回建強(qiáng)
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又一次來到了一個“十字路口”，是繼續(xù)價格飆升還是能夠適當(dāng)平穩(wěn)發(fā)展？實際上，房地產(chǎn)市場本身自有運行的規(guī)律，但最終做選擇的恰恰不是市場，而是政府。政府對目前樓市如何判斷，如何恰當(dāng)?shù)剡\用好政府的有形之手，對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。
面對當(dāng)前的形勢，國家有關(guān)部委也下到基層調(diào)研，對于下半年是否采取相關(guān)調(diào)控政策尋找依據(jù)。輿論界早已聒噪多時，認(rèn)為樓市發(fā)展已經(jīng)過熱，乃至超越了2007年的“非理性”狀態(tài)，下半年政府應(yīng)該出臺緊縮性的打壓政策。事實上，今年樓市的發(fā)展與2007年有相似之處，但也存在很多不同點。兩個階段并不構(gòu)成出臺調(diào)控政策的同一性。
首先，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同。2007年我國宏觀經(jīng)濟(jì)運行處在一個高速發(fā)展的軌道上，對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控有比較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。今年以來，國際金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響巨大，GDP增長回落，宏觀經(jīng)濟(jì)有賴于房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展，貿(mào)然對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控不利于“保增長”的大局。
其次，產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展?fàn)顩r不同。2007年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為全面過熱，土地、投資、銷量、價格等指標(biāo)同步高速上漲，具有典型的“非理性”和“泡沫”特征。今年雖然房地產(chǎn)銷售情況火爆，部分區(qū)域價格也回到了2007年的高點，但結(jié)構(gòu)性發(fā)展特點明顯。具體表現(xiàn)為東部區(qū)域過熱，中西部正常；銷售環(huán)節(jié)熱，土地和投資環(huán)節(jié)冷；大戶型供不應(yīng)求的程度大，中小戶型供不應(yīng)求的程度小等。
再次，住房保障水平不同。經(jīng)過兩年多的努力，我國住房保障工作有了長足的進(jìn)步，特別是廉租房建設(shè)成績明顯，包括租金補(bǔ)貼在內(nèi)，住房保障工作已經(jīng)在相當(dāng)程度上緩解了低收入家庭的住房困難，住房民生問題較2007年有了緩解。
最后，市場驅(qū)動因素不同。2007年的市場泡沫主要是由投資投機(jī)性需求引發(fā)，如國內(nèi)財團(tuán)資金、海外投機(jī)資金對一線樓市的炒作，進(jìn)而推動全國樓市投機(jī)風(fēng)潮涌起。今年樓市的發(fā)展主要因素是2008年累積下的剛性需求集中釋放，后續(xù)則是改善型需求和投資性需求接棒。
值得注意的是，今年的投資性需求與整體經(jīng)濟(jì)走勢有著密切的關(guān)系。之所以樓市聚集了眾多的投資資金，原因是在世界各國寬松貨幣政策下，大量貨幣被注入經(jīng)濟(jì)體，進(jìn)而引發(fā)流動性過剩問題。對于我國樓市而言，這些投資資金主要有三個來源，一是財富階層的投資資金，二是企業(yè)新增貸款的資金搬家，三是進(jìn)入中國樓市進(jìn)行避險的海外熱錢。
從以上分析可以看出，今年樓市與2007年的發(fā)展情景并不相同，況且以前的調(diào)控是以“控需求”為主，這被實踐證明是錯誤的。我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場的基本形勢是，第一，市場實現(xiàn)了觸底回升，整體供需基本正常，局部有過熱現(xiàn)象。
第二，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對抗擊目前的金融危機(jī)有不可替代的重要作用，以穩(wěn)定發(fā)展為主，不宜采取過激的調(diào)控措施，以免市場再次進(jìn)入“冰河時期”，給宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展“雪上加霜”。
第三，房地產(chǎn)業(yè)目前存在的問題不僅僅是發(fā)自房地產(chǎn)業(yè)本身，而是有著更加深層次的原因，即中國整體經(jīng)濟(jì)體制存在的問題沒有解決好，因此，即便有調(diào)控措施，“板子”也不能全落在房地產(chǎn)業(yè)身上，而是要從解決根本問題上入手。
鑒于以上分析，我們認(rèn)為面對當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)，政府應(yīng)有清醒的頭腦，即讓市場的歸市場，讓政府的歸政府。市場無論自住也好，投資投機(jī)也罷，都有其合理性，市場在一定范圍內(nèi)都會自發(fā)調(diào)整，并達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)，實現(xiàn)資源的有效配置。政府的作用是當(dāng)市場失靈時介入，熨平周期波動。
對于下半年的政策策略，最好的辦法是以不變應(yīng)萬變，即把現(xiàn)有的規(guī)范性政策執(zhí)行好，如二套房貸政策等，確保投機(jī)性需求處于可控狀態(tài)；避免出臺行政性調(diào)控措施對市場規(guī)則的肆意破壞；加大土地的有效供應(yīng)，鼓勵中小戶型的建設(shè)和供應(yīng)，用市場的辦法平抑過高的房價；繼續(xù)高舉住房保障大旗，加大保障性住房供應(yīng)，適當(dāng)降低住房保障門檻。
從某種意義上說，住房保障工作越得力，房地產(chǎn)才能更接近市場化。如果可能，政府應(yīng)著手制定一部長期穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)政策，而非短期性的“政策措施”。這對房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展非常重要，不僅能夠排除政策因素對市場短期波動影響和滯后性，而且能夠給予業(yè)界一個穩(wěn)定的發(fā)展預(yù)期。(作者系上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員)