沒有亂象的市場，我們不能說它目前很健康，但它會持續(xù)很長時間的穩(wěn)定。“隱隱擔(dān)憂”的情況，尚未萌芽就會慢慢消散。
民眾心理、社會心理永遠(yuǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的終極目標(biāo)。心態(tài)回歸理性后，無論是開發(fā)商，還是消費者都會懂得尊重市場，那種有悖于市場規(guī)律的行為必將會消除，這是市場穩(wěn)定的前提。
城市發(fā)展需要房產(chǎn)市場穩(wěn)定，這是快速發(fā)展中唯一正確的選擇，是必須的選擇。
許昌樓市將會保持穩(wěn)定。判斷雖是預(yù)見性的，但能得出這個判斷是因為我們順著市場的發(fā)展脈絡(luò)，透過表象認(rèn)知真實的情況，對未來有了清晰并且準(zhǔn)確的把握。
投機、熱錢涌入、價格跳水——亂象不見顯露
幾個月來，國內(nèi)各大媒體都在拿一線城市的房價說事，普通百姓也在熱議。相信議論的人大多沒有“隔靴”之感，自然不自然地會聯(lián)系到身邊的情況，有隱隱的擔(dān)憂。但是，請大家注意，目前許昌的市民還只是停留在“隱隱的”的階段，為什么？因為許昌市場亂象不見顯露，雖然低迷，但與去年同期相比，這種低迷比起狂躁和不理智來說要好很多。
沒有亂象出現(xiàn)，最能說明問題的就是沒有泡沫的房價了�？v比看，我市房產(chǎn)2003年的均價每平方米1000元左右，上升至目前的每平方米2300元左右。雖說漲了1倍多，但依照這5年發(fā)展的軌跡分析，漲幅中的泡沫成分很少。首先，許昌房價基數(shù)比較低，1000元的均價和外地的經(jīng)濟適用房價差不多。這個價格是不正常的低，帶來的是低品質(zhì)、低地價。隨著城市發(fā)展，價格上漲有一定合理性。其次，許昌房價上漲有樓盤品質(zhì)支撐，1000元均價房子和2300元均價房子的品質(zhì)是不能比的。最后，兩次國家宏觀調(diào)控沒有讓許昌房價瘋漲到失去理智的程度，價格與價值沒有嚴(yán)重背離。
我們再從橫比看，許昌房價與周邊城市相比也是較低的。深圳、廣州等城市令人咋舌的虛高房價，下跌實屬正常。我市房價沒有泡沫，還有一個原因是目前建設(shè)成本大幅上升。土地價格降不下來的同時，建材價格上漲速度也很快。
房價沒有大幅上漲形成虛高，吸引不了有計劃、有組織的投資行為，更別說有大量的熱錢涌入了。這類現(xiàn)象從穩(wěn)定角度看，與深圳、上海等城市相比，表明我市樓市相對健康。許昌樓市購買力以實際居住為主，即使有的家庭有兩套以上住房，他們也是做長線投資，抗風(fēng)險能力較強。之所以出現(xiàn)這種狀況，一是與我市房產(chǎn)市場發(fā)展時間短有關(guān)，兩次宏觀調(diào)控，都對我市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，房價沒有持續(xù)快速上升；二是城市規(guī)模不大，房地產(chǎn)開發(fā)緊跟城市擴張的節(jié)奏；三是許昌屬于三線城市，吸引了大量的外來資金開發(fā)，但是卻沒有吸引到大量資金炒房；四是流動人口不多，二手房和租賃市場沒有活躍起來。長遠(yuǎn)來看這是對市場不利的，但從短期看，這些因素成功地遏制了投資和投機行為，促進(jìn)市場平穩(wěn)向前發(fā)展。
亂象的另一個重要表現(xiàn)——價格大幅跳水。深圳的房價跌了近五成，導(dǎo)致退房和“斷供”現(xiàn)象發(fā)生。許昌房價沒有上漲，但也沒有下降，即使有的樓盤進(jìn)行了一系列打折促銷活動，但總體價格仍是平穩(wěn)的。深圳的現(xiàn)象在我市至今尚未發(fā)生。許昌房價能堅挺，與開發(fā)商沉得住氣有關(guān)。從市場情況看，能沉住氣很大程度上是因為我市開發(fā)商雖然規(guī)模、實力與外地大開發(fā)商不能比，但因前幾年市場的順風(fēng)順?biāo)辛艘欢ǖ姆e累。正因為實力局限，我市開發(fā)商沒有大規(guī)模地圈地立項，資金鏈多數(shù)沒斷，暫時的低迷還能挺住。另外，不成熟或者沒有經(jīng)驗的開發(fā)商基本是去年以前拿地的，在這個階段要么是產(chǎn)品還沒上市，要么是在謀求合作。
各方心態(tài)一致回歸理性——尊重市場是會穩(wěn)定的前提
前幾年，許昌房產(chǎn)市場發(fā)展很快，什么樣的公司都能拿地，什么樣的人都能搞房地產(chǎn)，甚至是剛拿的地塊一轉(zhuǎn)手就能賺錢；消費者的心態(tài)也是如此，什么樣的房子都買，不需要的買，品質(zhì)差的也買，“買到就是賺到”的不正確理念充斥市場，甚至出現(xiàn)越打壓價格漲得越快的現(xiàn)象。這些都是不尊重市場的表現(xiàn)。導(dǎo)致這些現(xiàn)象產(chǎn)生一個很大原因就是心態(tài)，預(yù)期需求過大，必然導(dǎo)致不正常的現(xiàn)象產(chǎn)生，市場被扭曲。市場經(jīng)濟發(fā)展到今天，任何有悖常理的現(xiàn)象最后都會由市場來糾偏。而樓市糾偏的推力仍是“心態(tài)”。軌跡就是由不理性轉(zhuǎn)向理性。
許昌房地產(chǎn)開發(fā)商的隊伍這兩年急劇增大，隊伍的成分越來越復(fù)雜——大魚、小魚、蝦米俱有。開發(fā)出的產(chǎn)品是良莠不齊，在“紅火”的市場背景下，都賺得盆滿缽滿。但今年經(jīng)歷了一段時期的“冰凍”后，開發(fā)商的心理也受到了極大的鍛煉，從原來的只能賺不能虧的心態(tài)失衡到現(xiàn)在的面對現(xiàn)實，進(jìn)而把目光集中到樓市的品質(zhì)與企業(yè)的品牌上來，開發(fā)心態(tài)逐漸趨于平和與健康。
消費者的消費心態(tài)也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。今年，我市很多購房者基本上都處于一種觀望情緒中，不敢輕易買房、輕易投資，這種狀況與前兩年“買到就是賺到”的心態(tài)形成了鮮明的對比。然而這種停滯在大環(huán)境下看來卻是更健康的。前兩年，市場“紅火”一方面是供需的原因，另一方面消費者不理性的消費心態(tài)也是主要推手。今年許昌樓市整體的上市量很大，消費者選擇余地加大，再加上國家宏觀調(diào)控穩(wěn)定了大環(huán)境，購房者的購房過程會更加從容與冷靜。
生長型的城市——樓市穩(wěn)定的后盾
從我市城市發(fā)展軌跡來看，這幾年是我市城市化速度最快的幾年，并且這種速度還將持續(xù)多年。在城市快速發(fā)展的框架下，許昌房地產(chǎn)市場有了很穩(wěn)定的依托。
首先，許昌房地產(chǎn)市場是伴隨城市發(fā)展的。從2003年開始，我市經(jīng)營城市戰(zhàn)略正式啟動，房地產(chǎn)市場很快就被撬動，各大區(qū)域，房地產(chǎn)與城市發(fā)展是齊頭并進(jìn)、互相依托的，比如說，城西、城南高檔樓盤出現(xiàn)，啟動了城市各項功能的完備。老城區(qū)的舊城改造工程，不光讓文峰廣場商圈崛起，同時也涌起了一大批樓盤。許昌房產(chǎn)市場的成長過程與海南等地情形完全兩樣。海南10年前的開發(fā)動機，有的就是“憑空造城”，純粹以投機為目的，不顧經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)模、人口數(shù)量等實際情況。這種急功近利的冒進(jìn)行為必然遭到市場的清算。
其次，從未來的發(fā)展看，許昌仍是生長型的城市。許平南高速、許尉高速等重點工程完工，使許昌徹底融入中原最具活力的經(jīng)濟帶中，大量接受輻射產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。而在生長型的城市中，房地產(chǎn)業(yè)仍是一股非常重要的力量。東城區(qū)、城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)區(qū)等新城區(qū)市政基礎(chǔ)配套完善后，人氣與區(qū)域發(fā)展的活力需要房地產(chǎn)業(yè)來帶動。城市經(jīng)濟跨越式發(fā)展，必然會產(chǎn)生極強內(nèi)部動力，表現(xiàn)為購買力增強、消費升級。房地產(chǎn)市場與城市建設(shè)是一組良性關(guān)系。
在這組關(guān)系良性發(fā)展的前提下，房價、品質(zhì)、購買力等房地產(chǎn)市場的要素都會朝著平穩(wěn)的方向發(fā)展。房價會是品質(zhì)與地段的真實反映。因為城市功能的完善，一些不切合實際的“概念房”、配套無法保證的房子不會出現(xiàn)。
城市發(fā)展需要房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，這是快速發(fā)展中唯一正確的選擇，是必須的選擇。只要我們對城市發(fā)展充滿信心，那么也應(yīng)該對未來房地產(chǎn)市場充滿信心。而這個信心起到的最大積極作用就是“穩(wěn)定”。信心會讓低迷的市場逐漸活躍起來。
過去的房價沒有泡沫，現(xiàn)在的心態(tài)回歸理性，許昌房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)定。因為城市的快速發(fā)展是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要因素。