《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）》
《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》政策問答
作者：
來源：
北京市發(fā)改委
（一）我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格管理形式
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)管理。
（二）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的物業(yè)范圍及其價(jià)格調(diào)整
經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)、執(zhí)行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》政策的危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會(huì)前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)是指按照《北京市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的若干規(guī)定（試行）的通知》（京政辦發(fā)[1998]54號(hào)）文件的規(guī)定，由市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)部門批準(zhǔn)建設(shè)的，按照政府指導(dǎo)價(jià)銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)。
危改回遷小區(qū)是指執(zhí)行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā)[2000]19號(hào)）政策的危改回遷小區(qū)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門制定基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度，兩年公布一次。
（三）經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為0.55元/建筑平方米.月（含0.04元/建筑平方米.月的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)），不得上浮，下浮不限。
（四）執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)的服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用收取原則
根據(jù)《北京市消防安全責(zé)任監(jiān)督管理辦法》的有關(guān)條款規(guī)定，以及物業(yè)管理企業(yè)開展住宅區(qū)消防服務(wù)費(fèi)用支出情況，住宅區(qū)消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)按照多層住宅不高于0.05元/平方米.月、高層住宅不高于0.10元/平方米.月標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，提供相關(guān)服務(wù)才能收取此費(fèi)用。
住宅區(qū)消防設(shè)施設(shè)備主要包括室內(nèi)外消火栓、消防架、滅火器、消防安全標(biāo)志和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)按照《北京市消防安全責(zé)任監(jiān)督管理辦法》規(guī)定提供服務(wù)：
一、制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任。
二、開展消防安全宣傳教育。
三、進(jìn)行經(jīng)常性的消防安全檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。
四、劃定和設(shè)置停車泊位及設(shè)施時(shí)，不得占用、堵塞消防車通道。對占用、堵塞消防車通道的行為，及時(shí)制止、糾正。
五、保障公共消防設(shè)施和器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道、安全出口等設(shè)施符合消防安全要求。
（五）執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)安全防范設(shè)施運(yùn)行維護(hù)的服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用收取原則
根據(jù)《北京市住宅區(qū)及住宅安全防范設(shè)施建設(shè)和使用管理辦法》的有關(guān)條款規(guī)定，以及物業(yè)管理企業(yè)開展住宅區(qū)安全防范服務(wù)費(fèi)用支出情況，制定了住宅區(qū)安全技術(shù)防范設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)只提供門禁系統(tǒng)（可視、非可視及磁卡）安全技術(shù)防范產(chǎn)品運(yùn)行維護(hù)服務(wù)的，按不高于0.02元/平方米.月標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。
物業(yè)管理企業(yè)提供包括門禁系統(tǒng)（可視、非可視及磁卡）、報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、中央監(jiān)控室和電子巡查系統(tǒng)等安全技術(shù)防范產(chǎn)品運(yùn)行維護(hù)服務(wù)的，按不高于0.05元/平方米.月標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。
（六）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的收取
執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)，電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)可依據(jù)其實(shí)際支出，按建筑面積或戶合理分?jǐn)�，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；協(xié)商達(dá)成一致之前，電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按建筑面積分?jǐn)��！妒召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中，以10層、20層和30層為基準(zhǔn)層，區(qū)分有人值守和無人值守，分別制定了電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
（七）執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的公共電費(fèi)的分?jǐn)?
《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，單元樓外園區(qū)道路照明能源費(fèi)已經(jīng)包含在指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中。
單元樓內(nèi)公共部位照明能源費(fèi)按戶分?jǐn)偅粏卧獦峭鈭@區(qū)景觀照明（例如草坪燈、小品效果燈、樓宇外輪廓照明和園區(qū)水系等）能源費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商后合理收取。
（八）執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)生活飲用水水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)
執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)，水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)可依據(jù)其實(shí)際支出，按建筑面積或戶合理分?jǐn)�，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；協(xié)商達(dá)成一致之前，水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按建筑面積分?jǐn)�。生活飲用水水泵（高壓、變頻）運(yùn)行維護(hù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)：0.10元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。
（九）執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)，在業(yè)主大會(huì)成立前，住宅改變使用性質(zhì)用于經(jīng)營活動(dòng)場所的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的確定。
執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)，在業(yè)主大會(huì)成立前，住宅改變使用性質(zhì)用于從事經(jīng)營活動(dòng)場所的，物業(yè)管理企業(yè)可以按不高于該小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5倍確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
（十）實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)管理的物業(yè)范圍及其價(jià)格調(diào)整
除未成立業(yè)主大會(huì)前的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)、執(zhí)行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》政策的危改回遷小區(qū)外，其它物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時(shí)，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)或共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
（十一）為何將住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由政府指導(dǎo)價(jià)改為市場調(diào)節(jié)價(jià)
在聽證會(huì)上，聽證代表對于商品住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)提出異議，有代表提出商品住宅銷售價(jià)格已經(jīng)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，各個(gè)商品住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主的需求均存在較大差別，購房人是依據(jù)自身能力購買不同服務(wù)水平和收費(fèi)水平物業(yè)管理企業(yè)管理的住宅項(xiàng)目的情況，建議對于業(yè)主選擇余地較大的商品住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)管理。同意住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的代表對指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的高低也爭議較大，另有代表提出按照服務(wù)等級制定指導(dǎo)價(jià)。我們感到制定一個(gè)統(tǒng)一的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)很難平衡幾千個(gè)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的供求，實(shí)行按服務(wù)等級定價(jià)也難以涵蓋現(xiàn)有或今后可能出現(xiàn)的服務(wù)內(nèi)容，外省市采取此種定價(jià)后也出現(xiàn)了價(jià)格管理困難的情況�？紤]上述因素，將商品住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)改為實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)管理。
（十二）新舊物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法的銜接
在《辦法》實(shí)施前應(yīng)執(zhí)行《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的住宅區(qū)，在未成立業(yè)主大會(huì)前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從其約定；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有約定的，按不高于現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)，或者提供住宅安全防范設(shè)施設(shè)備、消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)的，可以參照經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)服務(wù)內(nèi)容測算費(fèi)用。
（十三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納及收取
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
業(yè)主按照房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按年度計(jì)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但不得一次性預(yù)收一年以上（不含一年）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
（十四）房改和安居（康居）住宅物業(yè)費(fèi)的交納
按房改政策出售公有住宅的單位、購買安居（康居）住宅的職工所在單位和房改、安居（康居）購房人物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的承擔(dān)，從其約定。
（十五）實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的方式及其確定
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買賣合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
（十六）包干制和酬金制
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
（十七）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
6.辦公費(fèi)用；
7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
（十八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費(fèi)用的收取
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
未建立專項(xiàng)維修資金的住宅，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用收取與使用按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（十九）實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
（二十）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營及收益分配
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍，由政府有關(guān)主管部門依據(jù)國家和我市有關(guān)法規(guī)確定。
（二十一）物業(yè)管理企業(yè)代收供水、供電等多種費(fèi)用的手續(xù)費(fèi)收取
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
（二十二）特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定
物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。
（二十三）執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)的收取
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按不高于指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取，根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)足額向保險(xiǎn)公司投保，并將保單和保費(fèi)收據(jù)進(jìn)行公示。不投保不能收取物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。
（二十四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的明碼標(biāo)價(jià)
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。
（二十五）物業(yè)收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督檢查
市、區(qū)縣價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門依法負(fù)責(zé)監(jiān)督管理物業(yè)收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)行為。
（二十六）《辦法》出臺(tái)后，正在銷售的商品住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的銜接
《辦法》實(shí)施后，按照一個(gè)小區(qū)只能有一個(gè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則，正在銷售的商品住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的銜接按通告規(guī)定執(zhí)行。即《辦法》出臺(tái)后銷售住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與《辦法》出臺(tái)前銷售住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)保持一致。
（二十七）裝修管理服務(wù)如何收費(fèi)
裝修管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)管理。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與裝修人和裝飾裝修企業(yè)在裝修服務(wù)協(xié)議中進(jìn)行約定。