8月1日有可能成為各大城市普遍調(diào)整房貸政策的節(jié)點(diǎn),而與房貸政策息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受之影響。中銀國(guó)際的研究報(bào)告指出,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)受政策沖擊可能會(huì)在8月份集中體現(xiàn),并且引起投資客短期離場(chǎng)觀望。
在調(diào)研了深圳、成都、杭州的部分地產(chǎn)中介和銀行后,中銀國(guó)際昨天發(fā)布研究報(bào)告稱,各地銀監(jiān)局傾向于按“四成首付、1.1倍利率”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策,這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)是8月1日,預(yù)計(jì)政策沖擊可能在8月份集中體現(xiàn),并引起投資客的短期離場(chǎng)觀望。而銀行業(yè)分析師預(yù)測(cè),下半年二套房貸很可能放緩,但也取決于銀行對(duì)此的貸款操作。
預(yù)期:二套房貸8月1日收緊
中銀國(guó)際的分析報(bào)告表示,深圳相比成都、杭州,二套房貸執(zhí)行力度相對(duì)較弱,并稱前期深圳銀行業(yè)執(zhí)行的寬松貸款政策加劇了區(qū)域投資泡沫的產(chǎn)生。根據(jù)記者日前對(duì)深圳當(dāng)?shù)囟追抠J情況調(diào)查后發(fā)現(xiàn),深圳當(dāng)?shù)氐你y行對(duì)客戶辦理二套房貸并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策,二套房貸與一套房貸待遇相同,按二成或三成首付、利率下浮30%或25%;也出現(xiàn)個(gè)別銀行為搶二套房貸,在政策正式下發(fā)前盡快為客戶辦理二套房貸款,給予客戶優(yōu)惠。而當(dāng)?shù)氐闹薪閷?duì)記者稱,一般可以為客戶爭(zhēng)取到二套房貸首付低至兩成、利率下浮30%。
“下半年,銀行的信貸投放按實(shí)際情況進(jìn)行”,深圳一國(guó)有銀行內(nèi)部人士告訴記者。該人士拒絕對(duì)嚴(yán)格實(shí)施二套房貸標(biāo)準(zhǔn)的說(shuō)法表態(tài),也未表示是否收到有關(guān)部門的相關(guān)文件。
上述中銀國(guó)際報(bào)告指出,根據(jù)一些中介反映,目前深圳大部分銀行或已收到銀監(jiān)局的文件,可能從8月1日起從嚴(yán)執(zhí)行二套房貸的政策,即首付四成,利率上調(diào)10%。
此前有消息稱,上半年信貸增量驚人,深圳有些銀行上半年完成的個(gè)貸任務(wù)近乎全年個(gè)貸目標(biāo)。中銀國(guó)際分析師稱,目前從各家銀行的反應(yīng)來(lái)看,上半年放貸較多的銀行相應(yīng)收縮政策的更為積極一些。
德邦證券最新的銀行業(yè)研究報(bào)告指出,預(yù)計(jì)銀行信貸在今年下半年將放緩,中小型商業(yè)銀行放貸能力已顯不足,大型銀行尚存放貸壓力,但從政策導(dǎo)向看,下半年應(yīng)不會(huì)繼續(xù)鼓勵(lì)加速放貸。
影響:投資客或暫時(shí)離場(chǎng)
8月1日有可能成為各大城市普遍調(diào)整房貸政策的節(jié)點(diǎn),而與房貸政策息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受之影響。中銀國(guó)際的研究報(bào)告指出,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)受政策沖擊可能會(huì)在8月份集中體現(xiàn),并且引起投資客短期離場(chǎng)觀望。
中銀國(guó)際分析師指出,預(yù)計(jì)下半年成交量縮窄、價(jià)格升幅放緩,抑制投機(jī)將使市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)為穩(wěn)定。嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策對(duì)短期投機(jī)客有影響。從短期市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,節(jié)點(diǎn)前可能因搶先成交出現(xiàn)小幅放量,節(jié)點(diǎn)后由于投資者觀望導(dǎo)致投資性需求出現(xiàn)1~2個(gè)月的凍結(jié)。對(duì)比調(diào)研的城市深圳、成都和杭州,投資需求占比較高、價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的深圳地區(qū)受影響最大。
昨日,廣發(fā)證券發(fā)布最新一期房地產(chǎn)成交量周報(bào)指出,31個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交量止升轉(zhuǎn)跌,一周成交量環(huán)比下降3.7%。珠三角區(qū)域表現(xiàn)最差,一周成交量環(huán)比跌幅為8.2%。四個(gè)一線城市中,北京、上海成交量實(shí)現(xiàn)上漲,其中北京漲幅達(dá)16.6%;廣州和深圳出現(xiàn)下跌,其中深圳跌幅達(dá)37.4%,位居跌幅榜首位。該報(bào)告指出,隨著二套房貸政策的再度縮緊,房地產(chǎn)政策的微調(diào)或已拉開(kāi)序幕,對(duì)投資投機(jī)購(gòu)房者的打擊力度會(huì)加大。
如二套房貸的重新收緊多次置業(yè)者將減兩成？
二套房貸政策松綁的結(jié)果顯而易見(jiàn)，就是多次置業(yè)者的比例大幅上升，該類型買家占比已從去年底的四成變成了目前的六成。不僅如此，合富輝煌市場(chǎng)研究部今年年中的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)更顯示，現(xiàn)階段的潛在置業(yè)者中，首次置業(yè)者比重從去年底的51%下降至31%，二次以上置業(yè)者占比大幅上升至66%。
既然政策松綁導(dǎo)致潛在的多次置業(yè)者占比上升約兩成，那么二套房貸的重新收緊，會(huì)否使這增多的兩成潛在置業(yè)者最終罷手觀望？
“不排除這種可能性”，業(yè)內(nèi)專家這樣評(píng)價(jià)。但他們認(rèn)為，更大的可能是只有部分多次置業(yè)者會(huì)收手，“不會(huì)有兩成那么多”。
市場(chǎng)現(xiàn)象：多次置業(yè)者占六成
受經(jīng)濟(jì)前景不明朗、樓市處于下滑階段、二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行等多重因素影響，去年不少市民謹(jǐn)守“現(xiàn)金為王”的原則，能不買樓就盡量不買樓。樓市中更活躍的是以剛性需求為主的首次置業(yè)者。當(dāng)時(shí)首次置業(yè)者和多次置業(yè)者的比例幾乎為60%和40%開(kāi)，基本回到了2005年前的狀態(tài)。
今年以來(lái)，資金流動(dòng)性充裕、樓市逐步回暖、通脹預(yù)期出現(xiàn)，加上二套房貸政策開(kāi)始松綁，多次置業(yè)者再度殺入樓市，該類型買家的成交占比逐步上升。業(yè)內(nèi)人士吳定金介紹，雖然和2007年最高峰時(shí)的七成還有一定的差距，但也已經(jīng)上升到約六成。特別在中心城區(qū)，多次置業(yè)者的占比更高，部分樓盤幾乎沒(méi)有首次置業(yè)者的身影。據(jù)朱美拉公寓的有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，他們樓盤今年的買家中，多次置業(yè)者的比例達(dá)到八九成。而像合景領(lǐng)峰W公寓、雋峰苑、方圓月島、星匯云錦等樓盤，今年推出的主要為貴價(jià)單位，買家的占比情況和朱美拉公寓相差不大。
短期效應(yīng)：部分買家加速入市
二套房貸主要針對(duì)的就是多次置業(yè)者，那么其再度收緊會(huì)不會(huì)重現(xiàn)2007年的一幕，令多次置業(yè)者再次大批逃離？
記者近期在銀基金灣、匯景新城、雋峰苑這些多次置業(yè)者集中的樓盤看到，大批逃離的情況并沒(méi)有發(fā)生，樓盤的人氣、成交依然保持二套房貸收緊消息傳出前的狀態(tài)。而在金沙洲某新開(kāi)樓盤內(nèi)，更有部分買家加速入市。
“現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)所謂嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸，更多強(qiáng)調(diào)的是四成首付，而在優(yōu)惠利率方面并沒(méi)有太多提及，”合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江表示，“這對(duì)有錢的多次置業(yè)者來(lái)說(shuō)影響不大。”確實(shí)如此，記者上周六在金沙洲從進(jìn)駐樓盤的中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、民生銀行工作人員處了解到，即使是多次置業(yè)者，仍有可能拿到7折利率優(yōu)惠。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜證明了這樣的事實(shí)：“部分銀行的優(yōu)惠利率仍有操作空間，所以，現(xiàn)在的嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，不會(huì)出現(xiàn)2007年大批多次置業(yè)者逃離的結(jié)果�！�
（編輯：李莉）