當前之所以因為產權不明晰發(fā)生大量的物業(yè)糾紛，根本上就是因為法律不明確，導致產權歸屬成了一筆糊涂賬。不過，不合理維權有可能導致不動產貶值。
物業(yè)管理混亂導致房子貶值
根據北京市建委小區(qū)辦的隨機抽樣調查，去年北京市商品房小區(qū)的物業(yè)費繳納率不超過６５％；北京物業(yè)管理商會的調查數據則顯示，在回遷房小區(qū)，這一數字甚至不足三成。
對于目前大多數業(yè)主采取拒交物業(yè)管理費的維權手段。"業(yè)主們沒有意識到，欠費行為不僅僅是對物業(yè)公司不利，更是損害社區(qū)繳費業(yè)主的利益。"中國人民大學公共政策研究中心社區(qū)治理項目組的研究員舒可心這樣表示。他希望樹立起更為公平合理的維權環(huán)境，同時也希望改變人們的觀念。
著名房產律師秦兵介紹，物業(yè)管理水平對房屋價格的影響非常大，一個原價每平方米1.8萬元的商品房因物業(yè)管理混亂屢屢被曝光，目前售價已降至5480元。拒交物業(yè)管理費，有可能導致社區(qū)物業(yè)管理癱瘓，導致不動產貶值。建議有關部門通過人大立法來明確業(yè)主選擇物業(yè)管理公司的權利。這盤車位奶酪是歸誰所有？
業(yè)權仍然是筆糊涂賬
秦兵指出，如果要認為物業(yè)公司把屬于業(yè)主的收入都歸為己有的話，那法律就應該先說清楚那些是業(yè)主的權利。
有業(yè)內專家表示，如果業(yè)主說墻體廣告的收入是業(yè)主的，那業(yè)主就應該分攤架子的錢、用電的錢，以及那塊建筑物損害的錢，而現實情況是業(yè)主既不想分攤這些費用又想要收益，這不對等了。
中國人民大學公共政策研究中心社區(qū)治理項目組研究員舒可心也指出，就算這個廣告是全體業(yè)主的，可由誰去工商部門申請，業(yè)委會是不具有法人地位的。
酬金制物業(yè)管理相對更好
有什么方法可以有效解決這一問題？現在的物業(yè)管理大多都是包干制，即：國家規(guī)定一個收費標準，然后物業(yè)管理公司就按這個標準去收費。物業(yè)公司所有的成本、利潤都包含在這200元當中。這就造成了物業(yè)公司少干活反而成本低，還能多賺錢。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾當然突出。
采用新的傭金制，物業(yè)公司干多少活給多少錢，多干活就能多賺錢。比如，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂協議，給物業(yè)公司10%的利潤回報，物業(yè)公司干了一元錢的活，業(yè)主就給物業(yè)公司一毛錢的傭金費。對于業(yè)主與物業(yè)公司來說，就由原來的管理模式轉化為雇傭關系。小區(qū)的物業(yè)管理費也可以由業(yè)主控制。
專家表示，采用酬金制物業(yè)管理相對更好，酬金制相對包干制而言，要更透明、更規(guī)范、更節(jié)省。
具體來說，“更透明”是因為包干制管理的小區(qū)，業(yè)主從法律上是無權查物業(yè)費支出情況的，而實行酬金制的小區(qū)，業(yè)主則有權檢查和監(jiān)督物業(yè)管理成本。
“更規(guī)范”是從物業(yè)管理費的使用上來說，物業(yè)公司只是一個代管機構，無權替業(yè)主做主。因此，把物業(yè)維護成本和物業(yè)管理服務費分開的酬金制顯得更規(guī)范。
“更節(jié)省”是暫時的。因為目前的稅法規(guī)定：成本不計稅，管理費計稅。也就是說，酬金制管理的小區(qū)，劃歸成本的那一部分費用現在是不用交稅的，只有約定付給物業(yè)公司的服務費必須交5.5%的稅。而包干制的小區(qū)要按照整個物業(yè)管理費5.5%交稅。一般來說，付給物業(yè)公司的管理費占整個物業(yè)管理費的10%左右，這樣一算，節(jié)省的稅費可是一筆不小的數目。當然，這只是暫時的。如果稅法出臺相應的規(guī)定后，這一優(yōu)勢就將不存在。
【法規(guī)鏈接】
現行法規(guī)可用傭金制
根據現行法規(guī)還需要業(yè)主來決定，《北京市物業(yè)服務收費管理辦法（試行）》規(guī)定，實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會，與物業(yè)管理企業(yè)協商確定；業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買賣合同或前期物業(yè)服務合同中約定。
實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。但物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
該辦法同時規(guī)定，實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。
【背景資料】
“股份制”產生“零物管費”
根據新的物業(yè)管理辦法，在銷售仍按現行國家相關政策辦理的情況下，以每套房屋的使用面積（平方米）去除以物業(yè)總的使用面積，得出的這個分數就是業(yè)主所占的業(yè)權份額。例如，一個小區(qū)的使用面積共有10萬平方米，其中一套住宅的使用面積是80.25平方米，那么住宅的主人就擁有80.25／100000的業(yè)權份額。說白了，就是買多少房就在小區(qū)里占了多少股份。
業(yè)權份額的確定，其實就是業(yè)主在整個社區(qū)的“股份”確定。它不僅為業(yè)主參加業(yè)主大會時行使表決權和劃分收益提供了依據，還為以后的物業(yè)管理收費額度提供了依據。
這種“股份制”及傭金制給業(yè)主帶來的最大好處就是，有可能通過經營一些公共財產，使業(yè)主免交物業(yè)管理費，即零管理費，甚至還能分紅。在售樓時就要與業(yè)主把相關責權在購房合同補充協議中簽訂。即車位、墻體廣告、電梯廣告等能夠帶來效益的公共財產，歸業(yè)主所共有。在入住后，業(yè)主可以委托物業(yè)管理公司對這些公共財產進行經營。經營所得的收益單獨成立一個賬號，接受業(yè)主監(jiān)督，成為小區(qū)業(yè)主的共同財產。這些財產就可充當業(yè)主物業(yè)管理費。