從小陽春到盛夏三伏，上半年樓市行情可謂與季節(jié)同步。盛夏過后，行情是否會(huì)同步走向秋季甚至再次步入冬季？
近日，仲量聯(lián)行（天津）、第一太平戴維斯（天津）、世邦魏理仕大中華區(qū)企業(yè)傳訊部、中原地產(chǎn)（天津）投資顧問部、DTZ戴德梁行研究部、某研究院數(shù)據(jù)信息中心等機(jī)構(gòu)發(fā)來的季報(bào)、中報(bào)分析顯示，在政策支持、需求欲望增強(qiáng)的雙重作用下，天津樓市上半年整體呈現(xiàn)出由回暖到火熱的上升走勢(shì)。
預(yù)計(jì)今后市場將呈現(xiàn)住宅市場持續(xù)活躍，商鋪交易穩(wěn)中有升、物流地產(chǎn)開發(fā)及交易量提升、寫字樓業(yè)主換手帶動(dòng)梯次需求的態(tài)勢(shì)。
住宅市場 均價(jià)面臨考驗(yàn) 高端物業(yè)仍有空間
剛性需求釋放 持續(xù)上漲壓力增大
本輪行情的啟動(dòng)是因政策及住宅剛性需求集中釋放，而改善型需求的接力，以及投資客的進(jìn)入，則再次推動(dòng)了高檔住宅的行情，使市場呈現(xiàn)一浪高過一浪的火爆。住宅市場是帶動(dòng)土地市場及商業(yè)、物流地產(chǎn)啟動(dòng)的重要因素，因此是最受關(guān)注和引領(lǐng)市場變化的前沿。
中原地產(chǎn)（天津）投資顧問部報(bào)告分析：上半年住宅市場相當(dāng)活躍，全市成交新建商品住宅562萬平方米，同比上漲了115.5%，超過了去年全年的成交量。成交均價(jià)為6835元/平方米，同比下降了3.1%。
從成交量的月度走勢(shì)來看，年初以來全市商品住宅的成交量持續(xù)上升，5月份達(dá)到上半年最高點(diǎn)，成交128.5萬平方米，較2007年單月最高成交相差僅4%。
市區(qū)成交新建商品住宅140.9萬平方米，同比上漲了108.4%，成交均價(jià)為9820元/平方米，同比下降了3.2%。環(huán)城四區(qū)成交新建商品住宅192.4萬平方米，同比上漲了146.5%，成交均價(jià)為6069元/平方米，同比下降了13.2%。濱海新區(qū)成交新建商品住宅120.7萬平方米，同比上漲了86.2%，成交均價(jià)為6644元/平方米，同比上漲了5.6%。遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交108萬平方米，同比上漲了114.6%，成交均價(jià)為4518元/平方米，同比上漲了13.6%。
來自某研究院數(shù)據(jù)信息中心報(bào)告顯示：上半年天津住宅市場在上半年成交面積持續(xù)高位運(yùn)行，特別是二季度，成交價(jià)格接近歷史最高值，如6月份商品住宅均價(jià)已達(dá)到7212 元/平方米，接近2007年創(chuàng)下的7350 元/平方米的歷史最高水平。
中原地產(chǎn)（天津）投資顧問部郭小娟等機(jī)構(gòu)人士分析認(rèn)為，上半年成交量的爆發(fā)式上漲主要有兩大因素，首先是需求因素，2008年受到抑制的婚房剛性需求及拆遷需求在年初房價(jià)下降時(shí)開始爆發(fā)式釋放。其次是政策影響，國家及地方政府推出的金融、稅費(fèi)、藍(lán)印戶口等各項(xiàng)政策促進(jìn)了發(fā)揮作用。
另外，上半年商品住宅的區(qū)域成交情況也反映出地段價(jià)值特點(diǎn)：市區(qū)新房成交均價(jià)同比下降幅度最小，可見其抗跌性和反彈性力度都較強(qiáng)；環(huán)城四區(qū)新房量同比上漲幅度最大，而成交均價(jià)同比下降幅度也最大，說明外環(huán)邊緣價(jià)跌量增，是剛性需求的主力區(qū)域；濱海新區(qū)成交量上漲幅度及價(jià)格同比下降幅度都處于跟風(fēng)狀態(tài)，說明這一區(qū)域市場相對(duì)穩(wěn)定；遠(yuǎn)郊縣區(qū)域成交量及均價(jià)同比都上漲，說明該區(qū)域上半年別墅及高品質(zhì)新房面市及成交活躍。
分析市場未來趨勢(shì)，從6月份成交來看，全國30個(gè)城市中，住宅成交面積環(huán)比下跌的城市約占一半，開始出現(xiàn)持續(xù)上漲壓力增大、市場轉(zhuǎn)淡的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，目前市場可售面積同比去年同期下降，這在一定程度上抑制了改善型的需求釋放。
預(yù)計(jì)7、8月市場成交量可能出現(xiàn)下行，而房價(jià)將隨著邊緣中低價(jià)新建普通房的增量面市而相對(duì)均衡，從而緩解目前市場價(jià)格壓力。
高檔住房 投資需求增量 均價(jià)波動(dòng)區(qū)間減小
上半年樓市的持續(xù)火爆，動(dòng)力還來自于高檔住房交易的快速反彈，高檔房的量價(jià)齊升，承接了剛性需求帶來的啟動(dòng)行情，并推波助瀾，使行情再次沖高。
仲量聯(lián)行（天津）中報(bào)顯示：天津高端住宅均價(jià)自去年第三季度開始下跌，經(jīng)過三個(gè)季度的的調(diào)整，從今年第二季度開始回升。 與上一季度相比，第二季度價(jià)格總體上升2.6%，達(dá)到12380元/平方米。約三分之二項(xiàng)目價(jià)格提高400元到700元每平方米。富力津門湖和同方瞰和平等項(xiàng)目甚至比最低點(diǎn)上漲了1000元/平方米左右。
今年第二季度高端住宅的成交套數(shù)接近1300套，與上一季度相比下降了約12%。但是，這一交易量仍然比2008年的季度平均交易量高出30%。
第一太平戴維斯（天津）在季報(bào)中分析：二季度，天津高檔房均價(jià)站穩(wěn)萬元/平方米關(guān)線。海河沿岸及老城廂板塊分別有高端新項(xiàng)目或新組團(tuán)入市，其中海河高端項(xiàng)目高價(jià)房的開盤帶動(dòng)了高端住宅板塊報(bào)價(jià)的全面上漲。二季度梅江板塊項(xiàng)目報(bào)價(jià)11100元/平方米左右，環(huán)比升幅10.1%；奧運(yùn)板塊項(xiàng)目報(bào)價(jià)11700元/平方米左右，環(huán)比升幅1.6%；老城廂板塊項(xiàng)目報(bào)價(jià)為人民幣12400元/平方米左右，升幅7.8%；海河沿線板塊項(xiàng)目報(bào)價(jià)23000元/平方米，而天津公館等目前市場平均價(jià)格為18500元/平方米。
仲量聯(lián)行（天津）總經(jīng)理何邁可分析認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境下，高檔房暢銷主要有三個(gè)原因：一是剛性需求行情啟動(dòng)激發(fā)了改善型購房者入市意愿；二是受金融風(fēng)暴影響，一些產(chǎn)業(yè)需求萎縮，同時(shí)受通脹預(yù)期影響，很多投資性資金再次進(jìn)入具有投資價(jià)值的高端住宅市場；另外，新的藍(lán)印戶口政策及外資購房限制放松，也促進(jìn)了投資性高檔住宅的成交。下半年市場將提供約8個(gè)高檔住房新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)超過5000套新房開始銷售。因此成交量將會(huì)持續(xù)上升。不過，由于沒有價(jià)格超過目前海河沿岸新項(xiàng)目增量入市，預(yù)計(jì)均價(jià)波動(dòng)區(qū)間減小，將在目前價(jià)格區(qū)間小幅波動(dòng)或微漲。
商業(yè)地產(chǎn)市場 零售、物流用房較熱 寫字樓弱中含強(qiáng)
商鋪市場 租賃活躍 空置率持續(xù)下降
與全國市場相比，天津商用房市場保持了穩(wěn)步向上的走勢(shì)。世邦魏理仕大中華區(qū)企業(yè)傳訊部中報(bào)指出，受金融動(dòng)蕩繼續(xù)，上半年華北地區(qū)北京和青島的零售物業(yè)租金呈下跌趨勢(shì)，而天津、大連和西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金則微升，說明零售商和開發(fā)商對(duì)天津等城市商鋪市場仍有信心。
仲量聯(lián)行（天津）何邁可在中報(bào)發(fā)布會(huì)上介紹說，上半年有數(shù)個(gè)零售物業(yè)進(jìn)行了租戶重新定位，目前已完成了部分調(diào)整并向消費(fèi)者提供新的購物選擇。以新世界百貨為例，除了一系列新的服裝和鞋類租戶，國內(nèi)電器供應(yīng)商國美也在該項(xiàng)目租賃了1600平方米。特別是二季度，各類外國零售商在天津首次亮相。來自韓國的著名護(hù)膚化妝品牌菲詩小鋪在津匯購物廣場首層租賃了27平方米。繼Zara和Mango之后，歐洲服飾品牌--茉緹薇在米萊歐租賃了75平方米，開設(shè)了在天津的首家店鋪。此外，世界上最大的便利店運(yùn)營商7-11也于數(shù)周前在天津注冊(cè)了分公司，并計(jì)劃在未來幾年在津開設(shè)超過200家連鎖店。
活躍的租賃不僅幫助市場空置率由2009年第一季度的9.0%降至7.4%，而且使得開發(fā)商加速了他們?cè)谔旖蛏啼來?xiàng)目的投資和建設(shè)。如大連萬達(dá)集團(tuán)在河?xùn)|區(qū)新開工了第二個(gè)萬達(dá)城項(xiàng)目。天河城集團(tuán)的天津天河城公司也正式完成土地交易進(jìn)入具體實(shí)施階段。預(yù)計(jì)下半年零售額將保持穩(wěn)定增長。
DTZ戴德梁行研究部郭斌在季報(bào)分析中介紹說：第二季度天津商業(yè)無新增供應(yīng)，整體上仍較為平淡。但是日本零售商優(yōu)衣酷租下國際商場A座鋪面約1300平方米用于其天津首家旗艦店，該店計(jì)劃于9月中旬開業(yè)，成為市場亮點(diǎn)之一。另外，金逸影城近期有較大擴(kuò)張，年底前會(huì)有河西、南開兩處新址開業(yè)。韓國院線運(yùn)營商CJ CGV也將于仁恒海河廣場內(nèi)開設(shè)在津首家影城，金灣廣場、和黃世紀(jì)都會(huì)以及河?xùn)|萬達(dá)廣場等綜合項(xiàng)目均有影城作為主力租戶。
預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)天津大體量綜合商場將出現(xiàn)較為密集的供應(yīng)，一方面將使市場競爭壓力較大，但是另一方面，也將全面充實(shí)和提升天津零售商業(yè)品牌及檔次，形成更有聚集力的零售商業(yè)地產(chǎn)市場氛圍。
寫字樓市場 空置率下降 內(nèi)地租戶成主力
與火爆的住宅市場相比，寫字樓市場受金融波動(dòng)沖擊更直接，上半年多數(shù)城市各類寫字樓空置率都有所上升。世邦魏理仕大中華區(qū)報(bào)告顯示，上半年大多數(shù)城市的寫字樓租金依舊下跌，華北主要城市寫字樓租金在二季度仍在走低，只有天津?qū)懽謽瞧骄饨鸨憩F(xiàn)穩(wěn)定。
仲量聯(lián)行（天津）商業(yè)地產(chǎn)部呂蔚然副董事詳細(xì)介紹說，二季度天津甲級(jí)寫字樓平均租金約為人民幣4.8元/平方米/天，比一季度下降了3.1%。與一季度租金大幅下跌10%相比，下降幅度減小。盡管租金出現(xiàn)下滑，但是上半年很多現(xiàn)有寫字樓、特別是乙級(jí)高品質(zhì)寫字樓開始具有穩(wěn)定或上升的入住率，例如麗晶大廈和泰達(dá)大廈等空置率都開始下降。內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)，特別是銀行和證券類公司成為吸納量的主要驅(qū)動(dòng)力。不過也有一些外資制造業(yè)公司在南京路和小白樓區(qū)域租賃了辦公面積，如阿克蘇諾貝爾，上海三菱電梯，錦湖輪胎和輝瑞制藥等。
二季度進(jìn)入天津設(shè)立公司的企業(yè)數(shù)量不大。由于租金下降給內(nèi)資公司改善型租賃帶來了更多機(jī)會(huì)，使很多內(nèi)資公業(yè)搬遷至品質(zhì)更好的寫字樓，因此二季度60%以上的成交面積都來自內(nèi)資租戶，天津乙級(jí)寫字樓平均空置率因此也比一季度下降了1.8%。可見，對(duì)于計(jì)劃在未來兩三年內(nèi)推出優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)商而言，抓住租戶升級(jí)工作環(huán)境的潛在需求將至關(guān)重要。 第一太平戴維斯2009年第二季度報(bào)告顯示，天津甲級(jí)寫字樓情況仍不樂觀。甲級(jí)寫字樓市場吸納量連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)負(fù)值，有近8000平方米的寫字樓面積返回租賃市場。甲級(jí)寫字樓空置率在二季度上升至15.4%，與上季度相比上漲2.2個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。南京路甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比上升了2%以上，而小白樓區(qū)域甲級(jí)寫字樓空置率較上季度上升了3.5%左右，友誼路區(qū)域租金的調(diào)整使得入住率有所提升。
考慮到溫和的寫字樓需求和大量將投入市場的新供應(yīng)，預(yù)計(jì)寫字樓市場今后仍將面臨較大壓力。
物流市場 非保稅項(xiàng)目租賃需求積極
由于上半年土地交易仍以包括物流用地在內(nèi)的工業(yè)用地為主，因此物流地產(chǎn)市場也越來越受關(guān)注。仲量聯(lián)行（天津）中報(bào)指出：二季度天津優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)設(shè)施的總體空置率降至33.0%，比一季度下降了1%。平均租金為人民幣0.78元/平方米/天，比一季度下跌4.3%。其中多數(shù)項(xiàng)目的租金都與上季持平，只有少數(shù)保稅項(xiàng)目，特別是在海港區(qū)域內(nèi)的一些項(xiàng)目進(jìn)一步調(diào)低了租金。
不過國內(nèi)第三方物流公司在東疆港的租賃活動(dòng)減緩了這一區(qū)域的租賃壓力。例如，中國外輪代理公司和天津松昌國際貨運(yùn)有限責(zé)任公司在海天保稅物流倉庫分別租賃了14,000平方米和5,000平方米。
由于電子和汽車出口受全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響，因此保稅物流倉儲(chǔ)物業(yè)仍舊面臨著相對(duì)較高的空置率。而對(duì)面向國內(nèi)市場的非保稅項(xiàng)目的需求則更為積極。如位于泰達(dá)的寶灣（天津）物流中心，目前已經(jīng)成功簽約數(shù)個(gè)租戶，其中包括已預(yù)租13.000平方米的全球領(lǐng)先的知名風(fēng)電解決方案供應(yīng)商維斯塔斯�？梢灶A(yù)計(jì)，天津物流市場將先于國內(nèi)其他城市恢復(fù)。
(作者：王哲)