來源： 時(shí)代周報(bào)
“錯(cuò)過了太陽豈能再錯(cuò)過星星�！背姓J(rèn)“也許錯(cuò)過了最好的買地時(shí)機(jī)”的萬科副總裁肖莉的一席話再次證明，在土地市場上，萬科不愿意有更多的錯(cuò)過。
一再修正拿地策略
“聰明”如萬科，也難免有踏錯(cuò)節(jié)點(diǎn)之時(shí)。2007年樓市瘋狂，發(fā)出“泡沫預(yù)警”的萬科也加入了“搶地”風(fēng)潮，一舉拿下934萬平方米規(guī)劃建筑面積的項(xiàng)目，獲取土地的平均成本達(dá)到3581元/平方米，比起2006年1861元/平方米的水平，幾乎翻倍，并落下多個(gè)項(xiàng)目計(jì)提減值的后遺癥。
此后，樓市遇冷，萬科立即對(duì)這一行為進(jìn)行了修正。2007年12月底，參加央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目時(shí)，王石發(fā)表聲明：“2008年之后，萬科絕不拿地王�！�
整個(gè)2008年，萬科新增的土地權(quán)益建筑面積只有515萬平方米，比2007年934萬平方米減少約44%。尤其在2008年10月之后到2009年5月前，在長達(dá)7個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，萬科的新增項(xiàng)目只有廣州大坦沙和西安兩幅地塊�！翱峙挛覀儗幙煞艞墏ゴ蟪晒Φ臋C(jī)會(huì)，也要確保不犯下致命的錯(cuò)誤�！�
2008年報(bào)的一句話，透露出萬科的矛盾心態(tài)。
隨后，樓市在春季的突擊回暖，讓萬科再一次意識(shí)到，靜候的時(shí)間太長，一些機(jī)會(huì)已經(jīng)失去—“我們很有可能已經(jīng)錯(cuò)過了去年3季度拿地的最好時(shí)機(jī)，所以在目前行業(yè)整體資金尚未非常寬松的情況下，公司會(huì)在上半年鎖定一部分土地，以避免下半年土地市場的競爭�！�4月底，在申銀萬國組織的2009春季金融房地產(chǎn)投資策略研討會(huì)上，萬科副總裁肖莉的一席講話，已經(jīng)暗示著萬科集中拿地的高峰期即將到來。
接下來發(fā)生的，就是萬科積極轉(zhuǎn)戰(zhàn)全國各地土地市場。從5月到7月16日，萬科在全國一舉購入18塊地，支付地價(jià)款已經(jīng)超過100億元。
“這種轉(zhuǎn)變同萬科對(duì)市場的判斷有關(guān)。”楊紅旭分析道，去年對(duì)市場的預(yù)期相對(duì)來說是比較悲觀的，這也是去年到今年一季度都沒怎么拿地的原因；但長期未出手，導(dǎo)致萬科土地儲(chǔ)備量不足，又使得萬科有積極拿地的巨大沖動(dòng)；而且，今年以來房子賣得好，市場行情的轉(zhuǎn)變會(huì)讓萬科對(duì)市場預(yù)期進(jìn)行糾正。
重心向二線城市轉(zhuǎn)移
2003年，走在擴(kuò)張道路上的萬科逐步形成一條“3+X”的全國戰(zhàn)略布局模式—珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣地區(qū)加上其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。
萬科在“3”個(gè)核心區(qū)域的深耕已見成效。近幾年，以廣州、深圳為核心的珠三角，上海、杭州和蘇南為主的長三角以及北京、天津?yàn)橹鞯牟澈常磕曦暙I(xiàn)的銷售額分別在150億元、130億元和100億元左右。
按照萬科總裁郁亮當(dāng)時(shí)的說法，“在這個(gè)戰(zhàn)略中，‘X’會(huì)不斷增加，‘3’則不會(huì)變�！�
目前萬科的拿地舉動(dòng)，已經(jīng)透出大舉向“X”進(jìn)軍的苗頭。萬科5月新增的6個(gè)項(xiàng)目分別位于無錫、佛山、沈陽和青島四個(gè)城市；6月份分布在廈門、佛山、鞍山、上海和重慶五個(gè)城市；7月以來，除了廣州金沙洲一幅地塊外，其余項(xiàng)目分布在中山、武漢和佛山。
“事實(shí)上，萬科依然最看好一線城市住宅市場的長期前景和發(fā)展空間。”萬科方面向時(shí)代周報(bào)記者解釋，只是由于一線城市受到太多企業(yè)關(guān)注，土地出讓數(shù)量又少，激烈爭奪之下地價(jià)偏高，許多“地王”都是，只有短期內(nèi)房價(jià)超過歷史峰值20%-30%才可以盈利的項(xiàng)目。“相對(duì)來說，二、三線城市數(shù)量眾多，尋找到價(jià)格較為合理地塊的機(jī)會(huì)也就更多�！�
除了成本之外，銷售業(yè)績也讓萬科轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市成為一種自然的選擇。
來自克而瑞(中國)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年，萬科在一線城市的普通住宅銷售面積為101.19萬平方米；而在二線城市的住宅銷售面積則達(dá)到144.1萬平方米。
與此同時(shí)，位居“3”個(gè)核心區(qū)域中的長三角區(qū)域，則在上半年表現(xiàn)不佳。經(jīng)過這幾年的集中開發(fā)，上�！叭f科白馬花園”、“萬科金色里程”等主力樓盤都已經(jīng)進(jìn)入清貨階段，卻還沒有足夠的后續(xù)項(xiàng)目及時(shí)跟上�！�2009年上半年，萬科在上海的銷售額跌落至第三位�！笨硕鸬难芯繑�(shù)據(jù)稱。
維持兩至三年開發(fā)量
“雖然萬科說錯(cuò)過了最好的拿地時(shí)期，但我個(gè)人認(rèn)為，目前拿地的時(shí)機(jī)也還不錯(cuò)。從萬科的企業(yè)模式和運(yùn)轉(zhuǎn)來看，目前拿地的價(jià)格也不是很高，并沒有超過2007年�！睏罴t旭表示，“而且萬科一貫不主張過多的項(xiàng)目資源保有量，這樣能夠防止占?jí)嘿Y金、降低周轉(zhuǎn)效率�！�
萬科確實(shí)一面加速拿地，一面加速儲(chǔ)備的消化——萬科董秘譚華杰日前在接受媒體采訪時(shí)就表示，將上調(diào)今年的新開工面積，至少超過去年水平，具體數(shù)據(jù)將在中報(bào)中透露。按照2008年報(bào)中披露的計(jì)劃，原訂2009年，萬科新開工面積為403萬平方米，但今年上半年萬科的銷售面積已達(dá)到348.8萬平方米。
對(duì)于如何控制拿地節(jié)奏，萬科方面回答時(shí)代周報(bào)記者問題時(shí)稱，萬科通常的做法是維持可供未來兩到三年開發(fā)的土地儲(chǔ)備量，考慮到一定幅度增長的需要，一般同期內(nèi)開工量略高于銷售量，土地購置量略高于開工量。
（編輯：無涯）