目前，許昌的房?jī)r(jià)已接近開(kāi)發(fā)成本，基本沒(méi)有泡沫，再降開(kāi)發(fā)商已無(wú)利潤(rùn)可言。為了說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，就讓我們用實(shí)在的數(shù)據(jù)說(shuō)話，為您算筆細(xì)賬。
2008年許昌老城區(qū)某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本
2033元/平方米
2008年許昌土地市場(chǎng)的價(jià)格與2007年相比基本沒(méi)變，老城區(qū)的土地價(jià)格保持在100萬(wàn)元/畝左右的水平。一畝=667平方米，按照容積率1.8來(lái)?yè)Q算：該樓盤(pán)每平方米的土地成本就是：1000000÷（667×1.8）=833元。
由于上半年原材料價(jià)格上漲，全框架結(jié)構(gòu)樓盤(pán)的建筑安裝成本在每平方米800元左右。
還有就是樓盤(pán)的配套成本，如供電工程、社區(qū)配套等，這些方面又將每平方米的成本提高了200元左右。
再就是樓盤(pán)的其他費(fèi)用，如開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售所產(chǎn)生的規(guī)費(fèi)以及財(cái)務(wù)成本等，這些費(fèi)用也占了成本200元左右。
這樣加起來(lái)，最后得出的這個(gè)樓盤(pán)的成本價(jià)就是：833+800+200+200=2033元/平方米。
而據(jù)我們了解，該樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)除去優(yōu)惠因素之外應(yīng)該在2200平方米左右。那它的利潤(rùn)率就應(yīng)該是：（2200-2033）÷2200=7.6%，國(guó)家規(guī)定的合法利潤(rùn)為8%，相比之下，反而比合法利潤(rùn)還少了點(diǎn)。而且根據(jù)我們所了解的情況，許昌有很大一部分的房產(chǎn)商都面臨著這樣一個(gè)局面。當(dāng)然，其中的數(shù)據(jù)并不是十分精準(zhǔn)，但相信與實(shí)際的數(shù)據(jù)也相去不遠(yuǎn)。
許昌房?jī)r(jià)下降兩成，開(kāi)發(fā)的就是經(jīng)濟(jì)適用房
深圳下降五成，開(kāi)發(fā)商仍有利潤(rùn)
許昌不是上海、深圳，房?jī)r(jià)也是不能和這些城市相提并論的。就拿不久前網(wǎng)上熱炒的成都某樓盤(pán)來(lái)說(shuō)吧，按照它的地價(jià)，它的正常價(jià)位應(yīng)該在4500—5000元/平方米，而它卻賣(mài)9000元/平方米，那就要擠水分了。而許昌與這些城市都不同，許昌的房?jī)r(jià)沒(méi)有虛高，就算是處于賣(mài)方市場(chǎng)的2007年，許昌樓市整體的房?jī)r(jià)也是比較平穩(wěn)的�？偟膩�(lái)說(shuō)，許昌的房?jī)r(jià)已經(jīng)沒(méi)有多少水分可以擠了。
前不久，在網(wǎng)上有一個(gè)成都開(kāi)發(fā)商較受人關(guān)注，他在成都開(kāi)發(fā)了一個(gè)樓盤(pán)，在2008年初，他的樓盤(pán)售價(jià)是9000元/平方米，迫于市場(chǎng)的壓力，他的樓盤(pán)售價(jià)跳水了3000元/平方米，目前每平方米售價(jià)為6000元。而就是在這樣的一個(gè)情況下，這位老總在中央電視臺(tái)錄制節(jié)目的時(shí)候還宣稱自己每平方米至少還有1000元的利潤(rùn)空間。
此言一出，在廣大購(gòu)房者心中激起了千層浪。許昌的很多消費(fèi)者也質(zhì)疑目前的房?jī)r(jià)，認(rèn)為許昌的房?jī)r(jià)還有下降的空間。
但如果按照那樣算賬，深圳房?jī)r(jià)每平方米降4000元，那許昌就算降2000元還剩多少？很多樓盤(pán)的售價(jià)甚至還不到2000元。道理看開(kāi)了其實(shí)就是這么簡(jiǎn)單。
上半年建材等原材料價(jià)格大漲
許昌房?jī)r(jià)穩(wěn)住不漲，其實(shí)就是下降了
2008年上半年，原材料市場(chǎng)行情一片看漲。其中鋼材價(jià)格翻了一番，水泥價(jià)格增長(zhǎng)了60%以上，商品混凝土的價(jià)格也有大幅提升，而這些都是建筑成本中的大宗，光是這些材料價(jià)格的上漲就將2008年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)成本比2007年上推了100元/平方米左右。
在正常情況下，許昌樓市的房?jī)r(jià)每年都會(huì)同比增長(zhǎng)5%以上，從2003年至2007年，年年如此。而到了2008年，房?jī)r(jià)卻沒(méi)有按照正常的規(guī)律增長(zhǎng)。同時(shí)，目前正在銷(xiāo)售的房子基本上都是在上半年原材料正處于價(jià)格頂峰時(shí)開(kāi)工建設(shè)的，這實(shí)際上也是一個(gè)價(jià)格上的縮水。
還有就是金融利息上調(diào)等因素，也導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)成本的增長(zhǎng)。
由此可以看出，上述一系列的因素導(dǎo)致了2008年的許昌房?jī)r(jià)在沒(méi)有漲的情況下，利潤(rùn)縮水了至少100元/平方米。
算賬結(jié)論：2008年許昌的房?jī)r(jià)在沒(méi)有漲的情況下至少已經(jīng)縮水100元/平方米左右。
既然下降沒(méi)有空間，未來(lái)形勢(shì)又難以判斷
還是按自己的需求選擇
就目前的情況來(lái)講，許昌的房?jī)r(jià)沒(méi)有理由也沒(méi)有空間再降了。
“沒(méi)有理由”的理由，一是從許昌房地產(chǎn)健康發(fā)展的角度看，許昌樓市從2003年發(fā)展至今，算起來(lái)才6年時(shí)間，尚未成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)要平穩(wěn)、健康地向前發(fā)展，對(duì)樓盤(pán)的品質(zhì)有一定的要求，保證品質(zhì)的情況下房?jī)r(jià)自然不會(huì)降。
二是從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)大多是靠房地產(chǎn)業(yè)支撐的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大到影響政府的財(cái)政收入，小到各行各業(yè)，甚至是每個(gè)人的經(jīng)濟(jì)收入。
三是許昌目前還是有大量剛性需求的。據(jù)了解，2008年許昌市區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)只占到了以往的20%，一旦政策解凍或者房地產(chǎn)形勢(shì)轉(zhuǎn)好，那80%就會(huì)釋放出來(lái)，到那個(gè)時(shí)候個(gè)別項(xiàng)目很有可能出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，這和股市的情況是類似的。
沒(méi)有空間降的道理更直白了，上文中的賬已經(jīng)算得很清楚，既要品質(zhì)高還要保證價(jià)格低似乎不太可能。誰(shuí)知道降價(jià)降的是不是品質(zhì)呢？畢竟羊毛出在羊身上。另外，許昌目前的房?jī)r(jià)是在國(guó)家規(guī)定的利潤(rùn)空間內(nèi)，8%的利潤(rùn)空間照許昌目前的房?jī)r(jià)看在200元左右。事實(shí)上，在今年這個(gè)形勢(shì)下，市區(qū)大部分樓盤(pán)并沒(méi)有達(dá)到這個(gè)空間。在這樣的情況下，房?jī)r(jià)就更不可能降了，沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意做虧本買(mǎi)賣(mài)。