在經(jīng)過(guò)了一年左右的調(diào)整，上海的樓市重拾牛勢(shì)，售樓處購(gòu)房者連夜排隊(duì)買(mǎi)房，中介公司房源緊缺，房東不斷跳價(jià)……種種跡象，似乎又讓我們看到了一房難求的火爆場(chǎng)面。
2009年6月，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)再創(chuàng)歷史新高，摸高至2398點(diǎn)，較去年高點(diǎn)微漲2點(diǎn)。但值得注意的是，指數(shù)創(chuàng)新高并不代表此輪反彈幅度創(chuàng)下新高，板塊出現(xiàn)分化，漲跌互現(xiàn)，市場(chǎng)表現(xiàn)各異。
熱點(diǎn)轉(zhuǎn)換推動(dòng)指數(shù)創(chuàng)新高
上海二手房市場(chǎng)延續(xù)火爆態(tài)勢(shì)，從年初的“小陽(yáng)春”轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)走熱，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比上漲11點(diǎn)，較2008年高點(diǎn)微漲2點(diǎn)。上海二手房指數(shù)辦公室有關(guān)人士分析認(rèn)為，本輪多樣化的購(gòu)房需求所帶動(dòng)的上海二手房市場(chǎng)復(fù)蘇行情，市場(chǎng)熱點(diǎn)持續(xù)有效轉(zhuǎn)換，由低端市場(chǎng)啟動(dòng)到中端改善型市場(chǎng)跟進(jìn)，至高端市場(chǎng)復(fù)蘇，從而進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)向上發(fā)展。
2009年6月，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)達(dá)到2398點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高。主要是受到二手房整體市場(chǎng)連續(xù)幾個(gè)月的拉升作用，尤其是高檔房交易。但值得注意的是，指數(shù)創(chuàng)新高并不代表此輪反彈幅度創(chuàng)下新高。與2007年的快速拉升上漲相比，目前維持穩(wěn)定上升格局，從今年2月至6月，每月漲幅低于去年同期。根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室統(tǒng)計(jì)，2009年上半年，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)整體漲幅約4.38%。
[市場(chǎng)主力]
中心區(qū)域價(jià)格拉動(dòng)明顯
在上半年這波行情中，市中心物業(yè)的拉動(dòng)作用明顯。市中心區(qū)受到改善型和投資型購(gòu)房者的持續(xù)關(guān)注，在一手房銷(xiāo)售情況良好且成交價(jià)格快速攀升的帶動(dòng)下，周邊二手房?jī)r(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)上漲。高端二手物業(yè)市場(chǎng)的復(fù)蘇受到實(shí)際需求的支持，成為近期領(lǐng)漲主力。中心城區(qū)中，5個(gè)市中心區(qū)6月平均漲幅為1.84%，環(huán)比回升32.1%。漲幅居前的仍為黃浦區(qū)，上漲2.46%，其次為靜安區(qū)2.28%，盧灣區(qū)1.97%，長(zhǎng)寧區(qū)1.53%，徐匯區(qū)0.97%。
非中心城區(qū)中，寶山區(qū)的二手房受到購(gòu)房者持續(xù)關(guān)注，已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)上漲，6月漲幅為1.24%。而嘉定、青浦、金山、崇明等，總體上以一手新盤(pán)為主，二手房偏少，整體價(jià)格波動(dòng)則不明顯。
[板塊分化]
低端房源出現(xiàn)小幅調(diào)整
雖然6月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)創(chuàng)出新高，但據(jù)對(duì)70個(gè)控制點(diǎn)中的56個(gè)控制點(diǎn)板塊進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)顯示，有4個(gè)板塊出現(xiàn)小幅下跌，平均跌幅為0.4%；另外，有50個(gè)板塊出現(xiàn)上漲，有2個(gè)板塊與上月持平。
其中，漲幅超過(guò)2%的板塊共有14個(gè)，較5月增加2個(gè)，6月平均漲幅達(dá)2.69%。漲幅最大的仍為老城區(qū)板塊，為4.39%，該板塊內(nèi)舊城改造所帶動(dòng)的剛性需求旺盛，總價(jià)在100萬(wàn)-150萬(wàn)元的二手房受到市場(chǎng)追捧，價(jià)格快速上升，該板塊年初至今的漲幅達(dá)16.4%。
漲幅居前的板塊均集中于中心區(qū)域，如長(zhǎng)壽路板塊漲幅為3.01%，該板塊鄰近商業(yè)中心，屬成熟熱門(mén)板塊，得到眾多購(gòu)房者的青睞，因此價(jià)格連續(xù)上漲。
傳統(tǒng)中心板塊淮海路、曹家渡和南京西路等均有不俗表現(xiàn)，漲幅分別為2.96%、2.99%和2.62%。
下跌的板塊為真北、桃浦、植物園和四平路，跌幅分別為0.48%、0.28%、0.39%和0.45%。根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室分析，這部分區(qū)域的主要供給房源以老公房為主，目前低端需求在近期價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)中受到一定的抑制，購(gòu)買(mǎi)能力受限，因此價(jià)格出現(xiàn)小幅度調(diào)整。
值得注意的是，隨著今年這一波強(qiáng)勁的反彈勢(shì)頭，不少板塊物業(yè)相繼創(chuàng)下自己的歷史新高。隨著房?jī)r(jià)繼續(xù)攀高，部分剛性需求可能從入市轉(zhuǎn)為觀(guān)望，繼而暫退市場(chǎng)。
租賃市場(chǎng)各檔房源走勢(shì)差異明顯
低端租金向上中高端微調(diào)
上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)創(chuàng)新高但并未帶動(dòng)租賃市場(chǎng)明顯升溫，今年6月上海房屋租賃指數(shù)為1194點(diǎn)，環(huán)比上漲2點(diǎn)，漲幅為0.17%。租賃市場(chǎng)中各檔租賃房源走勢(shì)迥異，其中，高端房仍在低谷徘徊，租金未有明顯起色；中端房市場(chǎng)止跌回穩(wěn)；低端房市場(chǎng)受到供應(yīng)量減少和季節(jié)因素等推動(dòng)，租金穩(wěn)步向上。
高端：需求不足低谷徘徊
6月，上海高端房租金環(huán)比下跌0.2%，其中，兩室租金環(huán)比下跌0.4%，三室租金環(huán)比下跌0.2%。在監(jiān)測(cè)的12個(gè)高端房板塊中，下跌7個(gè)，上漲5個(gè)。其中，新華路和古北板塊下跌最大，跌幅為1.2%和0.8%。板塊內(nèi)高端房買(mǎi)賣(mài)成交火熱，對(duì)應(yīng)的租賃成交量卻回落。因?yàn)槔^去年第四季度出現(xiàn)的高端市場(chǎng)租金下跌以來(lái)，新的市場(chǎng)需求跟不上，加劇了租金下跌之勢(shì)。高端房業(yè)主在連續(xù)多月出租未果后，將希望轉(zhuǎn)移到買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。6月起出現(xiàn)的高端房買(mǎi)賣(mài)大范圍反彈正迎合了這種需求。
上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，雖然買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格受通脹預(yù)期影響而上漲，但租賃市場(chǎng)與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)不同，租金主要受制于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和市場(chǎng)供需關(guān)系。因此，未來(lái)幾個(gè)月高端房租金還將小幅調(diào)整。
另外，靜安寺板塊和鎮(zhèn)寧路板塊漲幅居前，分別上漲1.0%和0.6%。該板塊內(nèi)由于房源面積合適、租金適中，市場(chǎng)接受意愿較好。
中端：需求減少，橫盤(pán)調(diào)整
6月，中端房租金環(huán)比上月持平。在監(jiān)測(cè)的中端房12個(gè)行政區(qū)中，跌漲各半。從下跌的分布板塊可以看到，租金下跌大多為市中心區(qū)或臨近，如長(zhǎng)寧
區(qū)下跌0.7%，盧灣區(qū)下跌0.6%，黃浦區(qū)下跌0.2%。
分析其原因，6月上海二手房指數(shù)已超過(guò)歷史高位，尤其市中心區(qū)二手房?jī)r(jià)格抬價(jià)拉升現(xiàn)象明顯，大多逼近或超過(guò)往年價(jià)格，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的火熱和對(duì)后市上漲的預(yù)期，使不少租賃客戶(hù)開(kāi)始棄租而買(mǎi)，租賃市場(chǎng)需求減少，租金下跌。
另外，由于市中心區(qū)中端房大戶(hù)型租金普遍偏高，大多在6000-6500元/月左右。相比部分高端房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)并不大，而低端市場(chǎng)的次新房又低價(jià)積極入市，受高低兩頭夾擊和客源分流，中端房租金橫盤(pán)調(diào)整。
上漲大多為非市中心區(qū)，如寶山區(qū)環(huán)比上漲0.9%，閔行區(qū)和楊浦區(qū)環(huán)比分別上漲0.6%和0.4%。原因在于其兩室小戶(hù)型次新房受歡迎程度上升，吸引了不少承租能力降弱、壓縮開(kāi)支的中高端客戶(hù)選擇。
低端：房源不足，快速上漲
6月，上海低端租賃市場(chǎng)環(huán)比上漲0.5%。其中，一室戶(hù)租金環(huán)比上漲0.6%，兩室戶(hù)租金環(huán)比上漲0.5%。在監(jiān)測(cè)的低端房12個(gè)行政區(qū)中，下跌的有2個(gè)，上漲的10個(gè)。
低端市場(chǎng)租金上漲原因雖各不相同，但主要與掛牌房源供應(yīng)量不足有關(guān)。某些區(qū)域低端房源本身就不多，因此價(jià)格較堅(jiān)挺。另有一些區(qū)域，如楊浦區(qū)、虹口區(qū)之前租金偏低房源成交快，而后續(xù)新增房源掛牌量寥寥，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，導(dǎo)致租金拉升。
其次，在學(xué)區(qū)資源豐富的區(qū)域，不少家長(zhǎng)為避開(kāi)秋季入學(xué)租賃高峰以及暑期炎熱，提前為子女安置好租賃房屋。如浦東新區(qū)租金環(huán)比上漲1.3%；黃浦區(qū)租金環(huán)比上漲1.0%；普陀區(qū)上漲1.1%；楊浦區(qū)上漲1.0%。