價格、優(yōu)惠等方面也有所波動，但畢竟購買需求是自用為主，因此退房現(xiàn)象不像一線城市那么明顯，一般是由于對開發(fā)商或樓盤本身的原因不滿出現(xiàn)退房，也有部分因為收入、經(jīng)濟來源變故等因素退房。
【釋疑解惑】
符合法定退房的條件
許昌是一個以期房預售為主的房地產(chǎn)市場，這就決定了大多數(shù)購房者首先買到的只能是個“理想”，是個“未來”，是個“藍圖”。由于理想和現(xiàn)實之間可能會出現(xiàn)差距，有差距就有可能產(chǎn)生退房，因此，對于購房百姓來說，“精挑細選的房子誰舍得退”，但“不怕一萬，就怕萬一”，萬一想要退房，何種條件才是符合法定的退房條件，“解除條件”究竟有哪些。對此，記者采訪了許昌名人律師事務所丁永建律師，丁律師指出，對于簽訂了商品房買賣合同的購房人可以要求解除合同退房的情形有以下幾類：
雙方協(xié)商一致
《合同法》第九十二條規(guī)定“當事人協(xié)商一致可以解除合同。”在購房人與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同之后，如果雙方通過協(xié)商就解除商品房買賣合同達成一致意見，購房人可以退房。
合同約定的解除條件
《合同法》第九十二條規(guī)定“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同�！辟彿咳伺c開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同都是格式合同，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》等法律規(guī)定在商品房買賣合同的格式條款中約定了購房人可以解除合同、退房的條件如下：
套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房人可以退房。
房屋面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房。
經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)商應當在變更確定之日起10日內(nèi)，書面通知購房人，購房人有權(quán)決定是否退房。開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，購房人有權(quán)退房。
開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行，購房人有權(quán)要求解除合同。
商品房買賣合同約定或《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導致購房人無法辦理房屋所有權(quán)登記，購房人有權(quán)要求解除合同。
值得注意的是，由于以上5種解除合同的條件必須以商品房買賣合同進行的約定為前提，所以購房人在簽訂商品房買賣合同時應當與開發(fā)商約定上述條款，或者增加其他關(guān)于解除合同的約定條款，以便于在開發(fā)商違約時，行使解除權(quán)來維護自己的合法權(quán)益。
其他符合條件的解除情形
根據(jù)《合同法》、《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規(guī)定，出現(xiàn)以下情形時，購房人有權(quán)解除合同：
因不可抗力，致使合同目的不能實現(xiàn)；商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購房人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人有權(quán)解除合同、退房。